租赁市场强监管 北京量身定制“紧箍咒”
扫一扫，用手机看文章 更加方便分享给朋友
加强监管，使青年租客更有安全感，是租购并举可持续发展的保障。近几年，一连串长租公寓“爆雷”的背后，呈现出黑中介、押金纠纷、长收短付、卷钱跑路等行业乱象。虽然各地主管部门也在出手整治租赁市场，但是原有的治理措施无法长效，为行业量身定制的“紧箍咒”也就应运而生。
值得关注的是，全国首个规范“住房租赁”的地方性法规——《北京市住房租赁条例》（简称《条例》）自9月1日起实施。其强化全过程监管，建立健全企业的市场准入和人员准入制度。随着后续配套政策的完善，对于租赁行业而言，无疑将开启住房租赁规范发展的新时代。
●根据《北京市住房租赁条例》，出租住房应以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构；起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间不得出租用于居住；人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定。
●《北京市住房租赁条例》规定，未按照规定出租住房的，由住房所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正或者恢复原状，对个人可处2000元以上1万元以下罚款，对单位可处2万元以上10万元以下罚款；逾期不改的，改正前停止出租，对个人处1万元以上5万元以下罚款，对单位处10万元以上50万元以下罚款。
●《北京市住房租赁条例》规定，住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰的，应当征得所有权人同意，并遵守室内装修装饰相关规定和标准，保障租赁住房安全。若违反相关规定，经具备资质的检测机构检测，室内空气质量不符合室内空气质量标准的，由住房和城乡建设部门或者房屋主管部门责令限期改正，可处1万元以上5万元以下罚款；逾期不改的，处5万元以上30万元以下罚款。
●针对资金监管问题，《北京市住房租赁条例》明确，租赁企业收取押金一般不得超过1个月租金并须通过第三方专用账户托管，单次收取租金数额一般不得超过3个月租金，超收的租金应当纳入监管；经纪机构收取佣金一般不得超过1个月租金，并且合同期满当事人续约的，经纪机构不得再次收取佣金。
自长租公寓成为资本追逐的标的之后，2018年以来，多家长租公寓企业因资金链断裂、经营不善而破产，导致众多房东、房客蒙受损失，引发业界较大关注。
其中，2020年，杭州长租公寓友客、巢客相继“爆雷”，随后，上海岚越公寓亦人去楼空。从这些长租公寓爆雷事件看出，租客在交付半年或一年租金的情况下，不仅背负债务，还要面临被房东赶走的风险；房东往往也面临数月租金被“卷走”的局面。
长租公寓爆雷的背后，是黑中介、甲醛房、隔断间、租金贷、乱涨价、押金纠纷……租赁市场的乱象可见一斑。
为此，多地出手整治市场秩序。深圳、重庆等地相继就规范住房租赁企业经营行为发布通知。深圳要求住房租赁企业不得“高收低出”“长收短付”；重庆、成都等地要求将住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金纳入专项监管账户。
从北京租赁市场的监管来看，2019年北京作为住房租赁市场发展试点入围的城市之一。而自2020年以来，虽然北京也在不断出台政策，加强市场监管，保障与完善租赁市场秩序。但是面对住房租赁领域问题多发，纠纷不断，投诉频繁，原有的治理措施无法长效。
据北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥介绍，租赁市场问题主要表现为克扣租金押金（占比最高）、长收短付、高收低出、长租公寓爆雷、个人二房东、卷钱跑路等。因此必须为违规主体量身定制“紧箍咒”，强化对住房租赁企业、房地产经纪机构的全过程监管。
“投诉中没有登记备案的黑中介、黑二房东占2/3，有主体资格占1/3，长效措施就是建立健全企业的市场准入制度、人员的准入制度。”赵庆祥称。
2014年启动的北京《条例》，八年磨一剑，在2022年审议通过，9月1日，《条例》正式施行，是住房租赁的首部地方性法规，填补了租赁领域的空白。
值得关注的是，《条例》是全国第一个将“房住不炒”、职住平衡、住有所居等中央精神写成法条的条例。同时也是全国第一个适应“新形势”下的住房租赁条例，比如，提到住房租赁和租赁经纪分业经营、租赁合同网签等互联网+监管、规范短租和发展农租等。
从《条例》内容来看，将落实租购并举作为方向，通过新建改建、盘活存量加大多层次、多样化的租赁住房产品供应。在规范市场秩序上，根治市场上黑中介、个人二房东等多种顽疾。
据ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然介绍，《条例》从出租与承租、租赁经营与服务、培育发展与监督管理、法律责任等维度规范住房租赁活动，以保护租赁当事人合法权益。而且《条例》在诸多方面均有突破，比如，对租户个人信息的保护更加完善；对租住品质也有了更多要求，明确提出杜绝“隔断房”，新建租赁住房应满足“单人单间”等。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示，《条例》对住房租赁市场的多个方面进行了规范，比如住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过1个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管；互联网信息平台应当对发布者提交的证明材料进行审查，合规的信息才能发布。
赵庆祥将《条例》总结为4大突出亮点，其中包括加强对承租人合法权益的保护，以及对于市场主体突出服务和监管并重，一方面建立健全本市住房租赁管理服务平台，另一方面建立了住房租赁行业的准入管理制度，加强对违法违规住房租赁行为的处罚。
在制度创新上，赵庆祥将《条例》总结为6大创新，其中，包括健全行业准入制度，实现了对住房转租经营和住房租赁经纪的分业监管、分业发展。
“近年来，住房租赁行业出现了很多新情况、新问题、新模式，《条例》有针对性地进行了规范性的管理。比如房地产经纪和租赁企业过去很长时间都是混业状态，今后要严格分业经营。”赵庆祥说。
事实上，房地产经纪不能赚差价，而住房租赁企业能赚差价，房地产经纪公司不能经营住房租赁企业的业务。很多租客并不了解其中的区别。下一步为了更好地识别，也会从名称上进行区别，比如具有“住房租赁”“房地产经纪”这样的标识。
在《条例》实施之后，相关的配套文件也在陆续推出。
10月21日，北京市印发《北京市住房租赁条例》行政处罚裁量基准的通知，以确保行政处罚的合法、适当。在住房和城乡建设系统行政处罚职权中，针对住房租赁企业的14项，房地产经纪机构的10项等。处罚种类包含警告、罚款、责令停产停业、限制从业等。
在赵庆祥看来，这也是落实《条例》的举措，也是相关配套的细则，通过协会自律惩戒规则可以形成闭环体系。《条例》是针对整个行业，而行业有两个主体，一个是企业，一个是从业人员。其中，“对于从业人员的管理既琐碎又重要。”
赵庆祥表示，责任到人，是通过落实人的责任来规范其行为。企业容易换马甲，但是从业人员的信用档案换不了，因此对人的管理也是下一步监管的一个重点。比如，每一单业务都有一个对应的责任人，一旦违法违规的事，不仅处罚企业，而且追责到人。
自《条例》实施以来，对于租赁行业人员信用管理已在运行，相关惩戒已经开始实施。据悉，通州一位经纪人因为发布不实房源，已经受到惩戒，今后北京房地产中介行业协会会员企业也不再聘用。
对于租赁行业企业，赵庆祥表示，要学好用好《条例》，做到经营合规，《条例》规定的罚则较多，处罚行为有所增加，罚款上限有所提高，甚至可责令停业整顿，避免触碰红线。与此同时，规范经营活动，维护自身的合法权益，净化市场环境。
针对《条例》对于行业未来的影响，徐跃进认为，有望推动住房租赁市场的进一步规范，有力保障出租人和承租人的合法权益，营造良好的租房环境。另外，结合保租房的大规模发展，市场规范和保障支持两方面同时发力，将有利于推动住房租赁市场有序健康发展，促进“租购并举”住房制度的加快建立。
我爱我家研究院分析人士也认为，《条例》加强对住房租赁市场的监管，有助于规范住房租赁活动，保护租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展，从而建立住房租赁市场发展长效机制。
