房地产专栏┃小区业主表决权应按何种面积计算？

《民法典》第二百七十八条规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

上述法律规定看似已经对业主表决权的相关问题作出了明确规定，但在现实操作中又该如何认定“专有部分面积”呢相信不少群众对此都会感到困惑。

首先，《民法典》第271条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

其次，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第一款也规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

如按上述法律规定进行理解，在计算业主表决权时，应按各个业主所有房屋的专有部分面积，即套内使用面积进行计算，而不应包括共有部分的面积。但这种模式在实际中仍然是难以执行的，因为业主难以从房产证中区分套内面积和共有面积。

基于上述情况，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条明确：“民法典第二百七十八条第二款和第二百八十三条规定的专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。”