地产工程经理当上项目总,需要多久?

地产行业中有一个重要的角色,上承战略,下扛指标,这个角色就是号称业内最大的“斜杠青年”的项目总经理。

何谓“斜杠青年”?指的是一群不再满足“专一职业”和身份的束缚,而选择拥有多重功能和身份的多元化人群。“斜杠精神”也逐渐成为优秀的能力标签。

项目总们是如何一步步从工程专家,走向而今的“斜杠青年”?让我们来看看他们的的“斜杠进化史”。

2009年以前,地产还处在自然生长的市场状态下。

从住房商品化,到温州炒房团,到2008年全球金融危机爆发,中国房地产进入严冬期,虽历经数十载,但中国房企依旧处于初级形态,房地产开发几乎等同于前期手续+工程进度。

因为土地并非足够的市场化,而投融资的渠道也很单一,一块地拿下后,只需要拿到相关手续,推进工程建设,就基本能完成销售。如果销售情况不好,那就直接销售外包,再不行就降价促销,不存在其他过于复杂的操作。这个阶段房地产开发的专业度积累较为薄弱,地产并未完全市场化。

彼时的项目总们,正在做什么呢?市场“野蛮生长”阶段的项目总们,工作内容相对较为单一:

在单一的工作职能下,本阶段对项目总经理的要求,并不太高,大部分项目总经理出身于工程或者设计。

经历了2008年的市场低迷、2010-2011年的市场调控后,地产行业开始向死而生,市场情况整体好转。

此时,企业运营效率,主要考核两个指标:一是单城市产能,二是单项目产能。2012年单项目产能较高的品牌房企中:万科是5.8亿,保利是6.04亿,中海达到了8.35亿,可见单个项目的运营效能在急剧攀升。

这个阶段的行业,对项目总经理岗位提出了更高的要求:

相比之前的工程型项目总,行业需要的是打通经营思维脉络的单项目大运营项目总。

这些都要求项目总可以通过财务视角深入理解运营的核心逻辑,能够通过分析业务动作对经营结果的影响来管控业务,要从专业思维转变为经营思维,从一专多能转变为多专多能。

在政策红利的催动下,众多房企继续冲击规模化,加快扩张速度,“千亿军团”不断强化竞争优势,市场进一步向品牌房企集中。

在一片高歌猛进的市场环境下,项目总们也再一次迎来了职业生涯的大发展期。

本阶段,项目新增一项职能-属地投资拓展。即项目总经理在负责目前项目大运营的情况下,需要积极开拓属地市场,拓展新地块,+1,+2,+3……有能力有可能兼任新地块的项目总经理,成为“1+X”项目总。

这对岗位提出了更好的要求,不仅要管好红线内,更要一边进一步提升投资、营销、设计、成本、财会、融资、法务、商务谈判等更多项的能力,否则就没法做大做强,这在自带鄙视链的多、小阶层中,管着单一项目似乎是种耻辱。

2018年,坚持“房住不炒”和“租购并举”的主基调;

这个阶段,地产行业彻底进入管理红利时代,标杆房企们,纷纷对其组织架构进行调整,进行人员配置精简及战略的聚焦,不断向管理要效益。

这个阶段很多企业实施了“极简组织”,以滨江、碧桂园为甚。概括为一句话就是:通过管理优化、能力提升,最大化实现精干高效,以最少人实现效益最大化,比如碧桂园区域平台仅配置10余人,每个项目仅配置3人:项目总统筹、工程负责人管好红线内、项目秘书更是一岗多能承责日常行政、采购、仓管等业务。

这个阶段对项目总最大的挑战不仅仅是投资、营销、设计、工程、客服、成本、财务、运营、报建等各个专业条线都要精通,挑战最大的是如何强指挥、大统筹,深度链接到项目的施工单位等合作伙伴,以小博大。

本阶段的项目总经理,已经成长为了真正意义上的“斜杠青年”。

随着环保、工人、成本等要素在发生新的挑战,工作场景的不断变化,传统的建造方式已经无法满足我们的要求,于是,智慧建造逐渐走进我们的视野。

至此,地产届的“斜杠项目总”们,需要更“斜杠”,方能在现在和未来,在智慧建造的赛道上,汇聚成一股奔腾的洪流。

顺之则昌,逆之则亡

18世纪60年代的一个平静祥和的夜晚。在英国兰开郡有一个商人家庭,男主人40余岁,他本是一个普通的纺织工人,却通过自己聪明的才智发明了一个纺织机。

但是当晚,一群暴徒冲进了他们的家中,砸毁了男主人辛辛苦苦发明出的纺织机,还将他们粗暴的赶出了自己的房子,同时纵火点燃了他们的房屋。这群暴徒口中喊着:“你制作的害人机器见鬼去吧!”男主人无奈,只能带着他的家庭来到了英国的诺丁汉郡。

那个男主人名叫詹姆斯·哈格里夫斯,而他发明的纺织机则是大名鼎鼎的“珍妮纺织机”。

新技术的产生使得工人大量失业,部分工人不图改变,沉湎于过去,因而滋生了心中的仇恨。而后,失业的工人纠集成伙,有组织有纪律的焚烧、砸毁机器,通过暴力的方式迫使雇主让步。这场工人运动被命名为“卢德运动”。

英国政府拿出了强硬的措施应对,并且推出了一系列专利法、发明法等政策,来鼓励创造高效率的机器来替代人工。

“卢德运动”已经过去两个多世纪,后来的事实我们都很清楚:机器的创新推动了生产力的发展,也驱动着社会的进步。

但是我们也不禁思考,身在行业变动与技术创新的“暴风雨”之中的项目总,能否有更大的勇气面对现实,并且抓住未来的机会。

海尔集团张瑞敏曾提过:“没有成功的企业,只有时代的企业”。即所有的企业的成功,不管有意还是无意,都是因为踏准了时代的节拍。于个人也是,虽不可能永远踏准时代的节拍,但是努力靠近,如科技建造、如新的管理模式,使自己不至于被时代的洪流甩开,也是一个重要的能力。

部分管理者(含项目总)自身努力程度、知识储备、经验总结等方面都不错,但总觉得还缺点什么,深度交流挖掘后认识到:过于自信,乃至自成一统,自我封闭,不善于吸收他人意见、建议和长处,导致其虽然可在业绩和能力皆有所成,但到了更高层面时则显示出局限性和上升乏力。

只有不断学习,才能日益强大;反之,则自我感觉良好,甚至以为曲高和寡,却一日不如一日,发现许多后起之秀,跑到自己前面去了。

天下武功,唯快不破。变化都是倏忽而至的,或许大家都会看到,都能看到,但是突围者一定是用敏捷行动快速抓住机会的。

哲学家车尔尼雪夫斯基曾有这么一句话:“追上未来,抓住它的本质,把未来转变为现在。”

例如,在“1+X”拓展时代,一些项目总还在与公司纠缠自己精力不够时,敏捷行动的项目总已占据市场红利,获取了多个新项目,后续顺势发展为大项目总。

行业发展三十余年,项目总经理岗位,伴随着行业和社会的变迁,不断进行角色的调整,也在不断拔高岗位能力的基准线。

不计一时得失,以坚韧坚守之心去研究业务问题,以持之以恒之势抓住一切机会,以处变不惊之态驱动自身面对各种状况,进而不断“克服心理和能力上的瓶颈”,不断拥抱变化,用“打胜仗”去证明自己,才是一个优秀“项目总”不断自我修炼的必经之路,也是成长的过程。

如德鲁克所说:在通往巅峰的道路上,自己需要成为负责任的那个人。

项目总经理的蜕变,有如凤凰神鸟,每每自焚于火,尔后自死灰中复生,鲜美异常,不复死亡。

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