“三支箭”射出 股债融资潮接踵而至

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“寒随一夜去，春还五更来。” 近期房地产利好政策接连出台，“第二支箭”扩容、金融十六条、优化股权融资……面对明年即将到来的数千亿债务压力，更宽松的融资环境，对很多房企来说都是一场“及时雨”。

随着供给端“三支箭”支持政策框架基本形成，从信贷、债券和股权等三大融资渠道对行业融资进行明确支持，政策力度是行业下行一年多以来最显著的，而这些政策已经在积极落地中。

数据统计截至12月2日，信贷方面，国有六大行和各股份制银行累计向30家左右房企授信约2.35万亿元；债券方面，截至12月2日，“第二支箭”框架下，万科、龙湖等8家房企累计发行额度达1210亿元；股权方面，目前已有万科、世茂股份、大名城等10家企业宣布有意向进行配股或定增。

显然，伴随着“三支箭”的射出，从金融机构到房地产企业，都重新拾起信心，股、债融资潮将至，行业最困难时期似乎已经过去。

11月28日，证监会宣布，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。政策支持下，上市公司也积极行动起来了。

作为“龙头”的万科，于12月1日晚间发布公告称，公司第一大股东深圳市地铁集团（简称“深铁集团”）提请公司股东大会授权董事会在A股及/或H股发行不超过各自20%的新增股份。

同日，陆家嘴公告称，公司正在筹划涉及本公司的重大资产重组事宜。拟通过发行股份及支付现金方式，购买陆家嘴集团及其控股子公司持有的优质股权资产，并募集配套资金。

深陷债务重组的华夏幸福也发公告称，拟筹划非公开发行股票事项。募集资金拟用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

自2010年国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出加强房地产信贷风险管理以来，地产企业的股权融资一直处于收紧态势。时隔12年后再度重启后，自然引发了地产公司的抢滩式融资。截至目前，已有万科、福星股份、世茂股份、陆家嘴、华夏幸福等近10家企业公告筹划再融资。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析称，“监管层允许上市房企再融资的政策非常及时，部分未出险的民营上市房企，将是再融资的主力，这些企业很多会有再融资的意愿。未来一段时间，或将迎来上市房企再融资高潮。”

从受益企业类别来看，已经公布股权融资计划的房企，既有经营稳健的混合所有制房企，也有民营中小民企和个别高风险房企。有业内人士指出，“相比债券融资支持工具，房企对股权融资的反应动作明显更为迅速，这不仅是因为资金需求强，还因为股权融资相比发债融资，不增加负债规模，不需要支付高额利息费用，对公司财务影响低，整体来看融资风险小。”

根据中国指数研究院的统计，已披露对房企授信总额度的银行中，授信总额度较大的银行依次为工商银行、浦发银行、兴业银行，对房企授信总额度分别为6550亿元、5300亿元和4400亿元。

而从房企端来看，万科、龙湖、美的置业与绿城受到银行授信个数最多，均为8家银行；其次为碧桂园与中海，受到6家银行授信；再次为滨江集团，受到5家银行授信。

值得注意的是，根据研究机构的数据统计，2022年11月房企在境内市场发行信用债40笔，总融资规模为330.7亿元，同比下滑11.4%，融资情况仍然较为低迷。但这个融资统计是在“三支箭”射出之前，随着政策环境的进一步放宽，融资政策已迎来拐点，房企最终融资规模将出现显著的增长。

在融资扶持政策陆续落地后，一些中、小房企，尤其是遭遇流动性紧张的房企有望渡过最困难的时期。更进一步地说，能够支撑保交楼目标更好实现，也能为需求端信心恢复扫除一部分阴霾。

招商证券研究发展中心房地产行业首席分析师赵可认为，房企再融资功能恢复，或利好现金流偏紧且剩余价值偏足的房企，或可通过再融资募集资金推动存量项目“保交楼”，而后通过较优货值“重返市场”；利好当前具备保障房建设能力的房企，或可通过再融资募集资金加快加大业务开展；利好涉房但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。

财信证券黄红卫、王与碧分析认为，近期各项金融支持政策相继出台。由于房地产市场已长期承压，因此需要充分且足量的政策支持才能改善预期，实现趋势性回暖。预计今年年末到明年第一季度，相关部门和地方政府将充分落实因城施策和综合施策，推出更多举措支持房地产市场。