原报告｜南沙楼市这一年
观点指数半年业绩冲刺过后，下半年楼市重归平静。在淡季里，广州市南沙区反而有不少全新项目入市，包括庆盛板块的招商湾区1872、明珠湾板块的海语天悦湾、南沙湾板块的中绿蔚蓝湾等。
招商湾区1872、海语天悦湾、中绿蔚蓝湾开盘当天去化率处于3%-8%，而这些项目开盘推出的货源都超过百套，因此可以说十分冷清。
事实上，除去销售淡季的影响因素外，更重要的是，南沙楼市目前也处于低迷状态，从网签、销售及土地出让等各方面来看，目前处于下行趋势。
房地产市场调控一年多以来，从严密调控到适度宽松，南沙房地产市场似乎逐渐归于平淡，大湾区发展规划、落户条件放宽等惯常刺激手法现阶段还无法在其平静的湖面掀起涟漪。
（完整月份的统计周期统一为上月26日至当月25日）
据观点指数监测，截止2022年7月25日，过去12个月（2021年7月26日至2022年7月25日）南沙新房网签9017套，月均新房网签647套，同期黄埔区月均网签1330套，增城区月均网签2105套，曾经并肩前行的市场三巨头出现了分化。
整体来看，自2021年8月广州官宣取消人才购房政策以来，南沙区新房交易下行幅度较黄埔区、增城区更大；而2022年上半年黄埔、增城两区呈现一定程度的回暖，南沙区新房网签仍在低位徘徊。
尽管今年年初南沙区人才落户条件低调放开，《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》正式印发，但从网签数据来看这些利好因素似乎没有起到刺激作用。
（完整月份的统计周期统一为上月26日至当月25日）
过去12个月，南沙新房市场需求大幅下降，具体到项目层面，热度退散的表现更加具象。
由灵山岛尖、横沥岛尖、蕉门河口及慧谷西区组成的明珠湾起步区（简称“明珠湾板块”）是近两年南沙新开盘项目最为集中的板块。
据不完全统计，从2021年到2022年7月，南沙区共有14个项目新开盘，其中属于明珠湾板块的项目有8个，占比57%。
从开盘情况来看，新盘去化率随着时间的推移逐步下滑，横沥岛尖较早开盘的旭辉曜玥湾、美的江上沄启曾在首次开盘中取得不错的市场反应，再往后去化则逐渐惨淡。
目前明珠湾板块的新盘主要位于横沥岛尖，灵山岛尖的项目基本售罄，今年4月推出的华丰金湾是灵山岛尖久违的全新盘。据了解，该项目2021年9月开放营销中心，从开放营销中心到正式开盘，蓄客期约有7个月。
不仅是明珠湾板块，蕉门、南沙湾等配套相对成熟的片区或万顷沙、庆盛等产业集中地，尽管新盘供应量不大，也同样面临着去化上的困难。
一方面，南沙区产业引入和基础设施建设仍在发展当中，大湾区规划的实现亦难以在短期内完成。
根据今年6月印发的《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》中提及，到2035年，南沙区域创新和产业转化体系更趋成熟、生产生活环境日臻完善，公共服务达到世界先进水平。
意味着南沙区的区域价值兑现，或许还需数以十年计的时间。
早年越秀地产、星河、葛洲坝等企业主要通过兴建综合体的形式，同步发展商业商务和住宅等多种业态，如越秀国际总部广场就包含住宅、商业、办公等多种类型产品，同时项目定位为集大型商场、住宅、公寓、商铺、写字楼于一体的城芯综合体。
但前期市场对于南沙的发展预期过于乐观，产业引入及人才流入的发展并不如预期，未来这类以综合体规划带动居住类产品销售的布局形式或逐渐减少。
以最新开盘的中绿蔚蓝湾为例，项目所在2020NJY-9地块于2020年8月出让，是南沙首宗摇号地块，亦是当时广州仅有的两宗摇号地块之一。
该地块最终被鲁能以总价12.92亿元加配建7400平方米人才公寓的条件摇中，折合楼面价约19117元/平方米。这一楼面价刷新南沙区纪录。
据了解，中绿蔚蓝湾首开均价约为3.1万元/平方米，低于周边在售的天悦海湾及领南星河荣誉，该售价下扣除约1.9万元/平方米的土地成本以及建安成本、销售成本后，利润空间十分有限。
一方面，土地供应缩量明显。2020及2021年南沙区住宅用地分别挂牌14和12宗，成交数量分别为14和10宗，成交地块规划建筑面积为342.24和186.28万平方米；2022年前7月仅挂牌住宅用地4宗，其中2宗由南沙建设托底，另外两宗由中铁置业和保利发展分食，出让总建面为119.2万平方米。
目前新盘数量较多的明珠湾及南沙湾板块，在今年暂未有宅地供应。
与2020年南沙土地市场最火热时候相比，今年出让地块的黄阁、万顷沙、蕉门板块平均楼面地价分别下降19%、39.9%及43.8%。
招拍挂市场以外，由于城市更新变局，一些以城市更新为主要拓储方式的企业在项目获取上意愿减弱，亦一定程度上对南沙土地市场的交易信心造成打击。
有消息称，南沙区东涌镇时尚珠宝科创文旅新城全面改造项目二期（天益村、大稳村）合作企业招商工作流程终止，与合作企业星河解约；同时，同为星河中标的东涌珠宝文旅小镇一期（鱼窝头村、南涌村）旧村改造被列入暂缓实施的推进建议当中。
星河或已全面推出东涌珠宝文旅小镇项目，未来在南沙区将专注开发已经转化出产品的大涌村、东湾村旧改项目。
