起底隐形地产富豪，褚时健老友，他的房企居然在赚钱
今天要说的，是一位汕尾隐形富豪，坐拥1700亿的地产帝国，投资褚橙、红塔等。
他还曾和腾讯马化腾、SOHO潘石屹、张欣夫妇在富豪榜单上平起平坐。
给了这些线索，应该也没猜到吧——钟声坚。
最近，钟声坚旗下的仁恒置地发布了一份半年报，揭开了这家新加坡上市的另类地产企业的AB面。
仁恒置地向来以豪宅出名，在地产界，钟声坚还被称为“新加坡版的李嘉诚”。
长三角是它一直以来重仓的地方，好在，豪宅的利润高，在地产四面楚歌的当下，仁恒置地的净利润依然有所增长。
不好的一面是，这家豪宅开发商下沉二三线城市，经营活动现金流净额一反常态，上半年录得超预期的负数。
原因嘛，便是合同负债的激增，占用了经营活动现金流，这就导致仁恒置地不得不逆势加杠杆，以保证现金流的稳定。
至少目前来看，这家开发商还不至于和“暴雷”沾边，但短期负债的压力可谓是不小。
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1958年，钟声坚生于汕尾陆丰，早期下南洋，他曾到东南亚的“财富之城”新加坡创业掘金。
他做过贸易，卖过纸张和机器，开过各种工厂，如造纸厂、复合肥厂、印刷厂等，甚至还为茅台酒生产过瓶盖。
但在90年代初，他和几乎所有地产大佬都一致认为，内地房地产市场迎来了黄金发展期，于是一头栽进去。
仁恒的模式不同于其他房企，他不仅做住宅开发，还持有商业物业，如购物中心、写字楼、服务式公寓和酒店。
持有商业物业可以提供较为稳定的租金收入，这点和港资开发商的逻辑相通，他也因此被称为"新加坡版的李嘉诚"。
但更为重要的事，钟声坚创业生涯遇到贵人，他与一代烟王、中国橙王褚时健有着千丝万缕的关系。
在着手地产布局时，钟声坚旗下的仁恒物业投资了云南褚氏农业，持股10%，不是很多。
3年前，“褚橙”创始人褚时健独子褚一斌曾表示，2018年就已经开始启动公司结构整理，当年便定下6年内（2024年）上市的计划。
除了褚橙，褚时健的红塔烟厂也享有盛名，他曾任玉溪、红塔二大烟草公司董事长。
当时的钟声坚，不过是老家镇上供销社的一名小职工，负责烟草业务，由此结识了红塔集团。
这就说到了钟声坚和褚氏的另一关联——仁恒工业、云南红塔烟草集团以及中国纸业投资公司在成立合资公司，仁恒持有红塔仁恒包装公司近14%的股权。
做什么的？生产高档涂布白卡纸，可能是用于烟盒做包装。另外，红塔仁恒包装公司还控股了一个高端造纸化学品配套生产企业。
钟声坚的朋友圈就此打开，完成原始积累后，他在贸易、制造、家居、房地产和金融服务领域创办了很多企业，地产项目也从一到多。
2006年6月，48岁的钟声坚带着仁恒置地在新加坡主板上市，而非港交所或A股。
当时，碧桂园、SOHO中国、恒大、融创等一众后来红得起飞的房企都还没上市。
仁恒置地的家族色彩很强烈，股份高度集中在钟氏家族手上，钟声坚及其侄子钟思亮合计持股72.48%，黑石信托、高盛资管、美国基金管理公司领航投资则持有少量股权。
仁恒置地是当时新加坡市值最大的私人企业，只不过最近几年，股价一路向下，估值也不及当年。
内地做豪宅的开发商众多，华南比较出名的是侨鑫、恒裕、鹏瑞、星河等，华东比较有名的有汤臣一品、滨江等，当然，还有仁恒置地。
我们看仁恒置地上半年的业绩，喜忧参半，基本可以看出做豪宅到底赚不赚钱。
喜的一面是，2022上半年，仁恒置地收入113.39亿，减少14%，但归母净利润13.77亿，增长67%，毛利率35.57%，净利润率15.5%。
收入减少但利润增加，原因在于，仁恒的成本管控，降低营业成本，且交付高毛利的项目，使得上半年的净利润有所改善。
以去年的数据为例，仁恒置地的毛利率和净利率在近70家上市房企中，排到12/13位。
卖房子的总共销售额为313.94亿元，增幅9.5%，其中6月销售额暴涨201%，拉平了4、5月的暴跌。
买房看地段，房企买地也同样看地段和城市。
我们观察仁恒的土储情况，发现这家豪宅开发商的土储，有向三四线城市倾斜的趋势。
已完成开发的项目里，一线城市占25%，二线城市占比达到70%；单个城市而言，上海、南京、天津、苏州和珠海是五大重仓之城。
而正在开发的项目中，一线城市的土储占比为22%，二线只剩59%，三四线城市的项目占到17%。
下沉三四线，以现在房价普降的市场表现来看，仁恒置地会受到来自楼市下行的冲击。
更重要的是，仁恒置地的现金流并不算健康。
2022上半年，仁恒置地经营性现金流净额从去年同期的42亿到-44亿元，处于净流出的状态。
目前，仁恒置地的现金及现金等价物为213亿元（含受限制资金），内房企普遍在降负债的时候，仁恒置地的负债反而较以往升高了。
仁恒置地增加了60亿的净负债，截至2022上半年合计的净负债约274.51亿元，净负债率从去年的49%升至62%。
仁恒置地的有息负债为488亿元，其中一年内到期的负债为134亿元，现金短债比1.59，虽然不高，但未踩三道红线。
仁恒置地，已经是能活下来为数不多的、财务负债表现不错的民企开发商。
有说“小心使得万年船”，钟声坚对地产的保守布局，也在一定程度上救了他自己，暂时躲过了这轮地产危机。
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