别让农民成为拯救楼市的英雄！

先是安徽省潜山市，印发《关于应对疫情影响促进房地产业良性循环和健康发展若干措施》，其中有一条是鼓励农民进城落户。

尤其是经过潜山政府认定后，愿意退出宅基地的农民，可获得一次性5万购房奖励。

同时，在城市规划区内首次购买且购买面积在144平方米以下首套普通新建商品住房的，给予房款总额3%的补贴。

具体细则包括政府全额补贴契税，符合条件的农民在延吉市城区买商品房，房企提供额外1%到2%的折扣或者总房款减免。

还有江苏扬州下辖宝应县，早在2022年初印发《关于鼓励农村居民到县城居住的实施办法》，鼓励农民自愿有偿退出宅基地，到县城规划区范围内购房。

宝应县还强调说，所有奖励都将以房票结算，农民在县城购买新商品房，原则上总价要大于房票金额的1.5倍。

所以无论如何，农民兄弟帮助去化县城房子，必须得自己多掏至少补贴金额50%的钱？

另一边，江苏盐城阜宁县，也出台了《关于进一步促进全县房地产业平稳健康发展的通知》。

符合2016年1月1日后生育二孩、2021年5月31日后生育三孩及以上的家庭，在8月到12月底买新房，补贴100%契税，最高不超过3万元。

同时给予安家落户购房补贴，在县城就业创业，缴纳社保满1个月，购买新房补贴总价的1.5%，最高不超过3万。

农民进县城用房票买新房，可以重复享受上面两项政策，县域内以个人名义参保，缴纳6个月并且买房的，可以享受住房公积金贷款。

对进城购房的农民工，持有房产所在地居住证的可平等享受就业、子女教育、医疗等公共服务。

仔细观察会发现，绝大部分出台鼓励农民进城的县级市，所属的地级市，基本上属于房地产震荡下行，成交量低下，以及地方政府财政比较吃紧的广义上的三线城市。

我们以江苏省盐城市和下辖的阜宁县为例。

根据安居客的数据，阜宁县2022年8月新房均价为7716元一平米，自2021年9月以来基本徘徊在8000元以下一平米的均价水平。

中国房价行情网数据显示，阜宁2022年7月挂牌价为8175元一平米，套均总价89万元，租售比42年。

通常来说一个城市的存量住房，在9到12个月之间属于正常，低于6个月属于非常火爆，16个月以上就是库存高企。

盐城超过3年的漫长去化周期，确实令人绷不住了。

新增农民工人数从2011年以来就不断下降，一直到2018和2019年稳定在200万左右，经历2020年疫情出现负增长，2021年农民工人数略微反弹。

去城里打工没有五险一金，挣钱了回到农村，还得把自己的孩子送进城市，再去城里买套房。

三四线城市的房地产早就被过度透支了。

于是出现了一个很重要的现象，就是教育跟房地产结合，农民为了让自己的孩子得到教育，将来好就业，买了商品房还得迁户口，人为地把农村中的人口迁移到城镇。

他在此前的一篇文章中，将过去百年中国经济历程，概括为四次工业化：

2.民国初年的“黄金十年”和抗日战争之后形成的“官僚、买办资本主义”；

1947年中国确立新民主主义路线，发展私人经济，却遭遇了严重的通货膨胀压力，导致企业没有利润脱实向虚。

中国当时是一个农民人口占88%的国家，于是1947年国家决定采用土改，意味着小农经济继续，亿万农民间接挽救了高通胀的财政危机。

负债能力达到极限后，无法投资、无法生产、经济停滞，城镇出现大量待业，青年们无房无业无家庭，陷入困境。

后来的故事大家都知道了，城市化随着中国加入WTO之后积极成为世界工厂，而不断加速。

其中相当大的一部分城市，转型为第三产业为主，或者以金融和进出口贸易为基础的经济机构。

房地产在这个过程中扮演着举足轻重的角色，一直到2020年之后，依靠政府大规模投资拉动经济的模式，几乎到头了。

2022上半年，房地产业的土地购置面积和土地成交价款分别下降48%和 46%。同期商品住宅销售面积和销售额分别下降 27%和32%。

未来10年，中国楼市面前是一条很难却正确的道路，涉及银行、中介、开发商、政府和供应链上的每一个人。

面对坏账和烂尾楼，银行需要给贷款人延长还款期限，然后与房企、政府联手，一点点查清坏账，然后进行不良资产处置。

稳住市场信心，把每一栋楼建好，逐渐找到土地财政之外的新出路。

尤其是，不要再让农民接盘房地产了。