招商雍景湾住宅被水淹，业主却投诉无门丨专＋帮
“买一楼的住宅，就是觉得多了地下室和花园的空间，结果地下室刚装修好，一场大雨就把地下室给淹了，损失不小。找物业理赔，物业公司却推三阻四，不解决问题。”
近日，网友吴先生向南方＋“专＋帮”团队投诉，他在前几年购买了招商雍景湾小高层的一楼居住，前段时间刚装修好地下室，结果5月份一场暴雨把地下室淹了，不仅地面和墙面损毁，新买的床叠、沙发等家具也都泡坏了。吴先生等业主认为是小区的排水有问题所致。“同样是下雨，周边别的小区没出现这么严重的水涝灾害”，于是业主们多次找物业管理人员沟通，而物业公司却推三阻四，至今仍未给出解决方案。
5月下旬一场暴雨来袭，招商雍景湾小区多处出现积水问题，小区园林的道路完全被水淹，无法出行。业主陈女士说：“从家里往外看，整个小区路面都被水淹了，就像一片海一样。”
小高层住宅本身就是下沉式庭院设计，一楼的后院和客厅的地势比小区公共园林区域的地势还要低。小区园林积水后，水就往住宅后院里灌进来，其中17栋到37栋的地势相对较低，住宅进水问题更为严重。这几栋的业主也曾多次向物业管家反映过进水问题，其中35栋的业主肖先生还在小区物业管家沟通群里表示，“5月12日我家进水至今已有一个月了，今年是连续第三年进水”。同时，他还表示“我多次向招商物业、招商地产要求对室外排水系统进行整改，至今没有任何动作，连个方案都没有。”
后来业主发现停车场地下室都开始进水了，网友吴先生找来物业管家后发现地下停车场后的排水井是完全封死的，抽水泵也没处于工作状态，就紧急将排水井的井盖砸了好多洞，用来排水。
此外，业主还表示“我们当时也注意到，地下停车场的水基本上是从32栋那边流过来的。”根据业主的讲述，32栋一楼有一户业主买了房子后没在这里居住，也完全没有装修，房子就是毛坯状态，暴雨来了之后，雨水从他的庭院直接灌进地下室，地下室完全被淹没后，水漫出来，流进地下停车场。32栋的地势相对高一些，水就向附近地势较低的几栋住宅地下室流去了，28栋、30栋、32栋、33栋还有35栋的地下室，都被水淹得很严重。
网友吴先生说：“我家地下室是新装修的，现在地下室的地板、墙面泡坏了，全屋定制的家具还没来的及安装，堆放在地下室也都泡坏了。隔壁还有邻居家的书画收藏品，浸水后也发霉变烂了。”
7月13日，记者到招商雍景湾小区进行实地探访。记者发现虽然距离房屋被水淹已经过去两个月左右，地下停车场还能清晰看到墙面被水浸泡后留下的痕迹，水淹深度大约在50公分左右，地下停车场的多个排水井的井盖上都有被砸出的洞口。28栋、30栋、32栋等几户一楼业主的家里也能清晰看到被水淹的痕迹，不少家具也呈现泡水后发霉、发涨的状态，地下室门口还堆放有损坏的家具。特别是32栋未装修的一户业主家，地下室地面有厚厚一层淤泥，从墙角到墙顶均有严重水痕并且已经长满青苔，地面部分庭院和客厅被水淹没的痕迹也十分明显。
时间过去两个月，物业对于业主遭遇水淹的业主的解决措施是：给水淹比较严重的业主发放了一个抽水泵，方便业主下次暴雨来袭时能及时排水。业主自然不满意这种处理方法，多次跟小区物业管理人员沟通解决方案。
7月13日下午，记者也跟业主一起与小区物业管理人员沟通了小区被水淹的责任划分及损失赔偿问题。
小区物业工程管理部门吴主管承认小区排水确实存在一定的问题，造成地下停车场及地下室被水淹。但他也提出目前的初步解决方法是先挖一条排水沟加强排水力度，预防下次大雨时再发生漫水的情况。至于小区的排水管道的整体检修计划，他表示需要向公司领导进一步请示。
小区物业梁经理表示愿意对业主的损失进行赔偿，并说明已经联系保险公司的工作人员上门对业主损失进行评估定价了，只是现在还在走保险理赔流程。对于具体的赔偿时间和赔偿方案，他也表示需要等公司更高级别领导的指示。
有业主电话联系了小区物业公司（招商局物业管理有限公司广州分公司）的侯经理，侯经理在电话中承诺“下周一我们见面聊，有问题我们当面解答。”
7月18日业主代表与小区物业公司的管理人员，包括侯经理进行了沟通。但业主代表告诉记者物业公司的侯经理承认物业公司存在管理不善的问题，需要承担一定的责任，但他说主要责任是32栋未装修的业主没有维护好，造成大水漫灌进地下停车场的问题，并且物业已经提醒了该业主，尽了责任。
根据业主代表的讲述，招商雍景湾小区物业公司购买了“公众责任险”，现在的情况是保险公司认为是自然灾害不可抗力，不予赔付，而物业公司正在以“管道缺陷或反涌”为由在跟保险公司争取赔付中。物业公司的侯经理还表示如果保险公司依然不理赔，业主可走法律途径进行起诉，并且最后承诺一周内会给出一个书面的解决方案。
但是，至今为止，物业公司并没有给出进一步的回复，更没有明确的解决方案。
广州夏季多雨，不少小区都发生过房屋漏水、进水等问题。一旦发生问题，业主首先面临的难题是无法确认该找物业公司还是开发商或是其他相关方申请赔偿。
对此，广东合邦律师事务所律师杨登基认为物业公司应该承担的责任，主要要依据业主们与物业公司签订《物业服务合同》约定内容来判断。假如合同中有明确约定物业公司应提供相应服务或措施，包括提供必要措施防止小区地下停车场等被淹没或降低损失等，那么物业公司应当承担主要责任。
对于开发商是否需承担责任，杨登基表示业主们可能需要委托专业鉴定或评估公司对地下停车场排水管道设计是否合理、防渗漏是否合格等问题进行鉴定。根据《建设工程质量管理条例》（2019修正）第四十条、四十一规定“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”
杨登基进一步指出，倘若责任归属不清晰，业主们可自行委托有资质第三方评估公司，或向法院起诉后申请法院委托第三方公司进行评估，一般通过检查及放水试验、拆开排水管道等进行评估，评估维度主要从发生水浸的成因评估、造成直接损失价值评估、重新修复被浸泡坏物品或修缮加固费用评估等。
针对招商雍景湾小区住宅地下室被水淹事件，杨登基表示，目前根据招商雍景湾业主提供《前期物业管理服务协议》来看，该合同属于物业公司利用其优势地位单方面拟定的格式合同（至于是否有严重显失公平，需要法院认定），里面条款没有具体约定物业公司应当承担的违约责任或赔偿比例，所以最终要法院根据具体情况来认定物业公司的责任和赔偿。
同时他进一步指出招商雍景湾小区物业公司物业公司对保险公司以台风或暴雨作为不可抗力进行免责存在争议，那么也应该由物业公司自身选择向法院起诉主张权利。及时保险公司不能对物业公司进行赔付，并不影响物业公司对于业主应该承担的责任和赔偿。
最后，针对本案例中涉及到的“未装修的业主”可能对其他遭受水淹损失的业主应该承担的责任，杨登基指出根据《中华人民共和国民法典》第二百九十六条规定“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。”假如确因该户未装修业主原因导致排水管、墙面开裂或未将预留的排水管密封，最终导致雨水灌入地下停车场导致损失，则该户业主对此存在过错，应当承担相应责任。
