县城鼓励公务员买房,能解决楼市的问题吗?
楼市遇到了大难题。看一下统计局的数据:
这个是销售端的数据,住宅销售额同比下降31.4%,这个数据如果说的更狠点,那就是距离腰斩都不远了。
既然是搞投资开发,肯定是需要花钱的,我们再看看开发商的融资数据,同样不容乐观:1—7月份,房地产开发企业到位资金88770亿元,同比下降25.4%。
25.4%是个什么概念呢?不说腰斩吧,但是也离得不远了。
房地产企业融资数据是大比例负增长,这个缩减的比例,要比房地产开发投资的降速6.4%,高出18个百分点。
换句话说,房地产商们的资产负债表都绷的非常紧,融资的金额远远赶不上花钱的速度。
其他的数据我就不在念了,这些都可以去网上搜出来。找出来这些数据,其实就是为了说明一件事情:房地产行业现在面临着前所未有的压力。
说这个压力是前所未有的,一点都不夸张。相信在看文章的朋友们,如果最近关注了你所在城市的房地产市场,就会明白我说的。除了个别的大城市之外,不管是新房还是二手房,成交量都非常惨淡。好多挂出来的房子,你看到的那个价格,都是虚高,可能最后的成交价都得在挂牌价的基础上减去几个百分点。很多地方都出现了量价齐跌的场面。不说多远,就算放在三年前,这样的场景绝对不会出现。
房地产重要吗?当然重要了。大到一线城市,小到县城,土地的重要性都是不言而喻的,即使是一线城市,在房地产行业如火如荼的年代,土地也给当地财政做出过巨大的贡献。二线城市更是如此,土地财政作为最主要财政收入来源的局面依然存在,只不过很多二线城市,从行动上更想摆脱对于土地的依赖。尤其是在房住不炒这样的大背景下,必须寻找新的收入来源,来代替原来的模式。比如发展新的产业,吸引高素质人口进来等等。
县城的处境跟上面的大城市来比,就有点难搞了,首先县城没有那么多好的产业来创作财政收入,这样的局面导致他们对土地的依赖程度比大城市更高。
其次,县城提高财政收入的方式方法非常有限,工具箱太匮乏,当楼市整体行情好的时候,这个不足就被掩盖了。以至于当楼市突然降温,出问题最早的,一般都是县城。
而这些新闻的主角,基本上都是县城。
很显然,可能有作用,但是力度是想当有限的。
想想就明白,以地方公务员的购买力,对于庞大的库存来说,可能只是杯水车薪。咱们举个例子您就明白了。
现在全国的公务员数量大概在800万左右,如果用这个数据除去全国的人口数量,大概是得出来的数字也就是0.5%,如果一个县城有100万人口的话,那目标买房子人群是5000个。
如果一共有10%的公务员参与了购房,那么一年的成交量就是500套。如果平均到每个月,那就是每月新增41套左右,我们用曹县举例子,2022年上半年,曹县成交了房产4328套,平均每月成交721套。41套和721套,这两个数据的差距是很大的。
当然,如果你说,全县的公务员都重新购置一套房,那效果可能就很好了,不过现实情况下,这样的情况可能很难实现。买房置业本来就是一件大事儿,没有哪个地方会出现一呼吁大家就全部配合行动这样的事情。我们就不要异想天开了。
那么楼市难题的根源到底在哪里呢?直接把观点抛出来。我个人认为是两点,一个是居民部门居高不下的杠杆率。一个是人们对未来收入预期的悲观。
有个网站叫NIFD,也就是国家金融与发展实验室,这上面我们可以找到居民杠杆率的曲线,大家可以看一下。
图中显示,我们的居民杠杆率从1993年的不到10%,一路高歌猛进,除了05年和08年有过短暂的下滑,其他时间就是一路向上,走出了一条非常直的曲线,很少出现有局部范围的波动。
按照2022年7月央行金融统计数据报告,截止2022年7月,人民币贷款总余额是207.03万亿元,那么这个数据除以总人口数,就会得出来,截止到7月,中国人均负债为大约147000元。而2021年,中国的人均可支配收入为3.51万元,那么我们就可以得出来,居民端的平均的偿债周期为4年多一点。
当然,如果我们计算人民币贷款总余额的时候,只计算居民端负债,这个数据得出来会少很多,但是毕竟就算是企业贷款,最终需要偿还的还是老板们,所以,综合来计算的话,还是按照总贷款余额更准确一点。
辜朝明曾经写过一本书分析日本的经济,叫做大衰退,其中提到过一个概念叫做“资产负债表的衰退”,这个概念的大概意思就是,,当经济泡沫破裂时,资产价格会下降,企业资产负债表的资产端大幅缩水,而负债却是刚性的,导致资不抵债。
对于居民来说,房子的价格,是自己资产端的重要晴雨表,如果房价出现了飞速下降,那么居民的资产负债表就会趋于恶化。毕竟债务端不变的情况下,资产端迅速缩水,就会导致资不抵债。
所以,我们稳房价,稳预期是有一定的道理的,防止持有房产者的资产迅速缩水,导致大面积抛售。
当然,即使是杠杆高,也不能成为楼市成交低迷的原因。因为从2017年到现在,杠杆率虽然只是上升了10个百分点左右,但房地产市场的局面却发生了翻天覆地的变化。2017年的楼市和2022年,大家可以去网上搜一下成交数据,我在这里就不在列举。
杠杆再高,如果收入能跟得上,或者说,在可预见的未来,收入能跟的上,楼市的现状也比现在要好很多。
但我认为,正是最近以来,频繁出现的疫情,以及俄乌冲突,让人们对未来的预期有了不确定性。所以,你会发现,人们的存款竟然慢慢的变多了。
存款增多,对于市场来说,不一定是好事儿。我们隔壁那个邻居日本,自从房地产泡沫破灭以来,人们再也不敢加杠杆了。所以就出现了一个奇怪的现象:泡沫破了之后,日本的通胀率,除了安倍执政时期,以及今年7月份受到俄乌战争影响上涨到2%以上之外,几乎很少能涨到2%。而且日本央行的目标也很明确,那就是把CPI 2%作为它的货币政策的锚。
当然,日本的存款增多,跟他们自己的经济结构有很大关系,比如说老龄化,以及技术停滞,存款大部分集中在老人的手里,而老人的消费很少,这样就很难带动其他人消费。
消费和存款,普遍代表着人们对未来经济的看法,在经济预期好的时候,由于对未来收入比较乐观,再加上自己的各种资产也在上涨,人们就倾向于去增加消费,由于资产涨价,所以抵押贷款会增多,这样就会让市场上其他人也赚到钱,其他人赚到钱了,可能就会消费出比他赚到的利润更多金额的消费。
这是为什么呢,为什么消费会层层升级?我们来举个例子,假如张三有十块钱可以消费,但是不够买东西。这个时候,如果张三觉得未来预期好,张三可能会从银行借出来一块,然后凑够11块钱,去买李四的东西。这个时候,李四其实是赚到了11元。李四也对未来比较乐观,他想买一个14块钱的东西,于是李四从银行借了三块,一共十四块买了王五的东西...
以此类推下去,就会看到消费数据就会变得非常好,市场上人人都在赚钱,人人都在消费。
但是如果这个情形反过来就不一样了,同样还是张三,如果他有十块钱可以消费,但是由于未来预期减弱,张三就会选择把至少五块都存起来,然后可能就留下2块钱进行消费。这个时候李四也赚到少了啊,他本来能赚11,现在只能赚两块,所以他必然会减少花钱的额度。可能经过他合计之后,存起来一点,又预留一点,最后能找王五消费的钱,就剩几分了。
所以大家看到预期的重要性了吗?一个是指数级上升,一个是指数级下降,两个指数再一对比,差距就很明显了。
如果稳地价和房价了,居民的购房热情基本上很小,很难对经济带来一波提振。因为现在在很多购房者眼里,即使真是目的就是居住,但是还是很在乎未来是否升值。
因为一旦购买了房产,未来会绑定30年的月供,很多人都说"我有好几套房,但我不希望房子涨价。"说这种话的人,可能连一套房子都没有。
而且稳地价之后,开发商拿地的热情也高不到哪里去,因为他们会担心,到时候项目不好卖出,很容易砸手里。
但是另外一方面,房价真是不能猛涨了,如果房价逐渐脱离群众,飞到了天上,那也就没什么流动性了,到时候就会有价无市。没有流动性,同样的,购房者热情也会大大降低。
如何在稳预期的同时,还能让房地产起到刺激经济的作用,这真的需要好好思考一下。
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