北京二手房溢价调查:有品牌的房子,会更保值吗?

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由于品牌一直以来的建设标准，不仅决定了房屋的居住品质，更关系未来在二手房市场上的流通性和保值性。

但是到了二手房市场上，这些品牌房企开发的楼盘，真的能够做到保值甚至增值吗？

用真实的数据说话，品牌房企的项目，是不是真的比别的二手房卖得贵。

和同片区其他二手房相比，橡树湾从年代到品质再到均价，明显都不是一个层级。

以一期项目为例，近五年间均价涨幅将近47%，而片区涨幅仅为23%。

而橡树湾的成功，基本可以代表华润在北京的布局思路。

但是房叔要说，这个思路是否能带来升值，也是要分区域看的。

在有些片区，比如清河，依托海淀超强的互联网产业集群，出现了很多兜里有票子、居住有追求的业主。

而且借着城市发展的东风，清河片区配套也在不断完善。

而产品在片区内的稀缺，也可以在昆仑域身上看到。

所以昆仑域同样是呈现出超高的溢价率和均价涨幅。

但并不是华润布局的所有片区，都具备这样的有利因素。

在北七家、密云城区、门头沟大峪这样的区域，就很难消化华润的品质楼盘。

所以这几个区域的项目，很多是直到今天都没涨回2017年的均价。

但如果单纯考虑居住体验，这些产品的建设和后期维护都付出了足够的成本。

所以对比片区内的老房，仍然是降维打击，必然存在很高的溢价。

因此润西山、未来城市这样的项目就是，虽然跑不赢北京大盘，但能跑赢板块。

以金茂府系列闻名的金茂，溢价率高早就不是秘密了。

虽然“科技住宅”这个概念，现在是有人推崇，也有人觉得是智商税。

但不可否认的，是二手市场上对于金茂一贯品质的推崇。

一般来讲对应的是刚需、品质改善和豪宅。

但是纵观金茂在北京的布局，哪怕是“悦”项目，也都是承诺传承“府”系的科技装修标准，做成了刚改。

而且考虑到，广渠金茂府所在的位置，周边不乏珠江帝景B区、万科蓝山、鸿坤花语墅这样的1500W+的高端改善楼盘在拉高均价。

可以说北京的买房人，还是在用真金白银为金茂的品质投票。

而至于房叔前些日子吐槽的金茂府新风系统事件，只能说比起金茂府的新盘。

纵观中海在北京的项目，可以说是一路稳定发挥，在不同时期都有着一些典型代表作。

从最早期的中海凯旋和中海紫御公馆，虽然直到现在还时不时就被中海拉出来遛遛，用来宣传自家项目跑赢大盘的优势。

但从数据上看，中海的盘从二手走势上看还确实比较稳。

最值得一提的，就是中海在石景山区的布局，其中中海金石公馆和金玺公馆是开发较早的项目。

同为中海自持物业，两个小区不管是房子品质还是小区管理，都算的是该片区标杆楼盘。

从目前溢价率来看，基本上也是高出周边二手房将近50%的价格。

并且，房叔实话说中海在户型设计上还是不断带给了北京市场惊喜，从空间利用和得房率上都让北京购房人比较认可。

另外，中海这家企业的成本控制和低负债率也是比较稳健，这一点还能体现在中海近些年在北京拿地的“财大气粗”表现。

龙湖在北京市场上的口碑，一方面来自于商业，一方面来自于物业。

单纯从项目来说，龙湖在北京的布局更多是在豪宅赛道，所以在普宅的二手房市场上存在感不强。

比如滟澜山和颐和原著，都是在豪宅区仍然保持着坚挺的二手房溢价率，当然这也不是一般买房人的知识范围。

这里头高规格的物业管理，对于房屋保值也有不小的贡献。

而从普通住宅来说，一句玩笑话是：买龙湖，送天街。

意味着很多住宅项目，都是在龙湖的商业布局周边，自然给区域便利性和居住体验都上了一个台阶。

但针对二手房市场，板块地段决定了房子的基本价值。

但如果考虑长期保值甚至增值，就要看物业管理、社区环境以及户型条件，也就是整体的产品力。

比如今年大热的丰台端礼著和奶西村的望京樾，就是首开分别和中海、金茂联合开发。

虽然名义上是联合，但首开在产品上的话语权大伙儿懂得都懂。

但合作这俩家都是自身产品比较过硬，最后首开跟着赚个名声也不算是亏本生意。

当然，首开开发的项目里，也有几个相当成功的案例。

比如国风系产品，望京的国风尚樾和回龙观的国风美唐，都是遥遥领先周边二手房50-60%以上的价格。

还有早年在方庄的璞瑅公馆，周边老旧小区较多，所以稀缺品质住宅能一直保持着较高溢价率。

早年间提到“招保万金”，绝对是房地产市场最具代表性的四家。

但就近两年的北京市场而言，保利拿得出手的项目实在不多，显然已经逐渐失去一定竞争力，有吃老本儿的嫌疑。

被中海、华润等房企占尽风头的保利，还能不能卷土从来？咱们拭目以待。

最后，房叔还想补充的是，各家房企出身不同，擅长点也自然不同。

最终在产品的打造和呈现上，也是各花入各眼。

就各家房企而言，近两年还未交付的新盘后续走势如何，随着楼市分化加剧，还将迎来更加残酷的市场考验。

以上仅为经过一定时间检验后的二手房数据及分析，仅供参考，欢迎指正。