谢逸枫：全国房价三连涨重回万元时代是否意味着市场已触底？
当下中国房地产是否触底争论2月余，以2022年7月、6月、5月单月国家统计部门的房地产市场数据显示，房价、销售量环比连续3个月上涨，加上超过300城地方楼市刺激政策，确实出现积极的回暖企稳迹象信号。数据上显示，目前房地产市场完成筑底到触底需要6个月以上到12个月。
按照国家统计部门数据显示，全国新建住宅7月平均销售价格10766元/平方米，比6月份上涨6%，房价重新破万元，连续3个月上涨。这一平均价，依然低于2021年的1月和2月的小高峰(11228元/平方米)，与2022年3月份的低谷(9671元/平方米)相比，上涨11.3%。
按照统计部门数据显示，五六月70个大中城市新房价格指数跌幅曾持续收窄，7月跌幅则再现扩大趋势，这种情况值得警惕。7月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.11%，跌幅较6月份的下降0.1%有所扩大。同比下跌1.7%，跌幅亦有扩大。
受近期房地产交付风险影响，居民购房信心再度下挫。央行数据显示，7月居民部门中长期贷款新增1486亿元，仅为去年同期的37%。这与房地产销售端回落相互印证。7月商品房销售面积同比下滑28.9%，较6月份跌幅扩大10.6%。商品房销售额同比下跌28.2%，较6月份跌幅扩大7.2%。
2022年7月全国商品房销售额环比6月下降44%，创出2016年以来的最低记录。通常情况下，各房企会在6月份冲业绩，6月份销售额上涨，7月回落。2016年至2021年，各年度的7月比6月份的销售额，降幅都在25.3%至39.6%，从未超过40%。
7月国房景气指数95.26，是自2021年7月以来的最低值。房地产开发景气指数以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素的影响，每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。
2022年前7个月，房企到位资金同比下降25.4%，已经连续3个月降幅超过25%。这其中定金及预收款下降37.1%。到位资金下降，势必影响房企的开工和竣工。7月全国新开工建设商品住宅同比下降37%至7119万平方米。开工面积是自2015年3月份以来的最低记录。
7月全国住宅商品房竣工面积同比下降22%到2421万平方米，加上4月和5月，连续三个月单月竣工面积低于2500万平方米。自2015年以来，只有今年出现了这一情况。7月末全国新建住宅待售面积2.61亿平方米，如果按照7月销售均价估算，滞压资金约2.81万亿元。
以7月国家统计部门的“国房景气指数”连续7个月低于100，民间机构房价统计的7月100城、288城房价、288城房价指数、313城房价中位数的报告数据显示，全国687个城市里面超过半数以上的城市房价未逆转下跌恶化走势，透露出房地产触底为时尚早。
短期房地产单月数据回升，与实际市场反应差别巨大。实际上，国家统计部门的房地产市场数据，因数据的滞后性、来源于地方数据、统计口径与计算方法，与市场真实状况差别大。由于疫情未消失、房企爆雷与债务违约未停止、烂尾与停工项目及宣告停贷的持续、房子与土地难卖，说明市场未触底。
其一是中指数据显示，2022年7月，百城新建住宅平均价格为16204元/平方米，环比止涨转跌，跌幅为0.01%，同比上涨0.52%，涨幅较6月收窄0.36%。百城二手住宅平均价格为16012元/平方米，环比下跌0.09%，跌幅较6月扩大0.07%，同比上涨0.35%，涨幅较6月收窄0.52%。
受传统销售淡季、疫情、楼市调控、政策调整效果差等因素影响，7月百城新建住宅价格环比止涨转跌，47城价格环比下跌，较6月增加6个。环比上涨的城市53个，比6月上涨的城市数量下降。二手住宅价格环比下跌的城市共69个，较6月增加11个，环比上涨的城市31个。
按照区域看，7月长三角城市群新建住宅价格环比止涨转跌，跌幅为0.09%。珠三角城市群新建住宅价格环比下跌0.01%。京津冀城市群受北京房价上涨带动，新建住宅价格环比上涨0.14%。山东半岛城市群新建住宅价格环比涨幅收窄至0.02%。
7月长三角城市群、京津冀城市群二手住宅价格环比分别微涨0.02%和0.03%。珠三角城市群及山东半岛城市群二手住宅价格环比均下跌0.21%，其中珠三角区域内除广州、佛山外，其余城市二手房价格环比均下跌。8月回升，与二手房指导价取消有关。
其二是易居数据显示，2022年7月，288个地级以上城市房价变动趋势的“中住288指数”为1580.0点，较上月下降0.5点，环比下跌0.03%，同比跌幅为0.66%。指数已连续五个月呈下跌态势，跌幅有所收窄。二手房价格60指数为1424.8点，较上月下降11.6点，环比下跌0.80%，同比跌幅为6.69%。
7月份监控的288个主要城市中，其中109个城市一手房价格指数环比上涨，上涨城市数量相比6月份增加3个城市。140个城市一手房价格指数环比下跌，下跌城市数量有所扩大，较6月份增加了6个城市。39个城市一手房价格指数与6月份持平。
环比一线城市看，广州（0.65%）一手房价格指数涨幅最大。其次是北京和深圳，环比涨幅均为0.40%。上海涨幅相对较小，为0.16%。同比来看，北京涨幅最大，为5.88%。其次是上海、深圳和广州，涨幅分别为4.46%、0.86%和0.16%。
其三是智研数据显示，2022年7月，全国住房总价的中位数为130万元，环比下降5.80%，同比下降1.89%。7月房价上涨的城市多于房价下跌的城市，整体差距不大，共154个城市房价下跌，159个城市房价上涨，入围门槛由6月的0.85万元/㎡小幅上升至0.86万元/㎡，7月共102个城市上榜。
72个城市的房价不低于1万元/㎡，较6月减少7个。8个城市的房价超过3万元/㎡，其中仅厦门、广州、三亚3个城市的房价环比下跌，其他5个城市房价环比均上涨。7月有2个城市新上榜，分别是安徽铜陵和福建南平，其7月房价均为0.86万元/㎡，房价环比涨幅均超过2%且均属于华东地区。
值得注意的是6月79个城市的房价不低于1万元/㎡，较5月增加3个。房价最高的前10个城市中北京、杭州、三亚、东莞、珠海5个城市6月的房价上涨，杭州涨幅最大，为4.44%，其他5个城市房价环比下跌，上海跌幅最大，环比下跌2.03%。而7月只有72个城市的房价破万元一平。
其四是中房数据显示，2022年7月288城市房地产价格指数报告显示，70座城市房价破万元，142城房价环比下降，比6月增加27城，146城房价环比上涨，比6月减少26城。170城房价同比下降，1118城房价同比上涨。
6月288城市房地产价格指数报告显示，75座城市房价破万元，115城房价环比下降，173城房价环比上涨。173城房价同比下降，115城房价同比上涨。毫无疑问，房价同比成功半数的城市的都是下降的。
其五是克而瑞数据显示，截至7月26日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为7803万平方米，环比下降41%，同比降幅近五成。由于7月内一二线城市成交占比上升，广州、上海、南京等核心城市均有集中土拍，导致成交单价上升至4660元/平方米，创下年内新高。
同时，土地市场热度呈现出分化加剧的情况。成都、广州、上海土拍均出现较高的溢价率水平，反观南京、重庆、长沙等城市溢价率均不及上轮，无锡平均溢价率也在低位徘徊，导致本月平均溢价环比下滑1.1个百分点至3.5%。
1-7月有四成百强房企受制于经营压力和资金压力，投资几乎停滞，拿地依旧是央企、国企及地方平台公司等老面孔，民企几乎销声匿迹。在新增拿地金额TOP100中，百强房企拿地数量仅35家，占到金额TOP100的70%，主要来自TOP30中的国企、央企，这部分企业拿地金额占比接近金额TOP100的50%。
在已拿地的百强房企中，民企拿地金额仅占到17%左右。1-7月份5家房企的年内新增货值已超过千亿。其中，滨江、华润和万科位列前三。新增货值TOP20房企与销售TOP20强房企重合度为60%，由此来看，20强房企内部分化同样明显，在部分房企年内的新增货值已经超过千亿时，还有部分房企今年尚未有土地入账。
报告显示，截止7月末，TOP10房企新增货值占百强总货值的47%，11-20强房企新增货值集中度较1-6月提升3个百分点，达到22%，前20强房企的新增货值集中度则达到68%，可见未来行业的销售集中度仍将走高，尤其是全国化、规模化的国央企优势较大。
TOP100房企7月份实现单月销售操盘金额5231.4亿元，略高于上半年月均水平。环比降低28.6%，降幅较往年30%左右的平均水平基本持平，同比降低39.7%，降幅略有收窄。累计业绩方面，百强房企1-7月累计销售操盘金额的同比降幅保持在49%的较高水平。
值得注意的是百强房企中近8成企业单月业绩环比降低，其中29家企业的环比降幅在30%至50%之间，17家企业环比降幅超过50%。且有近6成百强房企7月单月业绩不及上半年的月均水平。7月份有22家企业实现单月业绩环比增长20%以上，包括旭辉、龙光、阳光城、电建、海伦堡等。
