赵建:不要浪费这一次房地产“大变局”

历史上第一次,在经济下行周期房地产不仅没有扛起稳增长的大任,反而成为经济的拖累。当前房地产问题仍然在发酵中,房价下跌、成交萎缩、楼房烂尾、银行坏账、断贷断供以及地方政府财政严重吃紧等问题,或许才刚刚开始。

问题已经发生,时间不能倒流。在既有的初始条件下,不要浪费这一次房地产“大变局”,当务之急做的事情有两个:一是稳住大局,可由中央统一安排各地发行房地产不良资产收购专项债,做“最后买房人”回购烂尾楼等不良资产,让风险处于可控范围之内,不能让其引发巨大的系统性风险,从而影响国家的金融与经济安全;二是借着机会抓紧推动房地产转型,降低中国经济对房地产的过度依赖,顺势促进房地产的规范化经营和中国经济的高质量发展。因为房地产仍然是中国经济的国民支柱行业,但发展的模式一定要改变,过去那种“高土地流转+高债务密度”模式显然已经不可持续。

客观来看,我们一直强调的“房住不炒”,是一种理想状态。在中国当前处于金融和货币深化阶段,让房地产不具有金融投资和财富储藏功能,在现阶段是不现实的。只要房地产有金融属性,某种程度的投资甚至“炒房”就在所难免。而且就像炒股一样,很难区分购置房产是为了住还是为了“炒”(2018年官方曾主张过“股投不炒”,结果造成了一定程度的流动性危机)。大部分时候这两种属性是联系在一起的。就像只让货币具有交易功能而不具有价值贮藏功能一样,让天然具有抵押品属性和金融属性的房子不能投资,都是不现实的。

另外,对中国的房地产来说具有的最大的一部分,并非是金融属性,而是财政属性。当房地产发生危机的时候,肯定会引发地方财政危机。房地产转型的根本是地方财税体制的转型。一旦土地财政落幕,地方政府必须大幅节约开支、精兵简政、转岗下岗等改革措施以继续维持预算平衡;但大多数时候,基层政府为了弥补财政缺口向实体经济加征税费,这会严重的激化社会矛盾而影响稳定。关于这一点要有清醒的认识。

三条红线”从根本上并非治理房地产,因为如果针对的是房价过高,那应该在供给侧鼓励房企多造房子以平抑房价。“三条红线”根本上是治理过高的债务,同时倒逼房地产释放库存以稳定房价。但是没想到的是,房企的资产负债表如此脆弱,也没想到债务和信用的“多米诺骨牌效应”。迄今为止,几乎所有的民企房企陷入了偿付危机,烂尾楼遍地,预售资金亏空,带来的不仅是金融风险,还有更深层次的社会信用和稳定问题。

当前房地产处于史无前例的深度调整状态,中国经济也在没有房地产这个最大引擎的情况下“空转”了近一年。从我的观察和判断来看,房地产引发的问题还没完全显现,未来半年可能将集中在以下三个领域出问题:

一是房地产企业的债务违约问题,烂尾楼问题,预售资金的滥用问题等,当前还没有完全暴露和出清,接下来的半年压力可能继续增大。

二是地方政府土地流拍和底价转让,造成财政持续紧张,集中偿付期下,相应的城投债和平台贷款质量恶化问题也会越来越大。

三是居民部门的资金链与现金流压力问题。法拍房数量继续攀升,房产原本具有的变现能力大打折扣,严重削弱了居民的生活保障,尤其是严重打压了社会预期,让消费支出也会陷入低迷。

这次房地产大变局是前所未有的,出现了极大的转型阵痛,有些风险还在暴露中,很难说不会继续恶化。但事已至此,变局已经进入深水区,很多代价已经付出,那倒不如顺势推动转型,通过“危机—变革”的制度变迁动力学模式推动新旧动能转换,在中国经济产业去房地产化的同时实现可持续发展。当前可以借势推动两大领域的变革:

第一个是财政去土地化,也就是让地方政府逐渐摆脱对土地财政的依赖,这是早晚的事情,长痛不如短痛。这需要地方政府:一是节流,精兵简政,做供给侧改革,大幅减少不必要的财政供养人员;二是开源,加大招商引资的力度,通过产业培育良性税源,这也需要中央地方的分税制做出新的利益分配。在当前房地产本身陷入低迷的状态下,不建议征收房地产税,转型期的大额财政缺口还是要集中规范发行地方债,这也恰好解决当前的资产荒问题。

第二个是土地去杠杆化,改变过去预售制下的高速度流转+高债务密度模式,实现房地产的规范化、高质量发展。在房价不断高企,土地成本也断提高,利润率持续下降的情况下,房地产企业为了最大化的攫取利润,采取了快速流转模式。这种模式导致了两方面不好的后果,一是为了多拿地、快开发,借了过多的债务;二是缩短了工期,降低了房屋质量,增加了维权事件。这些都不是规范发展,通过这次大治理,顺势让房地产行业进入规范发展轨道,一些过去由于房价过高无法推行的创新产品,比如房地产REITS、资产证券化和以房养老产品等,现在或许是加快研发的时间窗口期。

总之,这次房地产“百年未有之大变局”,叠加世纪大疫情,正让中国经济、金融、社会面临前所未有的压力,但也加速了中国经济社会的转型。这个过程已经持续了一年多,现实给我们带来的启示是,中国经济的发展仍然离不开房地产,但过去那种模式一定无法持续。因此我们不能浪费这一次房地产大变局带来的各种后果,借此机会推动房地产发展模式的转型。只有房地产转型成功了,中国的高质量发展路径才有可能实现。

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