日本资产泡沫始末

墨谷君看到最近不少的自媒体都把目前国内地产的状况，和30年前日本对比，那到底那场“资产泡沫”是怎样的？墨谷君详细翻阅了国外文献，对日本资产泡沫始末进行了整理研究。

日本资产泡沫是1986年至1991年日本的一个经济泡沫，房地产和股票市场价格大幅膨胀。1992年初，价格泡沫破裂，日本经济停滞。

泡沫的特点是资产价格快速上涨，经济活动过热，货币供应和信贷扩张失控。具体地说，对资产和股票价格的过度信心和投机与当时的过度货币宽松政策密切相关。

到1991年，对比1985年，在日本全国范围内，统计数据显示商业用地、住宅用地以及工业用地的价格分别上涨了80.9%、51.1%和51.7%。

日本政府通过制定培育资产市场化、放宽信贷准入和鼓励投机的经济政策，开始了一场长期且加剧的日本资产价格泡沫。到1990年8月，日本银行第五次收紧货币政策时，日经指数已暴跌至其峰值的一半。到1991年底，其他资产价格开始下跌。资产价格在1992年初明显暴跌，经济衰退持续了十多年。这种下降导致不良资产贷款（NPL）大量积累，给许多金融机构造成困难。日本资产价格泡沫的破裂促成了许多人所说的“失去的十年”。2018年，日本全国平均地价终于开始同比上涨，比2017年的价格水平上涨了0.1%。

1985-1991年的资产价格泡沫影响了整个国家，影响的差异取决于三个主要因素：城市的规模，与东京大都市和大阪的地理距离，以及城市在中央政府政策中的历史重要性。与距离东京都更远的县相比，距离东京都更近的县内的城市经历了更大的资产价格通胀。

日本房地产研究所将东京都（包括23个特别区）、横滨（神奈川）、名古屋（爱知）、京都（京都）、大阪（大阪）和神户（兵库）列为受价格泡沫影响最大的六大城市。与全国其他城市土地相比，这六个主要城市的资产价格上涨幅度要大得多。到1991年，与1985年相比，商业用地价格上涨了302.9%，而住宅用地和工业用地价格分别比1985年上涨了180.5%和162.0%。在全国范围内，统计数据显示商业用地、住宅用地以及工业用地的价格分别上涨了80.9%、51.1%和51.7%。

20世纪80年代初，由于国际金融公司和利益的高度集中，东京已成为一个重要的商业城市。随着越来越多的经济活动涌入东京商业区，写字楼需求继续飙升，导致供不应求。政府只将经济活动集中在东京的政策，以及其他地方城市的经济活动缺乏多样化，也是造成泡沫的部分原因。

1985年，东京商业区内的土地无法满足市场需求。结果，东京商业区的土地价格在一年内大幅上涨。1984年东京商业区每平方米土地的平均价格为1333000日元（假设1984年1美元=238日元，则为5600美元）。仅在一年内，东京商业区每平方米土地的平均价格就上升到1894000日元（假设1985年平均价格为1美元=238日元，则为7958美元）。这大致相当于一年内增长了42%。到1986年，东京商业区每平方米土地的平均价格已高达4211000日元（假设1986年平均价格为168日元，则为25065美元），与1985年相比增长了122%。住宅用地从每平方米平均297000日元/1247美元（1985年）跃升至每平方米431000日元/2565美元（1986年），增长了45%。

大阪也经历了土地价格的快速增长，特别是在商业区。大阪的土地价格从平均855000日元/平方米（1985年）上涨了35%，达到1159000日元/平方公里（1986年）。由于大阪主要作为日本的商业中心，大阪的土地价格往往高于日本大多数其他城市土地。

到1987年，东京都内几乎所有的土地都无法满足需求。此时，东京的住宅用地增加到890000日元/每平方米（假设1U$=144日元，则为6180美元），商业用地增加至6493000日元/1平米（45090美元）。因此，投资者涌向东京都周围的县，特别是大东京地区的县。投资者更青睐位于关东南部的县，而非关东北部的县。因此，横滨（神奈川县）、柴达摩（柴达摩县）和千叶（千叶县）等城市的土地价格往往高于水户（茨城县）、宇都宫（泷木县）和前桥（群马县）。例如，1987年，横滨（平均每平方米）的商业用地价格为1279000日元，柴达木为658000日元，千叶为1230000日元。另一方面，1986年，水户（平均每平方米）的商业用地价格为153000日元，宇都宫为179000日元，前桥为135000日元。

大阪土地价格持续上涨，特别是商业区，1987年价格上涨至2025000日元/每平方米。京都（京都县）和神户（兵库县）的土地价格也大幅上涨，尤其是商业区的土地价格，分别上涨31%和23%。大阪泡沫的影响蔓延到名古屋（爱知县），与1986年相比，该市的商业用地价格上涨了28%。

第一次可能出现泡沫破裂的迹象，出现在1988年。此时，东京的非优质土地价格已达到峰值，尽管东京地区的一些地区开始下跌，尽管降幅相对较小。银座区和东京市中心地区的黄金地段继续上涨。在这一点上，其他城市的城市土地没有受到东京大都市面临的情况的影响。例如，在大阪，商业和住宅用地价格分别上涨了37%和41%。

到1989年，东京商业区的地价开始停滞不前，而东京住宅区的地价格实际上比1988年下降了4.2%。东京黄金地段的地价也在这个时候达到顶峰；银座区是最贵的，最高为3000万日元/每平方米[21]（基于假设1美元=137日元，218978美元）。横滨（神奈川县）由于其位置靠近东京，经济增长放缓。千叶的土地价格仍在上涨。日本所有其他城市尚未看到东京经济放缓的影响。在东京市中心的房价达到顶峰时，据估计，1.15平方公里的东京皇宫土地价值超过整个加利福尼亚州的所有土地。

1990年3月，日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》，对土地金融进行总量控制，这一人为的急刹车导致了本已走向自然衰退的泡沫经济加速下落，并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。此后，日本银行也采取金融紧缩的政策，进一步导致了泡沫的破裂。由于土地价格也急速下跌，由土地作担保的贷款也出现了极大风险。当时日本各大银行的不良贷款纷纷曝露，对日本金融造成了严重打击。

1991年底，日经225指数下跌的滞后效应推低了日本大部分地区的城市土地价格。1992年初正式宣布泡沫破裂，当时土地价格在这一时期跌幅最大。东京经历了灾难中最严重的一次。与1991年相比，住宅区平均每平方米的地价下跌19%，而商业地价下跌13%。东京住宅区和商业区的整体地价跌至1987年以来的最低水平。

到1992年，全国城市土地价格比峰值下降了1.7%。然而，六大城市的土地受到的影响更为严重，因为平均土地价格（商业、住宅和工业）比峰值下降了15.5%。商业、住宅和工业用地价格分别下跌15.2%、17.9%和13.1%。

大幅短期衰退的可怕在于各项资本投资标的物都出现了来不及脱身大量“套牢族”，从房屋、土地到股市、融资都有人或公司大量破产。之后产生的恐慌心理使得消费和投资紧缩的加乘效应，不只毁掉泡沫成分也砍伤了实体经济，且由于土地与股市的套牢金额通常极大，动辄超过一个人一生所能赚取的金额，导致许多家庭悲剧。所以这四年爆起爆落的经济大洗牌等于转移了全社会的财富在少数赢家手中，而多数的输家和高点买屋的一般家庭则成为背债者，对日后长大一代人的日本社会消费萎缩经济不振种下了因子。

整个资产价格危机蔓延全国，尤其是在东京的大型商业区。到2004年，东京金融区的优质“A类”房地产已跌至峰值的1%以下，东京的住宅不到峰值的十分之一，但仍被列为世界上最昂贵的住宅，直到2000年代末被莫斯科和其他城市超越。然而，自2012年以来，东京再次成为世界上最昂贵的城市，紧随其后的是大阪，莫斯科位居第四。东京股市和房地产市场的共同崩溃，数十万亿美元的价值荡然无存。直到2007年，房地产价格才开始上涨；然而，由于全球金融危机，它们在2008年末开始下降。

日本资产价格泡沫的破裂促成了许多人所说的“失去的十年”。失去的十年（日语：失われた10年），指国家或地区陷入长期的经济不景气的状况。日本泡沫经济崩溃后自1991年至2012年的长期经济不景气。日经平均指数由1989年12月29日历史高位38,957.44点急跌至2008年10月29日最低6,994.90点，跌幅逾82%，其后4年日经平均指数仍然于10,000点之间上落，直至2013年日圆贬值才成功摆脱日本股市长达20多年弱势。