起底隐形地产富豪,褚时健老友,他的房企居然在赚钱

今天要说的,是一位汕尾隐形富豪,坐拥1700亿的地产帝国,投资褚橙、红塔等。

他还曾和腾讯马化腾、SOHO潘石屹、张欣夫妇在富豪榜单上平起平坐。

给了这些线索,应该也没猜到吧——钟声坚。

最近,钟声坚旗下的仁恒置地发布了一份半年报,揭开了这家新加坡上市的另类地产企业的AB面。

仁恒置地向来以豪宅出名,在地产界,钟声坚还被称为“新加坡版的李嘉诚”。

长三角是它一直以来重仓的地方,好在,豪宅的利润高,在地产四面楚歌的当下,仁恒置地的净利润依然有所增长。

不好的一面是,这家豪宅开发商下沉二三线城市,经营活动现金流净额一反常态,上半年录得超预期的负数。

原因嘛,便是合同负债的激增,占用了经营活动现金流,这就导致仁恒置地不得不逆势加杠杆,以保证现金流的稳定。

至少目前来看,这家开发商还不至于和“暴雷”沾边,但短期负债的压力可谓是不小。

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1958年,钟声坚生于汕尾陆丰,早期下南洋,他曾到东南亚的“财富之城”新加坡创业掘金。

他做过贸易,卖过纸张和机器,开过各种工厂,如造纸厂、复合肥厂、印刷厂等,甚至还为茅台酒生产过瓶盖。

但在90年代初,他和几乎所有地产大佬都一致认为,内地房地产市场迎来了黄金发展期,于是一头栽进去。

仁恒的模式不同于其他房企,他不仅做住宅开发,还持有商业物业,如购物中心、写字楼、服务式公寓和酒店。

持有商业物业可以提供较为稳定的租金收入,这点和港资开发商的逻辑相通,他也因此被称为"新加坡版的李嘉诚"。

但更为重要的事,钟声坚创业生涯遇到贵人,他与一代烟王、中国橙王褚时健有着千丝万缕的关系。

在着手地产布局时,钟声坚旗下的仁恒物业投资了云南褚氏农业,持股10%,不是很多。

3年前,“褚橙”创始人褚时健独子褚一斌曾表示,2018年就已经开始启动公司结构整理,当年便定下6年内(2024年)上市的计划。

除了褚橙,褚时健的红塔烟厂也享有盛名,他曾任玉溪、红塔二大烟草公司董事长。

当时的钟声坚,不过是老家镇上供销社的一名小职工,负责烟草业务,由此结识了红塔集团。

这就说到了钟声坚和褚氏的另一关联——仁恒工业、云南红塔烟草集团以及中国纸业投资公司在成立合资公司,仁恒持有红塔仁恒包装公司近14%的股权。

做什么的?生产高档涂布白卡纸,可能是用于烟盒做包装。另外,红塔仁恒包装公司还控股了一个高端造纸化学品配套生产企业。

钟声坚的朋友圈就此打开,完成原始积累后,他在贸易、制造、家居、房地产和金融服务领域创办了很多企业,地产项目也从一到多。

2006年6月,48岁的钟声坚带着仁恒置地在新加坡主板上市,而非港交所或A股。

当时,碧桂园、SOHO中国、恒大、融创等一众后来红得起飞的房企都还没上市。

仁恒置地的家族色彩很强烈,股份高度集中在钟氏家族手上,钟声坚及其侄子钟思亮合计持股72.48%,黑石信托、高盛资管、美国基金管理公司领航投资则持有少量股权。

仁恒置地是当时新加坡市值最大的私人企业,只不过最近几年,股价一路向下,估值也不及当年。

内地做豪宅的开发商众多,华南比较出名的是侨鑫、恒裕、鹏瑞、星河等,华东比较有名的有汤臣一品、滨江等,当然,还有仁恒置地。

我们看仁恒置地上半年的业绩,喜忧参半,基本可以看出做豪宅到底赚不赚钱。

喜的一面是,2022上半年,仁恒置地收入113.39亿,减少14%,但归母净利润13.77亿,增长67%,毛利率35.57%,净利润率15.5%。

收入减少但利润增加,原因在于,仁恒的成本管控,降低营业成本,且交付高毛利的项目,使得上半年的净利润有所改善。

以去年的数据为例,仁恒置地的毛利率和净利率在近70家上市房企中,排到12/13位。

卖房子的总共销售额为313.94亿元,增幅9.5%,其中6月销售额暴涨201%,拉平了4、5月的暴跌。

买房看地段,房企买地也同样看地段和城市。

我们观察仁恒的土储情况,发现这家豪宅开发商的土储,有向三四线城市倾斜的趋势。

已完成开发的项目里,一线城市占25%,二线城市占比达到70%;单个城市而言,上海、南京、天津、苏州和珠海是五大重仓之城。

而正在开发的项目中,一线城市的土储占比为22%,二线只剩59%,三四线城市的项目占到17%。

下沉三四线,以现在房价普降的市场表现来看,仁恒置地会受到来自楼市下行的冲击。

更重要的是,仁恒置地的现金流并不算健康。

2022上半年,仁恒置地经营性现金流净额从去年同期的42亿到-44亿元,处于净流出的状态。

目前,仁恒置地的现金及现金等价物为213亿元(含受限制资金),内房企普遍在降负债的时候,仁恒置地的负债反而较以往升高了。

仁恒置地增加了60亿的净负债,截至2022上半年合计的净负债约274.51亿元,净负债率从去年的49%升至62%。

仁恒置地的有息负债为488亿元,其中一年内到期的负债为134亿元,现金短债比1.59,虽然不高,但未踩三道红线。

仁恒置地,已经是能活下来为数不多的、财务负债表现不错的民企开发商。

有说“小心使得万年船”,钟声坚对地产的保守布局,也在一定程度上救了他自己,暂时躲过了这轮地产危机。

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