深圳“高校保租房”项目引关注 多元化模式助推保租房供应提速

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高校保租房模式的优势在于通过摸清年轻人、新市民和人才集中的重点企业、单位居住需求，有针对性地去建设。

近日，深圳人才安居公众号发布消息称，深圳职业技术学院、南方科技大学两个保障性租赁住房（简称“保租房”）项目顺利开工。在业内人士看来，这类保租房的位置选在了高校内，不但优化高校内教师的居住空间，更增加了保租房的供应总量。

值得关注的是，上述两个项目所代表的“高校中的保租房”，正成为保租房“中国模式”的一种新探索，体现了供给多样性和参与主体的多元化。

据悉，上述2个项目位列15个深圳市利用国有企事业单位自有用地建设保租房项目之中，由人才安居集团旗下南山人才安居公司分别与两家高校合作开发，总用地面积约1.7万平方米，总投资约10.9亿元，建成后可筹集近1200套住房。

具体来看，深圳职业技术学院西丽湖校区保障性租赁住房项目位于南山区西丽街道该学院校区内，项目用地面积6583平方米，总建筑面积约5.67万平方米，自身设置1800平方米幼儿园和1500平方米配套用房，预计2025年11月完工，可提供约480套公共住房，以70平方米（占比75%）、90平方米（占比20%）户型为主。该项目由人才安居集团投资建设，南山人才安居公司与深职院合作开发。

而南方科技大学保障性租赁住房项目及教师宿舍项目位于深圳市南山区西丽街道南方科技大学校区内，项目用地面积约1万平方米，总建筑面积约6.58万平方米，自身设置1800平方米幼儿园和2000平方米配套用房，预计2026年4月完工，可提供约700套公共住房，以40平方米（占比60%）、70平方米（占比20%）户型为主。该项目由南山人才安居公司与南科大合作开发，项目分为两部分，一部分为教师宿舍，由财政投资、安居代建；一部分为保障性租赁住房项目，由安居投资。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，类似保租房项目的供应对象主要为高校新引进的教职工，因为在保租房的筹集渠道中，企事业单位自有用地主要是面向本单位职工提供房源，如果还能有富余，通常就可以纳入政府保租房体系统一配租。

对于上述深圳高校保租房项目，景晖智库首席经济学家胡景晖点评称，高校出地、深圳市人才安居集团出资合作开发，这类保租房既可以面向社会，即面向新市民、青年人、社会公共服务的从业人员，也可以帮助两个高校去吸引人才，作为人才公寓来使用。此外，它既盘活了高校的闲置土地，又能够为高校这类人才密集型的机构提供吸引人才的保租房。

李宇嘉称，学校和医院这类企事业单位的自有用地是保租房筹集渠道之一，这一模式的做法，即政府相关部门先跟学校、医院等企事业单位了解员工住房情况，特别是新引进员工的住房情况，然后再看这些单位有没有可盘活的项目；对于这些项目，鼓励发展保租房，优先解决本单位员工的住房问题，只能用来租、不能用来卖，可以轮候，也可以在退出后再租给新来员工。建设方面，既可由该单位自己建设，也可引入开发商代建，然后纳入到政府保租房分配平台上，并对出租人、租金进行相应规定。管理方面，可以由学校、医院等企事业单位的后勤管理，也可以引入第三方长租公寓来管理。

“保租房如果大面积建设，就会存在供求错配的问题，即建设的房子可能与租客真正想租的区域、户型存在差距，而高校保租房模式的做法优势在于，通过摸清年轻人、新市民和人才集中的重点企业、单位居住需求，有针对性地去建设。”李宇嘉如是称。

58安居客房产研究院分院院长张波也表示，这类保租房的位置选在了高校内，这本身就是盘活国有事业单位闲置土地的有益举措，对于土地资源总体稀缺的深圳显得尤为突出，并且可以一举两得，不但优化高校内教师的居住空间，更增加了保租房的供应总量。同时，如果该保租房的配租群体涵盖新市民、青年人等，则不少大学毕业生也可以实现“毕业不离校”的生活方式，虽然要在社会上工作，但其生活居住圈子还可以在一段时间内留在学校，这种生活氛围也可能更受部分大学毕业生的欢迎。

众所周知，发展保租房是我国住房制度建设的重中之重。自去年6月国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，保租房的相关配套政策陆续出台，包括增加土地供应、减免税费、给予财政奖补、金融支持、建立多部门联审机制、简化审批流程，以及通过奖励购房资格盘活住房市场存量等“一揽子”促发展措施加快落地，推动保租房建设。

据悉，“十四五”时期，全国40个重点城市初步计划新增保租房650万套（间），预计可帮助解决近2000万人的住房困难。北京、上海、广州、深圳等重点城市，也都提高了新增保租房的占比。

事实上，从政策层面来看，早已显现出深圳对保障性住房的支持意图。早在2018年8月，深圳市住房和建设局官网就发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》指出，支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

从发展目标来看，上述意见提出，到2035年，新增建设筹集各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。按比例来看，商品住房占住房供应总量的40%左右，人才住房、安居型商品房、公共租赁住房各占20%。从时间线来看，2021年-2025年期间，建设筹集各类住房45万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

今年10月，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》指出，在住房方面，考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，将加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。

在此背景下，深圳保租房建设有序推进，据ICCRA住房租赁产业研究院统计，截至目前，深圳保租房已完成2022年保租房既定目标，2021年-2022年，共完成保租房18.9万套。

那么，深圳此次两个高校保租房开工，这一模式是否具有借鉴和推广意义？对此，胡景晖指出，从目前保租房土地供应和房屋来源来看，在企事业单位的闲置用地上建设是其非常重要的一个来源，通常很多是在一些企业、园区，但高校往往容易被忽视，而实际上高校不管是教师还是科研人员，人才住房的需求量很大，因此，这一模式未来非常值得借鉴和推广。

这次深圳相关高校建设保租房最大的特点就是科研用地改为保租房，拓宽了保租房供给端。房东东公寓学院创办人全雳认为，多渠道筹措保租房，建立多层次住房保障体系，已经在有效推进中。预计未来，“工改租”“商改租”“科改租”等各种存量和增量齐头并进，租赁房源供应大量增加，满足更多租客的需求。

在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，高校中的保租房也是保租房“中国模式”的一种探索，体现了供给多样性和参与主体的多元化；由于此类保租房的客源无论基数还是租金承受能力都相对稳定，因此，其未来对于保租房公募REITS而言也是非常适宜的标的。