做好预售现售衔接 北京期房销售再优化

尽管市场尚未恢复，作为调控最为严格的北京，依然对期房预售再优化。8月19日，北京市住建委发布《关于进一步优化商品住房销售管理的通知》（以下简称《通知》），明确预售证最小申领单位为栋等要求；并对预售资金监管做出优化，提出对已纳入监管范围的预售资金不重复监管。但最受市场关注的，莫过于明确提出做好商品住房预售现售衔接，促进北京市房地产市场平稳健康发展。

此次新政中明确商品住房项目（含共有产权住房，下同）可按栋申请办理预售许可，最低规模不得小于栋，不得分层、分单元、分套（间）申请。地下可售仓储、车位等可单独申请办理预售许可。按预售许可范围进行预售资金监管，对已纳入监管范围的预售资金不重复监管。

同时，对于价格方面，政策也明确，开发企业在取得土地使用权时已承诺商品住房销售价格的，申请预售许可应按照承诺价格填报“一房一价”；未承诺价格的，同一施工许可证批准范围内的楼栋，后期申报预售价格不得超过前期同品质产品申报预售价格。

而在此前，对于预售许可证的办理方面，北京实行的是一个是施工许可证批准范围内的可售住宅部分可办理两次预售许可，此次松绑则意味着将两次变为了多次。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对此表示，实际上，在商品房预售范围的调整上，北京在持续地优化，本次将范围缩小至按栋申请，放松力度相对较大，预计住房供应节奏将会有较为明显的加快。

在北京链家研究院分析师岳微看来，将项目体量（即可售商品房楼栋数）作为唯一关联，放宽预售证申请次数，也有助于开发企业动态调整开盘、推盘节奏，解决区域项目扎堆入市的问题。

对于商品房预售证方面，此次政策还有一个亮点，明确商品住房项目预售许可截止日期为预售方案中确定的房屋交付日期，预售合同中约定的房屋交付日期应与预售方案中确定的交付日期一致。预售许可确需延期的，房地产开发企业可依法向项目所在区房屋行政主管部门书面提出延期申请，延期期限每次不超过6个月，截止日期为不动产首次登记日期。

另外，开发企业申请预售许可延期时，如项目尚未交付，应提交预售许可延期申请及确保项目交付的书面承诺、措施等，确保预售资金专项用于工程建设。

“现房备案周期较长，备案环节及流程复杂，房屋需达到实际楼栋封顶等相关检验标准后才可取得现售许可证，会严重影响开发企业及购房者售房、购房意愿。”岳微表示，此次对预售许可证延期的政策调整，直接解决预售转现房阶段不灵活的管理模式，在保证交付的前提下，给予开发企业衔接手续办理期间的可售空间。

新政除了在预售许可方面做出了相应规定，在现房销售备案方面，新政也提及了相关内容。

新政明确，对于在商品住房项目按规定办理现房销售备案手续后，确因司法查封或行政限制解除、预售合同解除等原因，符合现售条件但未纳入备案范围的房屋，可再次申请办理现房销售备案手续。商品住房现房销售备案原则上由项目所在区房屋行政主管部门办理，遇有重大复杂等特殊情形的，也可向市住房城乡建设委申请办理。

“整体来看，此次政策是针对商品住房销售管理措施的具体优化，通过完善商品住房预售现售衔接，有利于市场保持一定的活跃度，”关荣雪总结道，在效果上将起到促进房地产市场健康良性发展，也有利于提升房地产市场交易高效性，达到优化北京市营商环境的效果。