江苏三地或将下调二套房贷首付比例 “认房又认贷”要全国取消？

8月12日晚间，江苏省三个城市：南京、苏州和无锡都传出下调二套房贷首付比例的消息，只要购房者以往的房贷都已结清，购买二套房的贷款首付比例可降至三成。业内人士普遍认为，这些城市通过降低二套房贷首付以及优化“认房认贷”政策释放出提振当地楼市的积极信号，支持改善性需求的释放有利于房地产市场加速恢复，促进房地产市场平稳健康发展和良性循环。有专家认为，现在到了取消“认房又认贷"政策的时刻。

南京当地不少市民的朋友圈被房产中介有关房贷政策调整的消息刷了屏。这些消息称，南京将对新发放的商业个人住房贷款首付比例进行调整，符合条件的购房人贷款首付可从原来的五成降至三成，或者从原来的八成将降至六成。

具体来看，在南京市区（不含溧水区、高淳区）有购房记录、但申请贷款时实际无住房居民家庭，或有1套住房，但无购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，购房商业贷款首付比例不低于30%；市区（不含六合区、溧水区、高淳区）居民家庭有1套住房，且相应购房贷款未结清，再次申请商业个人住房贷款买普通住房，最低首付比例不低于60%。

在此之前，南京上述情况的购房人，首付比例最低分别为五成和八成。新规执行后，很多有过贷款记录但已经结清贷款的购房人，买二套房时可以再度享受首套房三成首付的待遇，而首套房贷款未还完的购房者再次购房，首付比例也下降了两成。

不过，截至目前，南京当地权威部门并未证实这一消息。有南京地区银行的信贷员对媒体证实，目前二手房已经按照最新标准执行，但一手房的首付能不能按三成办理，除了看银行政策之外，还要看各家开发商对不同项目的首付要求。

在利率方面，据报道，从今年4月底开始，南京多家银行针对已经结清贷款的购房人，已经按首套房利率执行。目前南京地区首套房主流利率为4.25%，二套房主流利率为5.05%。

中原地产首席分析师张大伟表示，如果以上网传信息的确属实，可以认为南京已经取消了“认房又认贷”的政策。

值得注意的是，8月1日，有网传消息称南京将取消限购，但随后被多家媒体辟谣。

同日，苏州和无锡也传出二套房贷首付比例调整的消息。据报道，苏州规定，如首套房贷款已还清，再次购房可以享受三成首付；房贷未还清则是六成首付。无锡则规定，二套房贷款方面，房贷已结清可实行三成首付，房贷未还清可享受五成首付。

近日，央行发布2022年第二季度货币政策执行报告。对于房地产政策，报告提出，要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，如果消息属实，江苏三个城市的降首付均是降二套首付比例。虽然今年以来宽松政策频频，大部分都是在原有的基础上进行边际改善，且支持首套房的力度较大，如多城降首套房首付比例，部分城市首套房贷款利率降至4.25%。对二套房的首付比例未有调整。江苏三城对改善性需求做出支持，呼应了中央多次强调支持改善性需求的基调。

尽管各地已出台大量稳楼市的政策，但数据显示，市场恢复不及预期，无论是新房成交还是二手房成交规模均未及去年同期水平。

民生银行首席经济学家温彬就此数据表示，住户贷款比上年同期少增，表明居民贷款需求回落。其中，短期贷款减少269亿元，反映消费贷款意愿下降；中长期贷款较上月少增近2700亿元，说明房地产市场仍在触底过程。

中金固收也点评认为，在地产风险尚未出清、就业和收入不确定性扰动仍存在的背景下，居民购房信心和意愿偏弱，导致居民中长期贷款需求始终未见起色，同时疫情反复也对消费端形成扰动。

所谓“认房又认贷”，就是，如果购房者名下已有房，再买房就算二套；与此同时，不管名下有没有房，只要曾有过房贷，无论现在贷款是否还清，再买房也会认定为二套。

张大伟表示，2022年以来，全国各地出台松绑房地产调控的政策次数已经超过580次，同比上涨接近70%，继续刷新历史记录。即便出台了这么多“救市”政策中，一二线城市还有大量愿意买房的人受制于信贷政策无法购房。目前一线城市依然在严格执行“认房又认贷”的政策。

以北京为例，名下有1套住宅或有全国范围内的贷款记录，无论是否还清，再次贷款购买住宅即视为二套房。其商业贷款最低首付比例，普宅为60%，非普宅为80%。由于北京普宅标准已多年未随市场房价上调，北京新盘中的普宅项目寥寥无几，市场上大部分都是非普住宅。对于购房者来说，哪怕只要贷过10万块的房贷，再在北京买房都要算作二套，要支付八成首付。北京的房价动辄四五百万起，如此高额的首付只会让很多有实际需求的改善型购房者望而却步。为了凑齐二套房贷首付，部分改善型购房者“铤而走险”，违规违法套取经营贷，还有些人最后只能放弃置业。张大伟认为，对于很多有真实改善住房需求的购房者来说，卖一套房再买就要算二套房，确实很不合理。

张大伟预计很快会看到全国范围内取消“认房又认贷”政策，特别是针对卖一买一、认房不认贷的政策也许会更快落地。一旦出现这一政策信号，热点一二线城市的楼市应该就能企稳了。