地产，正在酝酿下一轮爆发

地产不是房子，地产的背后是土地财政，联系着体制内的工资，联系着防疫的支出，联系着稳增长保就业，联系着千家万户。

今天，小企业主和普通百姓，最直接、最优质的抵押物就是住宅，如果说人无信则不立，那大部分人的信其实就是地产。

1994年的分税制改革后，土地财政成为了大部分地方的主要财源，我们之前提过的中国GDP的跨越式大发展，土地财政释放的能量功不可没。

我国的体制优势就是集中力量办大事，而土地财政的本质也是债务的一种，由于产权国有，其实是以未来70年使用权做抵押，于当下折现换取生产资料，进行国家集中调配与发展。

而国家发展的生产资料不是凭空产生的，需要一个上下流通的通路，历史证明现代国家直接加税是不可取的，而土地财政，让地方政府以土地为载体、地产商为中转、银行担保、居民承接，实现了这条通路。

土地财政给中国创造了这么多年的辉煌，所构成的这条逻辑，是没有办法短时间退场的。

不是土地财政非他不可，而是一旦急速退场，形成的真空到底由什么新的体系来弥补？

我们没法像美国一样通过美元变相向全球征税，我们的税基只有这么大，在中美关系不断走向对立的今天，我们甚至还需要不断对外部进行补贴，钱从哪里来？

更换一种尚不成熟的财富汇聚方式，造成的巨大不确定性是当下无法承受的。

这轮地产的下行周期已经一年，今年上半年，全国主要城市土地面积成交下降了49%，土地出让金下降了45%，从年初开始，就有大量的人呼唤再现08年的四万亿。

本次会议明确了“后续政策操作的着力点应从宽货币（增加基础货币）向宽信用（实体使用货币）转变”，算是明确了当年大水漫灌的情况不会再现。

浅层次来说，当前M1和M2的巨大剪刀差，证明市场不是缺货币，而是货币流通弱，企业不贷款、居民不消费。

不过从深层次来看，我一直说中美之间的合作对抗将是接下来的国际主题，我们未来大量国际和宏观政策都将基于此。

2008年是美国金融危机时期，我们四万亿在提升我们产能的同时，美国也实实在在蹭到了我们的流量，但那个时期我们即使被占便宜、也得上，因为大账是划算的，这在上一篇已经阐述的很清楚了。

但当下的形势很不一样，美国的通胀指数不断刷新高度，目前大资金面押注最迟明年初、美国会实质性进入经济衰退，所以为什么美国全世界拱火，以期望全世界的资金避险，回流美国。

日元的汇率已经创下了24年以来的新低，而本轮我们的汇率依然坚挺，如果我们再来一次大水漫灌，短期内带来的通胀压力和汇率压力巨大，所挤出的流量会被美国大量获取。

说句不太正确的话，一定程度的消费不济、企业活力不足，反而对冲了部分通胀，形成了一个短暂的静止态。

以中国的经济韧性、和隐忍的民族性，我们有充足的空间挺过这关键的2022年，而国家层面也在加速推行人民币全球化，为下一个阶段的产能输出做好外汇基础。

目前的状态持续不了很久，地方政府上半年增长的专项债规模也说明了问题。

如果说土地财政偏实体收入，地方债就是偏金融化的收入，留给土地财政的修复时间不多了。

考虑到美国经济衰退的时间，预计明年二季度中国应该会开启下一轮周期，通过一定程度放水实现对这两年债务的洗债，并激活产能对全球进行输出，地产也将再一次承担尾部的蓄水池的职能。

不动产产权，依然是中国被保护的最完善的个人权利，甚至没有之一。

疫情所带来的一系列开销最终还是会全民埋单，在洗债的不可避免下，不动产仍是重要的财富保全方式。

普涨的时代结束了，一线、强二线的优质不动产，仍将值得作为长期资产持有，未来都市圈和广大的三四线城市，谨慎。

人口拐点不意味着当下就失去了购买力，但这是一种预期，中国大概率会重复我们东亚邻居日本的老路，未来部分三四线的财政收入锐减，仅留下老年人口，大量医院、学校、公交等公共设施也难以维系，你又能指望谁去接下一棒？

但当下，还是坚定的看多国运，尤其是在中国已经证明了自己可以走出独立经济行情的情况下。

如果说疫情、逆全球化斗争是头熊，我们不必跑得过熊，我们只要跑得过日本、欧洲、以至美国，也就是赢家了。