每经热评|“一区一策”更贴近企业和市场 是楼市精准调控的体现

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11月8日，北京经济技术开发区（以下简称经开区）通知，将原属通州区的台湖、马驹桥地区（约78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）划归经开区管理，执行经开区商品住房政策有关规定。这意味着台湖、马驹桥地区将不再执行通州限购的“双限”政策，而是按照经开区的住房限购政策执行。

双限政策是北京市通州区在2015年实施的“购房政策”：外地户口要想在通州区买房，必须要同时具备两个条件，即北京60个月社保+通州36个月社保。而北京户口只有“首套房”可以在通州购买，二套房不能买。这就是通州最有名的“双限政策”，对购房资格进行“双条件直接卡死”，外地户口没有通州社保，统统不能在通州买房。而取消“双限”则是对该地区楼市的重大利好。

值得注意的是，经开区管委会在政策解读中指出：“下一步，经开区将结合亦庄新城发展建设情况，按照‘一区一策’要求，针对亦庄新城各类产业人才、中心城区疏解、区域职住平衡、亦庄新城房地产市场平稳健康发展，研究实施住房政策，推动国际一流高端产业综合新城高质量快速发展。”其中，“一区一策”的表述，无疑会引发公众对北京政策未来走向的更多遐想。

实际上，“一区一策”并非北京首创。早在2019年，上海临港新片区以及广州南沙区、花都区都曾调整过辖区内的购房政策。“一区一策”逐渐成为部分大城市精准管理的新趋势。可以说，之前的“一城一策”是承认市场的多样性；而“一区一策”，则是进一步承认市场多样性的前提下，允许政策更加精准和更有弹性。或许将引得更多大城市效仿。

首先，“一区一策”更能凸显本区优势。例如，上海临港的非本市户籍购房政策，广州南沙区人才绿卡购房政策，都是这些超大城市给部分区的优惠政策，其他地区难以复制。而在只能“一城一策”的时期，此类区域性优势难以发挥。

其次，“一区一策”可以更接地气。现行的城市楼盘预售备案价是由市级管理部门制定的。楼盘预售价备案之后，一旦区域市场变化需要调整，还要去市级部门申请。而市级部门要考虑“全市一盘棋”，如此一来，由于不同区域市场竞争情况不同，部分区域的企业就可能被“政策牺牲”。而政策权下放到区里，就可以按照本区的市场情况酌情发放预售证，灵活调整备案价或调价幅度，以照顾在本区投资的房企。

第三，房企更有议价权。在大型城市或超大城市里，由于政策制定权和执行权在市级部门，企业与政府对话时“人微言轻”。因为一个项目或一个企业对于大城市而言，重要性可能没那么大。而在区级政府面前，情况有所不同，企业相对更有发言权。因此更有利于出台一些对企业友好的政策。从另一个角度讲，政府部门也可以更加贴近企业和市场，制定的政策也更加切合实际。

纵观近几年的房地产政策，主要是通过行政手段遏制房价过快上涨。现在，这个目的已基本实现。随着楼市下行，企业步履维艰。原来以“压”为主的政策也要向“扶”转变。此一变化，需要政策制定方“下沉”到更贴近于企业和市场的层面，也需要让企业对政策制定更有发言权。

总之，在“房住不炒”“租购并举”的基本前提下，“一区一策”可以体现治理的精准性和灵活性。对于部分局面复杂的特大型城市，推行“一区一策”，也能够在总体政策不变的前提下，实现局部突破。以期实现促进房地产业健康平稳发展的目标。