海景房20年,最美丽的泡沫

文章中提到的是深圳半山海景顶豪天麓项目。一套原价1175万元的天麓3区海景豪宅,2018年开始上架拍卖,流拍了6次,如今打了5折都卖不掉。要知道,2009年,天麓8区房价曾一度逼近了13万元/平方米。

形势不大好的还有海南儋州的恒大海花岛。2015年海花岛开盘是何等隆重风光,恒大兴奋地公布开盘当天就卖了122亿元,销售面积约136万㎡(建面),认筹到访人数10万,创下了三大世界之最,世界纪录协会还给颁发了 「世界之最」证书。接着5年,海花岛房价从5688元/平方米涨至2~3万元/平方米,买到就是赚到。但如今,海花岛二手房8月挂牌均价已跌至14102/平方米。

山东威海海景房命运就更凄惨了。2019年就已经曝出,曾热闹一时的威海乳山银滩海景房,二手房最便宜的跌到了2000元/平方米。

海景房汹涌澎湃地发展了20多年,曾经逆势而起过,如今,随着疫情对旅游业的打击,海景房的热度也慢慢凉了下来。

上世纪90年代之前,中国老百姓其实没有海景房概念。最早的海景房,应属北戴河疗养院。北戴河作为度假区的历史,可追溯至1891年,那时英美传教士来北戴河传教,觉得这地方好,便租地建别墅,北戴河的度假休养价值由此被开发出来。新中国成立后,北戴河的一部分别墅被改建为伤残军人疗养院,全国工会系统、中央许多单位也在北戴河建了疗养院。

北戴河疗养院定义了海景房的两大功能:康养、度假,为后来的海景房概念打了个样,也启发了老百姓海边度假休养的概念。

90年代初,随着商品房概念的日趋成熟,房地产开发迎来热潮,海南兴起了房地产开发热,海景房首先在海南兴起。接着,其他沿海市县有样学样,滨海开发一时火热了起来,河北秦皇岛,山东烟台、威海、青岛、日照,广西北海等有着海岸线优势的地区,都涌入了这波热潮,开发商们蜂拥而上瓜分海岸线。

有关海景房的营销有着天然的话术优势:中国海岸线全长1.8万公里,人均海岸线不足1.3厘米,先到先得,海景房属于稀缺资源,极具投资价值。老百姓关于海景房的概念也在21世纪的最初十年被塑造。而拥有可开发海岸线的城市就那些,决定了海景房很大一部分依靠异地销售,海景房的代理销售体系在90年代末就已经开始搭建。

1999年,北大教授李俊杰一路考察了辽宁大连、海南三亚、 广西北海等多个滨海城市,想给自己和同事们养老找一块好地方,最终,李教授看中了山东日照。日照是一座新兴的海滨城市,当时的房价在山东半岛甚至全国的沿海城市中都是最便宜的。李教授主动找到开发商山海天集团,委托他们开发教授花园项目,后来这个项目引起了北大校领导的注意,最终促成了山海天集团和北大燕园社区服务中心的合作。

2001年,日照教授花园项目将售楼处直接设进了北京大学,到2006年时,已经有350多名教授购买了日照教授花园项目,其中北大教授就有300多人。北京大学经济研究所所长、著名经济学家雎国余1999年就买了一套,北大退休老教授赵德明2006年时买了两套。

雎国余教授在接受采访时说:「1999年,当时日照教授花园房价还是1200元/平方米的时候,我就买了一套了;如今,我们其他的教授再去买都已经开发到三期了,三期的房价已经涨到4000元/平方米左右了。」到2006年时,北大教授买房会有每平方米1000元的优惠。

有媒体保守地算过,从1999年到2006年,仅教授花园项目,开发商山海天集团可获利至少1亿元。这个项目激发了日照的滨海地产开发,也催动了山东海景房潮流。

教授花园项目是早期海景房发展的一个缩影,养老、度假、投资激发出了海景房需求,教授花园也代表了两种趋势:一是在海景豪宅之外开辟出了平价海景房模式;二是异地销售为海景房营销打开了新思路,找到了销库存的新池子。在那之后,多个海景房项目进京进行推广销售。

2005年至2010年,北京人的手机短信常能收到推销威海海景房的小广告,通过小广告就能找到威海海景房在京的中介销售公司。那时,仅威海海景房中介销售公司在北京就有几百家。看房团也在那时开始兴起,中介公司每天都有班车组织人从北京到威海看房,那时周末在威海乳山银滩看房的北京游客多达上千人,乳山虽然只是威海下辖的县级市,交通也不是很方便,但银滩有着 「天然养(氧)吧」 「长寿之乡」之称,不少人只是看这一圈,就下了定金。

渐渐地,北京的这种销售模式被推广到上海、天津、广东、江浙等,各种销售小广告、超市传单,像一张网一样铺撒开来,网罗着潜在客户。对普通人而言,阳光、海滩、低价,海景房的这种诱惑实在是太大了,尤其对生长在内陆地区的人而言,海景房就是一个美丽的梦,一个中产身份的象征,再加上投资价值,简直就是香饽饽。

「2008年的北京,连五环的房子都卖到上万一平方米了,而在威海乳山银滩,首付3万你就能拥有一套海景房,面朝大海,春暖花开。」——十几年里,不知有多少人落入了中介的这套销售话术之中。

在这样的销售模式下,外地人渐渐构成了海景房的购买主力,海景房的热度也被渐渐推高。有种说法是,威海的海景房有一大半是北京人买走的,而三亚、北海的海景房,大多是东北人买走的。那时威海乳山银滩最多一天能成交500套,不是买房,而是抢,买不着的还得找销售经理走关系。同此热度的北海,有的楼盘连售楼册都还没来得及印,购房者看着沙盘就把房买了,那时北海基本没有现房可买,都是刚开盘就抢光了。

2003年起,还有一波有钱佬狂收海景房,他们是—— 「山西购房团」。那时每逢周末,在山东沿海城市的众多楼盘销售处,都能看见不少出手阔绰的山西人,一开始大多是财大气粗的煤老板和公司老板,后来发展至教师、医生、公务员,山西人在山东买海景房成了一股潮流。

那些年,房地产大盘热度不断攀升,海景房顺着这股势头,更是烈火烹油,房价水涨船高,从开发商到销售中介再到投资者,都从海景房这条链条上赚到了钱,威海乳山银滩上聚集着上百家开发商、代理销售商,海景房炒得最热时,一家房产销售一年能收入上千万。

央视在2013年和2015年接连出了两次报道,一是调查楼市泡沫破灭后的威海乳山银滩,二是调查威海乳山银滩房地产去库存。各地海景房烂尾、开发商跑路的新闻也不断地曝出来,一些在巅峰期疯狂地开发海景房的地区,最终迎来了一片寂静。

由于异地销售的火爆所带来的过热期望,海景房在建的时候几乎没有考虑过消化问题。譬如威海乳山银滩,大规模开发始于2003年左右,到2015年,银滩纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上已经建起了大大小小200多个小区,共开发了1800万平方米的海景房,按照人均居住面积30平方米计算,可满足60万人居住。而根据第六次人口普查数据,整个乳山市常住人口只有57万,2021年,这个数字降至53万。很明显,这些海景房根本不是为本地人准备的。

再来看房价,2000年至2015年,乳山银滩的海景房新房房价一路从1000元/平方米涨至8000元/平方米,高的甚至已经破万,二手房房价在2010年后却始终低迷。

那么问题来了,在本地房地产市场已经饱和的情况下,谁来接盘?

要去库存,还得靠外地人。

也就是从那时起,山东海景房开始与一个负面词挂钩—— 「看房团骗局」,从侧面印证了海景房的畸形发展。

早在2009年,央视记者就曾卧底过威海乳山银滩的看房团,交了300元看房费,跟着看房团去看房,全程被销售人员盯梢,承诺的星级酒店没住上,看了两套房子就催着记者下定金。比银滩美景更令记者印象深刻的,是青岛到乳山银滩的高速公路上,竖立着的一幅幅银滩海景房广告。

看房团的套路其实很简单:交100元至300元的看房费,就能免费旅游+看房,并承诺星级酒店住宿。到了当地后,严密盯梢,让看房人没有机会和本地人接触,利用信息差,催促看房人下定金。条件也很诱人:「首付3万拥有一套海景美宅,另有包租公寓。年返租金8%。」算一算账,租金可覆盖房贷,四舍五入等于白捡了一套海景房。如果没有贷款资格,代理商还包办假离婚证等,用来申请当地银行贷款,可谓服务到家。

这个套路多年未变,上钩的人还是不少。2020年长沙一位老人自称因贪图低价旅游而在威海乳山被 「忽悠、强迫」买房上了热搜, 「乳山模式」多次被报道。今年8月,凤凰网风暴眼采访了一位3年前购买了威海乳山银滩海景房的老人,他花了61万,以8100元/平方米的价格入手了一套海景房,搭进了39岁独子的医药费,买完才知道,销售承诺的售后包租返利无法兑现,自己盼着房子升值来作为自己和儿子未来的养老金,也不过是个梦。从武汉、长沙到贵阳,还有不少和他有相同经历的老年人。

这些单个案例串联起来不难发现,海景房代理销售商近些年已调整策略,将销售网络下沉至二三线城市,和低价旅游团、保健品销售一样,代理商将目标瞄准了二三线城市的老年人。2020年末,全国参加城镇职工基本养老保险的离退休人员共有1.27亿人,这是一个庞大的群体,手中也有余钱,他们成了海景房的接盘侠,也成了开发商和代理商眼中鲜嫩的韭菜。

其实,只要稍微在当地走一圈,问一问,就能知道,不少滨海小城的海景房二手房价早已跌落低谷。与深圳、青岛、三亚这些城市不同的是,滨海小城本身的城市配套与潜力就不过硬,海景房更不扛跌。但代理商不会给看房团这个机会,他们给看房团介绍的都是高价新房,然后通过一二十年来包装出的话术与敲锣打鼓的购房氛围,促使人们下单。有的人稀里糊涂,看完房两个小时就下了定金。

而在花了几十万终于拥有一套属于自己的海景房后,有些人渐渐发现阳光沙滩的生活并不如想象中美好。

海边潮湿,会使家具、墙体通体长霉,长期居住容易患上风湿病、滑膜炎等区域性气候病;海风中夹带的盐分对建筑和家具家电的腐蚀性极强,房屋维护成本高;遇上台风天,海景房更是首当其冲,当年花越多钱靠海越近,买之后就越后悔。「显微故事」曾采访过一位在海南买了海景房的东北阿姨,2014年夏天,「威马逊」台风登陆海南,阿姨家阳台玻璃碎了,雨水灌入,家里到处都是水。台风停了,阿姨找工人来维修,工人说:「海南人就不会去买海景房——这样的房子只能照相,不能过日子。」——这也是为什么当地人很少买海景房。

除此之外,海景房的养老度假性质,决定了空置率高,人流量少,配套也很难跟得上,交通、生活都不方便。渐渐地,美丽的海景房就变成了 「鬼城」。买在高点的人,想脱手卖也卖不掉,租出去,租金还不够付每年的物业费,只能砸在了手里。尤其是这几年受疫情影响,旅游度假的人流量减少,海景房就更加有价无市。

海岸线开发,是一个长期的过程,需要巨大的投入来优化配套,形成产业。而开发商为了能够尽快变现,往往选择建住宅,结果就是房子建好了,但也仅有房子而已。个人持有海景房,属于高风险的投资行为。说到底,海景房也是房,在买房时要考虑的如交通、医疗、城市潜力等决定房子价值的因素,买海景房也得考虑。异地置业的考察更应慎重,以防因信息差而吃了亏。

[13]《遭遇 「海景房骗局」:定金不给退、没住过一天,我生活在面朝大海的幻觉中》,显微故事

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