行情解析:提前还贷潮来了?!

近日,央行公布了新一轮MLF和逆回购的操作情况,1年期和5年期双双下调10个基点。

大家也都知道,15号公布的MLF中标利率是20号LPR利率下调与否的锚点。

很多人搞半天也没理解MLF到底是个啥。

你可以理解央行相当于货币的厂家,商业银行相当于批发零售商,而最终的贷款者相当于是终端顾客。

所以MLF降息,就会最终影响到LPR利率的下调,保守估计是5个基点,激进点有机会10个基点。

如此一来,当前的5年期LPR利率就会变成4.35%-4.4%,叠加此前首套可下调20个BP的优惠空间,最低4.15%-4.20%!

但,转念一想,一边是一降再降的房贷利率,一边却是此前动辄6%以上的存量利率,巨大的利率差之下,这会不会加快还贷潮的来临?

这个月初,交通银行发布通知,对于提前还款补偿金比例为提前还款本金金额的1%,虽然这个通知随后被撤销,但不难理解背后的原因。

因为提前还贷的人太多了,商业银行一部分的利润来源就是放贷出去的利息成本。

加上今年开始央行放大水,钱全都扎堆在商业银行身上,都想赶紧把钱放出去,谁还想把钱收回来。

最近大家应该深有感触才对,收到不少短信、电话,都是想千方百计把钱借给你的银行。

所以交通银行才整了个提前还款补偿金,来“劝退”那些想提前还款的人。

不少城市的网友还说现在提前还贷还要排队预约,借钱不用排队,但还钱要,确实有点扯。

但存在即合理,大家开始排队去提前还贷,一定有其存在的合理性。

以前家里闲钱多数都存在理财产品中,还有5%以上的收益,结果今年稳健的理财产品利率在下降,收益远远低于房贷利息,股市、基金又亏钱。

打开支付宝一看,利率只有1.5%,能干点啥,买啥亏啥,不如赶紧还贷,降低负债杠杆。

这是多数人的普遍心理,真实又合理。

另外一部分人想提前还贷,更直接的原因:之前的房贷利率真的太高了,和现在比起来根本“不划算”。

前几年买房的人,房贷利率基本在5-6%,多数5.5%以上。

选择等额本息还款30年,利息成本甚至高于本金的总额, 更有甚者之前6.2%的利率和现在4.45%的利率,怎么看自己怎么像个冤大头。

以5.85%的房贷利率,30年等额本息,现在降低为4.45%,降低140个基点,200万的贷款额度每月月供就减少1725元,30年就少了62.1万的利息,这个钱对于普通家庭来说真不少。

这么一算,每个月多还那么多利息,搁谁谁心理不堵啊,所以房贷利率高位站岗的人,想提前还贷很正常。

钱放手里也没有更好的理财去向,存款利息又低,不如早点还钱,起码心理压力减少一点。

第三点,是大家对房价上涨的预期被击碎了。

这些背后的道理很简单,因为房贷是普通老百姓从银行贷到的时间最长,利息最少的贷款。

这句话是正确的,但得放在今年以前去看,因为相比银行的利息来看,过去房价上涨带来的利润远比利息多得多。

但今年,大家已经被悲观情绪包围了,房价能不能像过去那样涨呢?不确定了。

就算房价还能涨,房价上涨的部分能覆盖掉银行的利息吗?也不确定了。

第四点,也是大家共同感触颇深的一点,经济环境差了。

这几年全球的经济环境都不好,疫情的管控还在持续,大国之间的局势也不明朗。

大多数人意识到了安全性问题,为了让生活有保障,普通人会降低负债,缩减开支,增加存款。

以上,属于提前还贷潮中的一股,另外一股,其实是来自于卖房还款,再转换贷款模式。

很多人提前还贷,可能只是为了转换成利率更低的经营贷和抵押贷。现在很多城市的JYD和DYD的利率比房贷利率低得多。

还有另外一部分人,就是想在低迷期做置换,把贷款还了房子卖了,做改善置换,同时还能享受到较低的房贷利率。

总之,这次汹涌的还贷潮,各有各的担忧,也各有各的算盘,房贷利率是一笔经济账,各家有各家的小心思。

但还贷的人如果太多,对银行可不是好事,所以才有交通银行闹的那一出。

但转念一想,或许能倒逼银行做出退让,把存款贷款的利率也打打折,或许能真正减少提前还贷的人。

其实这个千人千面,大家情况各不相同,对承受压力的程度不一样,所以很难一概而论,我只能宏观上给大家一些建议。

1、如果你还贷年限已经超过10年,我个人认为暂时不用提前还,毕竟10年前的房贷利率其实还不算太高,加上已经还了10年了,房价涨了,其实压力没那么大了。

2、如果你刚好卡在5.5-6%利率上车,且贷款年限只有5-6年,手头上又确实有一笔闲钱,短期2-3年内没有再度投资的机会,可以考虑还一部分,降低持有成本。

3、如果你对风险的承担能力足够强,利率在5%-5.5%区间,手头资金不少,想再度做投资的,如果标的是对的,我建议可以不用还,进一步换房、投资都需要钱。

第二个,就是等待LPR利率的下调了,我开头说了这个月22号LPR利率下调是大概率,所以明年1月份存量贷款的利率也会有所下调,和现在利率比起来不多,但多少是个心理安慰。

最后的最后,其实我发现当前的市场,不是大家没钱,没钱就不会想着提前还贷。

也不是没有需求,因为住房身上捆绑的教育、医疗没变,而我们对美好居住生活的需求是没有变化的。

唯一的,就是大家的信心真的不足了,所以接下来,怕是要不顾一切拯救信心了。

其实,比起要不要提前还房贷,很多朋友更关心:高房贷利率买房的,利率能不能也下降。