10月北京租赁市场成交节奏放缓 预计11月保持平稳

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按照租赁市场运行规律，每年的四季度为传统租赁淡季，今年也不例外。北京链家研究院统计显示，10月份整租单量环比下降10%，租金价格保持下降趋势，基本回落至去年同期水平；租房客群以续租为主，成交周期趋缓，而由于临近过年，逐步出现换租大房、方便一家人一起团聚过年的市场特征。

在此基础上，业内人士预计，整个四季度都是租赁淡季，预计11月市场整体保持10月的平稳状态。

四季度为传统租赁淡季，据机构统计，10月份整租单量环比下降10%，租金价格基本回落至去年同期水平。

近期，李明（化名）有了换租的打算：孩子刚半岁，之前租的房子客厅小，孩子在家玩耍空间不够，想在芍药居附近换租一个客厅大一些、敞亮的两居或三居，也方便老人过来带孩子。

在通过链家看了几套房后，李明看中了一套120平方米的大两居。由于该房子有一段时间没租出去，业主比较着急，价格方面可以商量，最终双方谈价的过程比较顺利，签约的成交租金比挂牌价稍低一些，业主还为其配置了一个冰箱、一张床。

“总体来说，10月份芍药居片区租赁房源充足，相比9月，房子挂牌时间长，租赁成交量和成交价也略有下降。租房人群主要集中在商圈周边的上班族和孩子就近上学的家庭。”北京链家芍药居京承店商圈经理杨喜娟如是说。

这并非个例。实际上，按照租赁市场运行规律，时至10月，租赁市场步入传统淡季，很多因孩子上学及换工作的租赁置换需求基本已结束，市面上的租客多数是之前所租房子到期以后换租的；同时，因临近过年，也逐步出现换租大房、方便一家人一起团聚过年的市场特征。

以世纪城片区为例，北京中原世纪城区域远大上河村分行店长王玉良指出，对比9月，10月片区内房屋租赁的套均面积增大，而这正是临近年底的特点。因此，交通、商圈、园区环境、室内装修较好的房源比较受欢迎。

而在翠微区域，据北京中原五棵松区域颐源居分行店长胡杰指出，翠微区域每年租赁旺季上半年集中在3-4月、下半年集中在8-9月。9月租客还处于抢房源的状态，10月份租客明显不那么“急迫”了，出现在选房时挑房的情况。不过，区域老业主也知道每年入学高峰一过，租房客户量就会下降，因此，业主报价也有些信心不足。

“9月以前望京片区租赁成交比较火热，但9月下旬至今，门店租赁客群已远不如前几个月，而且业主心理价位也略有下降，租赁价格基本下浮10%-15%。”北京中原望京区域望京西园分行店长王学毅说。方庄区域也不例外，北京中原崇文方庄区域新景家园分行店长殷勇指出，相比9月，该区域10月租赁成交量较低，成交速度变缓；业主心理预期价格偏高，但实际成交价格达不到预期。

“进入10月，知春路商圈租赁成交整体放缓，新增客户环比下降40%-50%，成交量也随之下降。”据21世纪不动产知春路店店东杜艳坤介绍，9月之前因开学季租客集中释放，是导致9、10月份租赁市场成交下降的主要因素。整体而言，10月份该商圈租赁市场呈现房源多、客户少、成交周期长的特点。

此外，丽都商圈方面，历年10月份都是租赁成交较平稳的月份，低于毕业季，但高于年末月份。据21世纪不动产阳光上东店店东黄飘介绍，今年10月片区内租赁市场主要受疫情影响，商圈内月租金15000元以上房源的租赁成交量环比下降约20%，较去年同期下降约28%。

整体市场而言，来自北京链家研究院统计显示，从成交量看，10月整租单量环比下降10%，与去年11月份相当。

另据我爱我家研究院的统计显示，10月单月，我爱我家北京区域住房租赁月度交易量同环比均有所下降，环比降幅较9月明显收窄；今年1-10月其累计交易量微高于去年同期。10月，北京租赁市场进入淡季，市场呈现季节性下行，交易量环比波动平稳，年内累计表现好于去年同期。

从租金方面来看，北京链家研究院统计显示，10月租金价格保持下降趋势，基本回落至去年同期水平，年内租金价格走势遵循季节性规律，总体符合预期。“10月租金回落的原因与9月基本相同。一是需求规模下降，成交节奏放缓，供需平衡向需求方转移；二是结构性因素影响，中心城区成交占比下降，导致平均租金水平结构性降低。”北京链家研究院分析师冷会分析称。

另据我爱我家研究院统计显示，10月我爱我家北京区域住房租赁市场整租交易的平米租金环比下跌3.8%，同比下跌3.5%；整租的套均租金环比下跌2.4%，同比下跌3.9%。自8月开始，北京住房租赁市场整租平均租金已连续三个月下滑，虽然10月租金环比降幅较9月有所收窄，但租金水平明显低于去年同期。不过，总体来看，10月平均租金波动幅度依然保持在4%以内，租金水平相对平稳。

按照过往经验，每年的四季度为传统租赁淡季，那么，接下来的11月份，北京租赁市场情况将如何？

临近年底，出于工作稳定性的考虑，大多数人员都会继续居住在原地，待新的一年再重新做打算。因此，来自一线经纪人的普遍反馈是，预计11月到今年年底，租赁成交量不会太高，会维持10月的状态，达不到7、8月租赁高峰的水平。

我爱我家研究院分析认为，受季节因素、市场周期性影响，预计11月北京住房租赁市场仍将持续下行，且交易量环比降幅较10月或有所加大。此外，由于10月平均租金已降至年内次低水平，预计11月整租平均租金水平或与10月相差不大，整体依然保持平稳。

冷会分析指出，按照一般经验，目前北京租赁市场成交规模和租金水平已降至淡季常规水平，预计未来两月，成交量和租金价格将保持平稳运行状态。