美国7月房价创史上最快降温速度,加速升息下房贷利率会破7%?

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当地时间27日，衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数(S&P CORELOGIC CASE-SHILLER)出炉：7月全美房价指数同比上涨15.8%，低于6月时18.1%的涨幅，环比则下降0.3%，为2019年1月以来的首次。20大城市房价综合指数同比上涨16.1%，为2021年4月以来的最小增幅，环比下滑0.8%。20城中有12座城市的房价环比出现下跌，较6月时数量翻番，其中旧金山和西雅图房价环比跌幅最大，分别为3.5%和3.1%。

标普道琼斯指数公司董事总经理拉扎尔(CRAIG LAZZAR)表示，尽管美国房价仍远高于去年同期，7月数据反映了楼市强势降温。“7月房价同比涨幅较6月要低2.3个百分点，涨幅放缓程度为凯斯-席勒指数创立以来的最大。”

为何房价仍有双位数涨幅？美国房地产投资平台淘沙找房CEO、联合创始人况麦克向第一财经记者解释称，凯斯-席勒指数本就有两个月滞后期，且统计范围仅限于二手房销售数据，从买卖双方签订购房合同到反映到该指数当中，通常需要一两个月的过户时间，因此7月数据反映的是购房者在今年更早时候作出的买房决定，当时抵押贷款利率低于当前水平。他预期，随着贷款利率的上升，未来数月房价涨幅将继续回落，甚至会出现同比下跌的情形。

美联储激进加息之际，美国房贷利率持续狂飙。据住房抵押贷款公司房地美(FREDDIE MAC)的数据，截至22日的一周，30年期抵押贷款平均利率已攀升至6.29%，为2008年11月以来新高，去年同期该指标录得2.88%，而去年全年，30年期抵押贷款利率平均维持在3%以下。

这意味着，如果购买一套总价40万美元的住房，首付按两成计算，在30年期抵押贷款利率从3%升至当前6.29%的情况下，月供将由1632美元增至2262美元，即每月多付38.6%。

通胀高烧不退和借贷成本大幅走高无疑削弱购房者的负担能力，然而贷款利率可能尚未见顶。房贷网站HSH.COM副总裁葛宾格(KEITH GUMBINGER)表示，房贷利率升穿7%并非不可能，会否破7取决于美联储抗通胀的结果。“通胀如能降温，房贷利率可能不会进一步走高，相反，如果未来几周传出有关通胀的利空消息，或者就业数据呈现强劲，经济增长超出美联储预期，房贷利率可能向7%进发。”

美联储于今年3月启动超强加息周期，年内已连续加息5次，累计加息300个基点。美联储主席鲍威尔在本月议息会议后透露，年内还将继续加息100～125个基点。针对楼市过热问题，他也明确表态，称住房市场严重失衡，房价正以不可持续的速度飙升，“长远来看，供需需要更趋平衡，这样房价才能以合理的速度上涨，人们才能再次承担房价。为达上述目标，我们可能必须经历一次楼市调整。”

上月，成屋销售中位数录得38.95万美元，环比下跌2.4%，较去年同期上涨7.7%，为2020年6月以来的最小涨幅，该指标于6月创下41.38万美元的历史新高之后，连续第二个月回落。该机构发布的另一份报告显示，受季节性因素影响，6～8月全美房价本就会松动，通常下跌2%，但今年这三个月期间房价急剧下降，跌幅约为6%，是历史平均值的三倍。

另据房地产中介网站REALTOR.COM的数据，8月降价房屋占比达到约20%，回复至2017年时的水平。该机构高级经济学家兼经济研究经理拉奇乌(GEORGE RATIU)表示：“对于有计划挂牌的业主来说，今天的市场与三周前已然大相径庭。”