降低购房门槛、下调二套房首付比,多维度松绑或助推天津楼市成交

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提振楼市信心，天津终于出手了。9月16日，天津市住房和城乡建设委等7部门联合发布《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》（以下简称《通知》），从保障刚性住房需求、支持改善性住房需求、完善住房信贷政策、促进房地产业健康发展四个方面提出十二条具体举措。

对此，业内人士表示，本次多维度调整的带动力与影响力不容小觑，根据市场反馈，天津去化压力偏大，本次新政的出台也或将对楼市成交起到一定的推动作用。

天津市住建委等7部门联合发布的上述《通知》中提出，支持新市民合理购房需求，非天津市户籍且在本市就业的新市民、大学毕业生，持连续6个月的社会保险或个人所得税证明可在该市购买1套住房，滨海新区仍执行原购房套数政策。

在支持改善性住房需求方面，《通知》明确，对有60岁及以上成员的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可凭居民家庭户口簿在天津市原住房限购政策基础上再购买1套住房；居民家庭将自有的1套住房通过天津市保障性租赁住房发展平台筹集用作保障性租赁住房，且租期不少于5年的，可在原住房限购政策基础上再购买1套住房；居民家庭在天津市住房限购区域内持有住房达到限购套数后，将其中1套住房出售的，可购买1套住房，但家庭住房总套数不得超过2套。

此外，《通知》提出，优化住房贷款首付比例，无个人购房贷款记录且在天津市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，首付款比例最低为30%；已结清购房贷款且在天津市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，按首套房贷款政策执行。居民家庭申请商业性个人住房贷款购买第二套住房的，首付款比例最低为40%。

对此，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析指出，此次新政从供需两端齐发力，满足合理住房需求，切实解决新市民、青年群体等的住房困难问题，并且高举“租购并举”大旗，既释放了扩大保障性租赁住房供应的积极信号，也向租赁群体传递了租金平稳的预期，在一定程度上减轻了相应群体对房源少、租金高所感受的压力。

从新旧购房政策的对比来看，关荣雪表示，其一，原政策中明确非天津市户籍居民需提供在该市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，现调整为只需提供连续6个月的社保或个税证明，大幅降低了购房门槛，在提升购房意愿、带动楼市成交的同时，也将提高天津的人口吸附力；其二，对60岁及以上成员的家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可增购1套，充分考虑到不同年龄群体的住房需求，合理纾解供需矛盾；其三，在信贷方面，二套住房首付由60%降至40%，此举也促进改善性住房需求的释放，促进楼市成交。

值得一提的是，今年8月4日，天津市发改委网站发布了《天津市关于促进消费恢复提振的若干措施》（征求意见稿）。其中指出，支持分区施策促进房地产市场平稳健康发展，优化个人购房信贷政策，引导金融机构下调住房贷款利率，降低住房商业贷款首付比例，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。彼时，该政策发布后，就有消息称，后续会出台政策落实的具体措施。

近年来，由于疫情和楼市调控等因素的影响，购房者对楼市信心不足、预期转弱，为了应对这一问题，全国各地因城施策，不断出台楼市新政以解决当下困局，并取得了一定的效果。不过，相比其他强二线城市，天津调控动作并不大，总体上仍然执行着比较严格的限购政策。天津幅度较大的松绑政策还得追溯到5年前，2017年4月，天津取消了滨海新区的限购政策。

从今年以来天津的政策动向来看，有所“放松”但幅度并不算大。

1月份，天津放松积分落户申请条件，由“原来需连续缴纳社会保险费满1年”方可申请积分，修改为“连续缴纳社会保险费满1年或累计缴纳社会保险费满3年”，同时删除了每年公布年度积分落户人口指标总量的条款，取消年度落户数量限制，并增加了“推动京津冀居住证互认”等政策。

5月17日，天津市人民政府制定并印发《关于支持“滨城”建设的若干政策措施》。其中提到，进一步放宽外来人口在滨海新区落户限制；为持有滨海新区有效居住证的居民提供基本就业、社会保障等公共服务，允许其在滨海新区有条件购房；对于技能型人才，按照技能等级给予购房优惠或一定租房补贴。

随后在5月20日，天津市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金有关政策的通知》，其中规定，天津市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额由60万元上调至80万元；同时，职工连续足额缴存住房公积金满3个月，租赁天津市保障性租赁住房的，职工本人及配偶可申请提取住房公积金，每月合计提取金额不超过当月支付的房租，且合计不超过2400元。

时至今年8月，天津新房市场延续了7月优惠的市场行情，但仅有部分项目顺利实现以价换量，集中在天津市区和环城交界的刚需、刚改板块，周边市场成熟、配套完善以及临近交付节点等。反馈到数据层面上，根据克而瑞天津机构数据，今年8月份，天津商品住宅市场供应面积63.1万平方米，同比下降36.0%，环比下降18.8%；成交面积74.4万平方米，同比下降25.8%，环比上涨4.9%；成交均价16984元/平方米，同比下降2.6%，环比下降0.6%；成交金额126.4亿元，同比下降27.7%，环比增长4.3%。

据天津当地一位业内人士介绍，整体来看，今年8月份天津新房市场活跃度与7月相比相差不大，但市区和环城交界处的一些刚需盘项目，不断推出优惠房源，确实获得了一定的成交量。

二手房方面，中指研究院天津公司研究副总监田文刚指出，相比来看，今年以来，天津二手房市场的整体表现略好于新房市场。中指研究院统计显示，今年8月，天津市内六区二手房成交套数4201套，环比下降0.3%；环城四区二手房成交套数2579套，环比上升6.6%。

不过，在21世纪不动产天津城市总经理王靓文看来，总体来说，天津二手房市场在8月仍表现为量价齐降，单月成交量环比下降10%左右；成交均价下降超5%，已达到十几年以来的新低，这与交易热点的变化关系很大，8月份本地刚需、外地落户入市的热情提升，促进了远郊及环城的交易占比上涨，拉低了整体交易价格。

在此背景下，此番天津新政，或可为楼市注入强心针。天津当地一位业内人士表示，8月末至今，新一轮疫情来袭，天津房地产市场再次遇冷，此次新政策发布在一定程度上刺激市场热度，但最终还要取决于市场的信心能否快速恢复。

关荣雪表示，本次多维度调整的带动力与影响力不容小觑，或将对天津楼市成交起到一定的助推作用。