楼市底部盘整 销售拐点待确立
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11月，楼市继续低温运行，销售情况仍在筑底，没有出现传统意义上的“年底翘尾”行情。
中指研究院监测数据显示，11月，百城二手房价格已连续7个月环比下跌，新房价格环比连续5个月下跌，房价下跌城市数量处于高位；百强房企销售额继续下降，房企拿地总额同比减半。
但近期以来，在供需两端政策“火力全开”的支持下，一些数据开始出现变化，市场逐步找到底部支撑，房地产正在蓄力走出“艰难时刻”。
行业人士预计，未来一段时间，供给端资金压力有望得到缓解，市场关注点将全面转向促销售，因城施策力度有望进一步加大。只是市场端的起色尚需一定时间，政策支持能否顺利转化为消费力，预期的修复仍是影响全盘销售情况的关键因素。
受全年房地产下行的大趋势影响，今年楼市在“金九银十”失约之后，11月也延续了这种态势。
中指研究院监测全国100个城市新房、二手房的销售情况发现，2022年11月，百城新房平均价格为16190元/平方米，环比下跌0.06%，已连续5个月环比下跌，跌幅较10月扩大0.05个百分点；百城二手房平均价格为15911元/平方米，环比下跌0.21%，已连续7个月环比下跌，跌幅较10月扩大0.05个百分点。
房价下跌城市数量方面，11月，百城新房、二手房价格环比下跌城市数量保持年内高位，共57个城市新房价格环比下跌，较上月增加3个；75个城市二手房价格环比下跌，与上月持平。
房价的下行，是交易量长期走低、信心持续受挫之后的综合表现。
今年以来，商品房成交始终未能迎来整体复苏。根据国家统计局的数据，今年9月和10月，全国商品房销售面积和销售额双双同比下降，10月的降幅分别达到23.2%和23.7%。10月单月，全国商品房销售面积创近11年的同期最低，商品房销售额为近7年同期最低。
房企端的表现也相对低迷。2022年前11个月，TOP100房企拿地总额11621亿元，同比下降50.5%，降幅比上月扩大0.3个百分点；前11个月，销售额超千亿房企19家，较去年同期减少16家；超百亿房企100家，较去年同期减少51家。
根据克而瑞数据，2022年1-11月TOP100房企累计实现销售额65399亿元，同比下降43.3%，相比10月累计降幅收窄0.7个百分点；11月单月实现销售额6177亿元，同比下降26.9%，相比10月单月降幅收窄6.3个百分点。
“从房企销售额来看，前11个月累计销售降幅和11月单月销售降幅都在收窄，显示销售逐步找到支撑。”中邮证券分析师刘清海指出：“也应该注意到，那些尚属于优质的房企，销售额增速也在企稳。”
克而瑞数据显示，央国企、优质民企前11个月的销售额累计同比增速分别为-16.3%、-32.4%、-38.6%，相比10月分别提升2.5、0.3个百分点。
中指研究院提供给21世纪经济报道记者的一份统计结果显示，80余城首套商贷首付比例已降至20%，近30城首套房贷利率已降至4%以下，叠加各地推出的形式多样的购房补贴等，买房门槛已经降至历史新低。
11月8日，交易商协会表示支持民营企业债券融资支持工具“第二支箭”，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资；11月中旬，央行和银保监会联合发布“金融十六条”，为房企的经营性融资以及“保交楼”专项融资提供改善支持；此后的11月28日，证监会又公布了“股权融资优化5条新政”，帮助房企打通股权融资渠道。
至此，信贷、债券、股权“三支箭”齐发，全面支持房企融资，“输血”优质房企恢复经营“造血”功能，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。
据克而瑞不完全统计，7家银行为22家房企提供意向性授信总额度超2万亿元，6家房企储架式注册发行约1080亿元。
“短期政策到位，企业资金压力有望得到缓解，行业关注点全面转向促销售。” 中指研究院指数事业部分析师孟新增告诉21世纪经济报道记者，下一步重点是促进市场销售企稳，因城施策力度有望继续加大。
平安证券也指出，近期行业信贷、债券及股权融资政策优化将有助于增强市场信心、缓解房企短期资金压力，但追本溯源，行业困境解决的关键仍在于销售端经营现金流修复。短期行业主要挑战将由信用端逐步转移到需求端，预计需求端政策有望进一步宽松。
众所周知，房企的资金来源有两条命脉，一是融资，二是销售回款，尤其后者，在近几年的房地产热潮中，从根本上支撑起了房企的快速发展。
“企业运营改善的核心还是在于销售端，只有预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。”一位不愿具名的地产分析师表示：“‘三支箭’是手段，恢复市场信心是根本。”
但预期的恢复并非一夕之力，背后的根本更在于就业和收入预期稳定之后，居民入市意愿才有可能稳定。
值得注意的是，12月2日至5日，包括广州、深圳、北京、上海、天津、重庆等数个城市陆续优化了疫情防控措施。一位市场人士表示：“全国性疫情防控措施的大幅优化和调整，将对于经济的复苏以及行业的回暖起到至关重要的作用。”
