深度丨住投分离思路迭代

我是紫沐，这是我第108篇日记。

住投分离，顾名思义是把买房策略分为两种，自住策略与投资策略。

同样的资金，不同的选筹思路，最终买下的房子往往不一样。

比如市场上现在有两套房源，同一楼盘同栋楼，一套是中高层南向1000万，一套是低层北向900万，格局都差不多。

但如果从投资角度，选900万那套概率更大。

因为有更充足的高评空间，能剩下更多本金，另做投资。

南向比北向会涨多一点，3-5%左右，但影响不大，整体由杠杆带来的收益率更高。

我感觉，结合目前的环境和市场，这逻辑得迭代了。

从最近的新盘去化，无论是天河壹品还是富颐、城光。

在过往，同盘同栋，产品涨幅差或许是3-5%。

在未来，同盘同栋，产品涨幅差或许就是5-10%。

这是分化的力量。

基于这三点，未来在二手市场，实现最终变现的时候。

中高层南向的流通性会保持高位，去化周期短，因为品质好。

低层北向的流通性会越来越弱，去化周期长，因为退出机制难度升级了。

我觉得新一代的住投分离逻辑，更多精力会投入到持有成本上。

因为分化是确定的，摩擦成本是确定的，退出机制是确定的。

盲目追杠杆和面积那一套，不适合这个时代了。