海南的刚需是真不容易！海口刚需买不起，旅居刚需买不了！

前者有的买不起，后者有的买不了！

都是刚需，刚性需求完全不一样，但是却一样的不容易；

全国楼市大趋势不好的时候，海口可能是全国唯一一个还在各种加价的市场，动辄几十万甚至上百万的指标费。

外地人的吐槽海南的房价和经济不匹配；

从建省到现在，海南整体的房价一直都是不符合实际经济的高！

根据中国房价行情网的数据，7月三亚均价35339元/㎡、陵水33766元/㎡、万宁21413元/㎡，这三个地方的房价都比省会海口17944元/㎡；

海口作为省会的吸引力，省内没有能比得过海口的生活配套、教育配套、医疗配套、交通配套，海口是全海南刚需的选择。

所以海口楼市的现状是：配套、学区、交通、品质的四各方面只要占一个的项目基本上开盘就能短期内清盘，有些甚至开盘即售罄。

这还不是全部，在之前海口限价17300的时候，海口楼市的各种指标费、捆绑车位、捆绑不同价位的装修也是标配；

指标费动辄20万30万，车位动辄20万30万，装修一平2000、4000是常态，通常买下来基本上均价都在2万2， 2万3左右；

有些人可能会说，何必要当这个冤大头，不买不就行了！

海口刚需面临的是不得不买的状况：

首先，整个海南实行最严格的节约用地措施，普通商品房住宅用地的供应是要让位于产业用地的！换句话说未来市场的新增供应是会越来越少的！

其次，海南现在已经不批建90㎡以下的商品房住宅了，而能满足初级刚需的面积段大都在90㎡以下，海口现在100平左右的住宅基本上一出就清；

所以海口刚需未来将要面临的现状是：大户型+比现在高的房价=更加买不起！

谁也不是傻子，现在好歹基础房价有限价，掏空6个钱包也必须要买；

再加上，很多人现在看海南，觉得海口在整个海南是洼地，省会，房价不高，未来的空间很大，很多人惜售；

二手房的诸多抗性，导致大家还是倾向于选择新房！选的人多了，就是热馍馍！

新房供应少，二手房不好买，害怕成为限购放松后的第一批韭菜，海口的刚需陷入了一种莫名其妙的恐慌，着急入手，在没有更好的选择的情况下，还是被收割！

当然，现在，海口纯刚需有一个选择，那就是安居房，更低的价格，位置也不错，今年开始海南的安居房也开始陆陆续续入市，当然安居房的品质有待检验。

而且随着现房销售+100平以上大户型，海口的市场化商品房市场对海口刚需只会越来越不友好。

而7月最新一批的海口住宅，一个项目的备案均价高至19827元/㎡，直逼“2万”！而热门项目海航豪庭二期的住宅备案价也突破”1.9万元/㎡“。

海南全岛限购，把有养老度假需求的人阻挡在了海南的门外，海口的落户政策虽然宽松了，但是有养老迫切需求的群体肯定是满足不了了；

前两年，海口拆除违建的行动力真的让人竖大拇指，陵水国茂清水湾、万宁美亚榕天下、三亚金阳光温泉花园，这些项目的业主花了一辈子心血买的房想要安享晚年，收获了一片废墟；

曾经海南声势浩大的人工岛，最终也都以落寞收场。

而这两年，全国楼市低迷，海南一些小开发商开发的旅居项目，也开始有烂尾楼出现。

最终，最心痛的还是那些买了养老旅居度假房的人。

而经过疫情这两年的检验，也更加体现了全国没有一个能完全替代海南的地方，旅居的刚性需求也一直都存在。

而目前外地人想在海南买房，首先就是要有购房资格，获取的方式没有变还是之前的3种：

第二种是：不用落户可以直接买的人：企业总部随迁员工、候鸟型人才；

第三种是：交够两年的社保或个税，但是也要分清楚有些区域是五年；

限购+疫情，房价真正坚挺的那些市县，才是买了不会出错的地方，所以大家买海南房子之前，可以自己搜搜，看看房价走势，买对才能享受美好生活，买不对就是一地鸡毛。

其实说白了，不论是哪种刚需，焦虑都来源于房价一直在涨，现在如果不买，以后就要花更多的钱买！

海南四面环海，属于海洋性热带季风气候区，与世界黄金度假地马尔代夫、夏威夷等地傲居同一纬度。全年光温充足，雨量充沛，温暖湿润，拥有超一流的空气质量，年均温度25摄氏度，素有“天然大温室”的美称。

领跑全国的森林覆盖率，也是专家公认的海南人长寿原因之一。岛内热带资源丰富，森林覆盖率高达68%，是全国平均水平的2倍多，负氧离子浓度高达80000-100000个/CM3，远超全国平均水平数十倍。2021年，全省空气质量总体优良，优良天数比例为98.92%。

专家们认为，海南人长寿的奥秘在于海南岛有一个美丽纯净的生态环境。据国家环境状况资料表明，海南全省水环境质量保持良好状态，地下水呈一级良好状态，大部分地面水质符合国家一类海水标准;大气环境优于国家一类标准。

作为中国唯一的热带海洋岛屿，海南岛自然环境无比优越。海岸线长达1617.8千米，多为优质沙滩，名副其实的海滨旅游胜地。

这里汇集了最优质的空气、阳光、海水、沙滩、森林、温泉等。海南五星级酒店30余家，高尔夫球场遍布全岛20多处，这里还拥有已探明温泉34处，是全国温泉密度最高的地区。海南岛是中国乃至世界热带海洋旅游资源最丰富的地区之一。

目前中国中产阶级的数量已经突破2.04亿人，随着中国老龄化的到来和中国经济水平的提高，很多高资产家庭都有着改善自己养老居住环境的意愿，选择在海南购买住房。

但海南可以用于建房的土地面积终究是有限的。

2019年，受规划调整以及生态保护要求等多种因素的影响，海南收回了3.1万亩的商品住宅用地，不能用于住宅开发。

而在存量市场规模缩小的同时，近几年，海南新的住宅土地供应也呈现下降的趋势。三亚在整个2019年甚至没有商品房住宅用地的供应。

按照这个趋势发展下去，未来海南的住宅将会越来越稀缺。而如今海南自贸港建设如火如荼，各项利好政策持续投入，设施配套不断落地，未来海南房产的价值显而易见。

海南是中国唯一的热带海岛，也是唯一具备建设国际旅游岛条件的世界级旅游胜地。2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。这一重大发展战略的确立，加快海南旅游业转型升级和国际化进程。

现在，很多优秀的基础教育资源被引入海南省，例如，人大附中、北大附中、清华附中等数十个国内顶尖来海南省办学。

另一方面，大量的优质医疗资源也被引进到海南省，包括解放军301医院海南分院、海南省肿瘤医院、海南省儿童医院、博鳌国际医院等等。从现状来看，海南省的教育、医疗水平在10年内提高到国内一流水平并不是什么问题，也可能超过国内超一流水平，甚至达到领先水平。

海南省商务厅数据显示，自《海南自由贸易港建设总体方案》公布以来，海南离岛免税店在一年的时间里共销售免税品455亿元，同比增长236%。一年来，海南离岛免税购买人数达到877万人次，同比增长144%，免税购物件数4700万件，同比增长152%。

“2020年至2025年海南免税市场规模预计增长10倍，将成为全球最大的旅游零售市场之一。政策红利、离岛免税经营主体投资的增加、免税的价格更具国际竞争力等，是共同推动海南免税市场规模增长的多种积极原因。”国际管理咨询公司麦肯锡如是评价道。

海南的第一个战略定位是建设全面深化改革开放试验区。刚刚在博鳌亚洲论坛向世界宣布了中国对外开放的大门会越打越开，回头就放出了海南自由贸易岛的大招。

这就意味着中国在用实际行动履行国际承诺，海南将成为中国对外开放的新高地，中国最开放的一个省，没有之一。

一线放开、二线管住：出台海南自由贸易港禁止、限制进出口的货物、物品清单，清单外货物、物品自由进出。货物、物品及运输工具由内地进入海南自由贸易港，按国内流通规定管理。货物由内地进入海南自由贸易港，按照国务院有关规定退还已征收的增值税、消费税。货物在海南自由贸易港内不设存储期限，可自由选择存放地点。

市场承诺即入：对具有强制性标准的领域，原则上取消许可和审批，建立健全备案制度，市场主体承诺符合相关要求并提交相关材料进行备案，即可开展投资经营活动。

投资自由：以电子证照为主的设立便利，以“有事必应”、“无事不扰”为主的经营便利，以公告承诺和优化程序为主的注销便利，以尽职履责为主的破产便利。

低税率：有着全国最低的个税政策和企业所得税。个税减免，最高不超15%；零关税，将大量降低企业成本，刺激产业进驻和发展；低企业所得税，国内目前企业所得税为25%，对注册在海南自贸港的企业按照15%征收企业所得税，是国际自贸港最低企业所得税(新加坡 17%、香港 16.5%，纽约 21%，伦敦 19%）。

海南自贸港利好政策，增强了三亚“人才磁场”的磁性，有效吸引了人才和市场主体集聚。“个税税率降低，对我个人来讲最主要的还是多了一笔好几万的‘额外收入’。”高端人才高广泽表示，今年个税APP年度汇算清缴开始有高端紧缺人才减免的选项，点进去发现有好几万元的退税金额，直言这是国家给发的“大红包”。

自由贸易港，通常被视为开放程度最高的自贸试验区，往往能成为一个地区、乃至全球开放高度和贸易枢纽中心。

目前，全球只有三大自由贸易港，分别是香港、新加坡和迪拜。这三大自由贸易港在全球的地位举足轻重，尽管它们的面积分别只有海南的三十五之一、五十分之一和十分之一。

按照海南全岛3.5万平方公里的范围来算，海南建成自由贸易港后，将远超1000平方公里左右的香港和新加坡，以及不足4000平方公里的迪拜，成为全球最大自由贸易港。

中央对于海南的四大战略定位，一是建设全面深化改革开放试验区，二是建设国家生态文明试验区，三是建设国际旅游消费中心，四是建设国家重大战略服务保障区。

海南，全球最大的自由贸易港，这是一个比香港足足大了35倍的自由贸易港，这是一个，绝无仅有的自由贸易港。