前三季度北京房地产大宗交易额同比减半 涌现打折拍卖、抄底收购
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日前，北京朝阳区东三环的博瑞大厦以评估价7折拍出，同样王府世纪大厦则出现流拍。北京黄金地段的优质物业在法拍市场遭遇不一样的结果。
从股权转让以及法拍房的渠道可见， 北京房地产大宗交易市场，卖方与潜在买家仍处于博弈的阶段。卖家急于甩掉包袱轻装上阵，而买家则是抱着抄底捡漏的心态谨慎出手。今年前三季度，北京房地产大宗投资市场与往年相比仍然低迷。
在第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想看来，北京房地产大宗投资市场将见证一批真正意义上的“打折型”“抄底式”收购，前提是卖家愿意“割肉”、买家“弹药”充足。
10月17日，据京东司法拍卖平台显示，博瑞大厦以20.37亿元的起拍价成交。竞买人为北京拾捌时宜企业管理咨询有限公司，该公司由凯德（中国）商用有限公司持有100%股权。
这是博瑞大厦第一次拍卖，项目起拍价为20.37亿元，而评估价为起拍价的7折，即29.1亿元。由于只有1位买家报名竞拍，博瑞大厦以底价成交，较评估价相差8.73亿元，成交价较评估价打了7折。拍卖期间，有超过万人围观。
在业内人士看来，降价法拍的原因大多是业主无力运营，又没有市场化退出的办法，急于出清盘活账面资金，所以评估价7折的拍卖价在拍卖市场司空见惯。
公开信息显示，博瑞大厦位于北京CBD商务区与燕莎商圈之间，即朝阳区东三环路与姚家园路交会处，北侧紧邻姚家园路。此次拍卖的标的物为博瑞大厦地下3层至地下1层、地上4层至25层不动产，标的物建筑面积约为5.82万平方米。
博瑞大厦原名北京特尔特国际传媒大厦，由北京特尔特物业发展有限公司于2012年投资建设。此次拍卖，项目背后的债权人为厦门国际银行。据悉，此次收购完成后，凯德将对博瑞大厦进行资产升级改造。
中国城市更新论坛秘书长陈方勇表示，博瑞大厦周边是嘉铭中心、环球金融中心、北京财富中心等北京CBD的标志性大厦，可谓CBD中的核心区域。相信这也是吸引凯德出手最重要的原因，物业易主仅需将凯德现有的客户资源与其对接就有很大的资产价值提升空间。
“凯德是少有的打通房地产投资、开发、运营、退出、资管全闭环的一家地产投资运营商，有一批海内外的长期资本选择与其同行，所以才有跨周期投资的能力，可以在逆周期时从容做出出手选择。”陈方勇如是说。
在博瑞大厦拍卖的当天（10月17日），远洋集团以2.33亿元出售持有的北京中国人寿金融中心10%股权，接手人为中国人寿金融中心的90%控股股东中国人寿。此次出售股权后，远洋集团实现了整体退出。对于此举，远洋集团认为，出售事项将使其能够实现该物业投资价值，将资源重新配置至拥有重大控股权益的其他项目。
值得关注的是，今年远洋集团已频繁转让旗下资产，其中远洋集团将位于丽泽商务区的北京远洋锐中心21%股权出售给项目合作方中国平安人寿，交易金额达到50.15亿元。
根据第一太平戴维斯统计，今年前三季度，北京房地产大宗交易中，资产交易的金额仅为40%，大部分金额是通过股权交易完成的。
8月，朗诗转让位于北京东三环的北京朗诗大厦50%股权，阳光保险旗下公司接手，出售所得款项净额约1.376亿元。但从这一项目买入到售出，朗诗亏损了1190万元。
9月22日，京东网拍平台显示，北京市朝阳区东三环南路15号（北京五环大酒店）成功拍出，竞买人为北京亮视医院管理发展有限公司，成交价约8.49亿元。该标的于今年5月、6月两次上架拍卖，均因无人出价而流拍。其评估总价约为15.16亿元，最终的成交价低于评估价的6折。
博瑞大厦在首次拍卖就找到了买家，与10月11日拍卖的王府世纪大厦相比是幸运的。虽然王府世纪大厦属于优质资产，几乎也是以评估价的7折拍卖，但最终无人出价。
由此可见，资产变现一直被寄希望成为房企纾困的重要途径，但是在现实中，今年的北京房地产投资交易远不如去年。根据第一太平戴维斯统计，今年前三季度，北京房地产大宗投资市场与往年相比仍然低迷，累计成交金额约226.85亿元，同比下降55.2%。
当下什么样的资产有机会套现？根据第一太平戴维斯统计，在今年前三季度的北京大宗交易中，按照收购物业成交金额来看，写字楼、二手地块/在建项目、酒店、住宅、产业园区、商业零售分别占比为47.3%、21.2%、11.4%、8.2%、6.6%、5.3%。
对此，第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想认为，写字楼仍是最热门的资产类别，但目前市场上供过于求，潜在买家会仔细甄别并对优质资产出手。而二手地块通过转让开发地块的部分或全部股权，是“爆雷”开发商快速变现的有效途径。
“酒店因为受疫情影响最大，成为抛售变现的主力资产，但不是热门标的。在零售物业方面，受疫情影响，购物中心吸引力也在下降 ，部分商业零售配套项目通过法拍变现的频率在提高。”李想说。
对于目前谁在进场抄底的问题，陈方勇表示，自从资本市场遇冷、房企债务危机不断以来，不良资产投资一直是房地产投资圈，特别是地产基金密切关注的投资方向，这是打折收购优质资产的机会，但也犹如“火中取栗”。虽然想做这块业务的人多，但真能做成的还是寥寥可数。
“买家不到万不得已，怎会忍痛割肉？更何况大多资产会牵扯到债权债务关系，这必然需要理清其中错综复杂的利益关系。”陈方勇表示，想抄底也要好好掂量一下，能否比上家更懂运营，或者有更好的融资、退出通道。
陈方勇分析，对于当前的中国城市，从投资效率看，最好的投资机会在于老城的更新和存量资产的激活。对于所有参与城市建设投资的资本来说，需要得到一个明确的答案，也就是投入资本所形成的资产是有价值的，是可以在公开市场上有效退出的，这样，其投融资行为才是可持续的。而且随着城市化的深入，这样的逻辑就更加明显。
在陈方勇看来，当下，市场普遍存在着浓厚的观望情绪。虽然有债权人选择通过法拍处置抵押资产，但越是急于出手就越难以很快变现，毕竟像凯德这样有长线资金准备的买家并不多，粥多僧少，有限的买家自然要精挑细选，不会轻易出手。
从目前来看，对于卖家来说，希望甩掉包袱轻装上阵；而买家则是抱着抄底捡漏的心态，当然也不乏冒险接盘者的存在。
“北京房地产大宗投资市场将见证一批真正意义上的‘打折型’‘抄底式’收购，前提是卖家愿意割肉、买家‘弹药’充足。”李想如是说。
此外，李想预计，四季度，北京房地产大宗投资市场仍然波澜不惊，卖方与潜在买家仍处于博弈的阶段，卖方希望加速抛售资产进行变现，但潜在买家会谨慎出手且对项目进行仔细甄别。此外，自用型收购及通过法拍渠道购得资产有可能在年末进一步增加。
