北京楼市的最终出路,是降价?

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上个月底,我发了一篇文章跟大家说北京新房降价了。

不少项目打出价格战,都不端着了,这是去年少见的现象。

结果发完有个人留言说我在胡扯,与他实际看到的完全不符。

这条留言当时我并没有回复,市场不是简短几个字就能说清的,今天来带大家全面的感受下到底啥情况。

首先,我能理解那条留言对降价说法不认可的出发点。

但别忽略一点,新房价格跟土地供应密不可分,均价的上涨可能是因供应结构引起的。

说白了就是今年你看到的上涨,是因市场供应的高单价区位新房居多,提高了整体均价,属于结构性上涨。

此时笼统的涨跌不具说服力,真实的市场情况还得来看下面这张图。

上图是2017-2018年上半年各板块典型项目成交均价与今年的对比。

比如海淀永丰从7.9万/㎡涨到8.3万/㎡,丰台丽泽从9.5万/㎡到11.1/㎡......

而大部分近郊板块房价均有不同程度的下跌;

这正印证了我一直反复强调的现象,分化,已经成为楼市主基调。

地段好的项目少不愁卖价格自然在那,而稍微边缘些的板块要想跑出速度,只能打出降价牌。

过去北京楼市的普涨已经不在,而很多人想要看到的全面下跌也不太现实。

前面提到新房市场与土地市场密不可分,想要看楼市冷热先看地卖的咋样,一般分化的现象在土拍当中就能率先展现。

比如去年上半年政策的重锤没落,房企的雷没爆之前,土拍当中各家开发商还在抢地。

而到了下半年,组合拳一出,二三批次土拍马上冷场,多的是流拍、底价成交,仅有极度稀缺的好地还在抢。

从房企对不同批次不同地块的热情程度,就能提前感觉到分化已出现,并且在分化之下哪好哪不好也能判断个大概。

这就是为啥我一直呼吁大家一定要关注土拍的原因之一。

全面涨,政府能吃饱,但不断地Y情、停G等事件出现,再涨价购房人买不起账;泡沫吹太大,风险也大容易破;

这种时候就得找平衡,通过政策去平衡市场,所以我们看到为了防止大涨泡沫风险出现,去年下半年房住不炒反复提及;

今年为了提振信心,提温冷到冰点的市场,官方又在用非直接降价外的方式,暗戳戳让利,比如多供优质土地,出台变相松绑政策等等......

这一来一回,扛不住的边缘板块就趴下了,生命力强的核心板块就站住了。

分化是必然的,楼市是政策市,盲目的乐观或悲观,容易高位站岗也容易错过机会。

按照以往来讲,到了这部分我会告诉大家,分化之下怎么选择,在什么样的板块上车,但今天不说。

一方面大的方向之前已经说过很多次,同时更细致的板块分析基本每周我们都在推出,所以咱就接着说说剩下几个月的大概趋势。

中秋小长假一过,传统的“金九银十”已经彻底开启了。

虽然今年和以往相比明显成色不足,但大胆预测,九月十月的成交会有所增长,到了年底小翘尾的行情可能出现。

过去的大半年里,行业诸多的不利因素已经出清。目前政策层面在持续发力,预计接下来各地会卖出更大的步子。

房企这边该躺的已躺,谁摆烂也看得差不多了。努力自救的,多数也乘上了政策的东风。

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