“三支箭”出弓地产度过“最难时光”?

“三支箭”齐发，地产行业终于将摆脱此前的融资困境，地产债大幅反弹，多只债券由于涨幅过大甚至集体被盘中临停。自11月11日至今，有43只债券的涨幅超过100%，其中4只债券的反弹幅度甚至超过200%，不过需要提醒的是，虽然近期地产债反弹迅猛，但是多数仍没有回到面值之上。面对地产债，市场多数观点认为地产行业已经度过了“最难”的时光。

11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。11月28日，证监会发布消息称，决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。政策涉及恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITS盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

在一系列利好政策预期和落地下，地产板块出现大涨，多只地产债强势上涨，盘中一度临停。如世茂股份旗下的“20世茂G1”、11月14日、11月29日、11月30日因为涨幅过大被临停，此外“20世茂03”“21金科01”“20旭辉01”“20碧地01”“20金科03”等多只债券也因为涨幅过大被盘中临时停牌。

优美利投资总经理贺金龙对21世纪经济报道记者表示，近期地产债普遍大涨，频现临停潮，这主要基于政策发力，央行和银保监会发布的“金融十六条”政策，对于房地产市场的融资提供了极大的信心支撑，并且一系列政策大幅超预期，在REITS和PERE上有正面支持，这会促成不少地产企业的现金流情况短期内有明显改善，维护可持续经营，债券价格有望重回票面值。

不少地产债的涨幅已经翻了一番。根据同花顺的数据统计，自11月11日至12月6日，有43只地产债券的涨幅超过100%，其中有4只的债券超过200%，涨幅最大的是H0阳城02，区间涨幅高达2319%。此外21金地MTN006和21金地MTN007的涨幅分别达到228%和223%，另外一只涨幅超过200%的地产债是21远洋控股PPN001为211.32%。不过需要强调的是，虽然地产债经过了一波迅猛的上攻，但是多数债券的价格仍在面值之下。

国泰君安房地产首席分析师谢浩宇则表示，涉房企业再融资放开，程度堪比2014年，考虑到目前的市场环境，将对目前的中小市值央国企带来极大的利好。本次再融资放开，可以募集配套资金，对于房企降杠杆有极大的作用，但募集的资金，若用于存量项目，则不能用于扩张，因此，本次再融资的放开，更多的是有利于中小市值央国企，一方面，可以迅速扩大净资产，解决有信用和运营能力，但考核之下难以高杠杆运转的问题，另一方面，集团层面有资产注入的，可以盘活并注入优质资产，支持上市公司发展。

地产债在年底前实现自我救赎，也让基金产品收复失地，有16只债券类基金近一个月的时间年内涨幅由负转正。一家私募基金的基金经理对21世纪经济报道记者表示，“今年11月用了10%的仓位抄底了地产债，收益颇丰，目前产品的净值已经创了新高。”

展望后市，国海证券首席分析师靳毅表示，短期建议关注超跌稳健民企地产债，重点建议关注逐步放开，商业、物业受益较多导致现金流改善的地产集团；中期建议关注地方国企和混合制房企债投资机会，一类是规模较小但股东背景实力强劲的国企；另外是业务版图相对较大但区域安全边际较高，同时具有一定业绩预期的地方国企；长期建议关注央企和业绩修复的国企、稳健民企投资机会。

贺金龙则较为谨慎，他认为，目前多家百亿债券私募锚定优质地产债的投资机会，未来具备较大修复空间，但是也要关注政策落地的执行情况和需求端能否真正修复，以及基本面数据的高频次跟踪。尤其注意过去经营杠杆较高，并不在救助范围内的民营开发商，其实质风险尚未消除，部分地产债在政策后恢复投资级定价，后续修复空间也在边际递减，风险收益性价比低。但从整体来看未来地产债投资机会大于风险，政策端右侧形成，销售端是影响走势需要持续关注的重要因素。

国泰君安固收资深分析师王宇辰也提示了风险，他表示，地产政策的拐点，和地产债的拐点并不完全对应。原因在于，债券的偿付顺序是地产所有的利益相关方中靠后的。从投资策略的角度来看，看好弱资质央国企地产债的投资机会，对于民营和混合所有制地产债仍偏谨慎。