分化是怎么形成的？（下）

因为上文《分化是怎么形成的？（上）》略有提及，其实这段本不该拿出来，但是日常咨询中，这样的问题实在太多，还是简单说几句。

很大，但是给人的感觉并不震撼。

那如果是7万9和17万6呢？

简直就是天上和地下，但凡是个正常人都觉得，7万9没希望了。

其实这不就是个简单的领涨、补涨的时间差问题么？

我演绎一遍，你就懂了。

当然了，以上仅是说明问题，做的理想模型。实际情况往往是8.4的，直接冲65%；4.8的，只涨45%。然后回调，8.4的，回调25%；4.8的，回调5%。你不去研究永远看不到这样的回调真相。

有人说，这一轮也会这样么？（关键）

为什么不能呢？哪里出了本质问题了么？还是那句话，非要2022年1月1日0点开始变化了么？

一套29年房龄的房子，在它24年房龄的时候，它就不算老房子吗？（况且那时候房价更便宜，按这个逻辑，那时候豪宅卖的更好、涨的更快才对）

既然说到这，这里面我还要加一段老破小的问题。

人都是在进步的，不断纠偏、不断跨越。我写过很多篇文章论述老破小的逻辑，但是我忽略了细节——老、破、小，中的“破”，老破小并不是一个专有词汇，是三个因素叠加组成的名字，我以前文章里写的，应该是“老、小”不“破”。

举个例子，按理说西城区管理非常规范了吧，但是无论如何，一些七八十年代的小区，真的踏不进去脚，就包括月坛这种学区好的地方，很多老破小是真的破，破败不堪不可挽救的那种破。而相比之下，像小关北里这种小区，它户型也都是传统小户型，房龄也很老，但是真的不破。你硬要说物业维护，只能算一个方面。

我们平时找的这种“老小房”，至少底子是好的。

最简单的，你去看楼梯楼道，破还是仅仅是老，一眼就懂了。物业可以维护表面，建筑质量差，只能拆了重建。

你看一个人对房子的认知有没有水平，就看他是不是只能就房论房，如果只讨论房子本身，说明他的思维方式相对比较局限，会影响你对买房这件事的判断。

我举个最真实的例子：

天通苑，当时开盘价格，都是按照一类经适房的标准价，2650元/㎡卖的（回龙观、东坝、垡头同龄的经适房也是），按照直观的想法，到今天，同一个小区的房子，在环境、物业、配套、通勤肯定是没有区别，对吧？

但真实的情况是，天通苑小两居（75±10㎡左右），单价接近6万（5.8-6.2）；大两居小三居95-130，单价超过4万；大面积三居（141-170左右），单价不到3万5。

如果按照居住舒适度看的话，那肯定面积越大住的越得劲，选择的人肯定越多，自然价格也越贵，对不对？

小两居和大两居的差距比例，其实是符合新房二手转换后的比例的，北京一般是1:0.8，小两居5.8万，大两居卖到4万5左右。但是，大三居和小两居的差价，接近翻倍了，这就很不合理，原因以前讲过，就是五环外的贷款额+面积的双重限制（374万/468㎡）。

举这个例子，说明的是导致分化的另一个原因——贷款，而且会导致同小区分化。

那结合咱们前面讲的，你说这种分化是不是动态的呢？

我个人觉得，也是相对，总会有“变化”（即：还给你）的那一天，至于届时会恢复到什么程度，谁也说不好。

不同人嘴里的分化，目的不一样，想获得的效果也不一样。

*短视频直播平台的房产主播，他说分化，是希望你买珠海的一套房，因为可以有15万的回扣。他面对的，是四五线的下沉观众，这些老铁们一听珠海，高大上不？首付十来万，也就两件貂儿的钱。

*某博大V说分化，是希望你买市区豪宅新房或者远郊新房，因为前者可以和开发商拉近距离，后者可以有每套不菲的佣金。

*买房社群群主说分化，是因为他在最热门的几个小区门口，合作了一家小中介，橡树湾、首城国际可能两个小区，就能承接全年业务，越涨越买，人性使然，也能吃个五饱六饱。

我们用两篇文章4000多字讲分化，并不是标新立异，只是劝告各位，别被情绪牵着鼻子走，要有自己的思考、分析和判断。

买房是个很苦很累的活，特别是二手房，人类无差别劳动+无数个日夜抓耳挠腮掉头发，踩盘、总结、复盘、推翻再复盘，即便这样，对于新手来说，能做到60分，不出大错，就阿弥陀佛了。