土地周报｜土地成交量价齐跌，溢价率环比走低（8.8-8.14）

8月8日-8月14日，恰值重点城市集中土拍间歇期，本周无重点城市集中土拍，重点监测城市的土地成交量价环比均不及上周。随着优质土地成交占比下降，重点监测城市的市场热度也出现降温，溢价、流拍指标均有所恶化，尤其是一二线城市的溢价率水平，较上周明显走低。因市场热度持续低位运行，中小城市“救市”政策不断，通过降保证金比例、延长付款期限等来减轻房企拿地压力，来吸引房企拿地。

8月12日，南京发布关于《南京市集体土地征收补偿安置办法》的政策解读。其中，《办法》中明确提出，对于法律允许的个别未达成协议仍可申请土地征收的情形，将“个别”比例严格限定在10%以内，以兼顾保障农民权益和保障经济社会发展用地需求。此外，受房地产市场持续遇冷影响，更多中小城市的政策进一步松动，土地市场端亦是如此，降低保证金比例、延长土地出让金付款期限等刺激政策相继出台，以吸引房企拿地。

供应方面,重点监测城市的供应规模延续低位运行，本周亦是如此。据CRIC统计，重点监测城市总建筑面积达564万平方米，环比略有上涨，但同比仍有22%的降幅。供应规模的环比上涨，主要是由于厦门于本周公告了第三批次集中供应地块所致。具体来看，厦门年内第三批次集中供地共涉及6宗地，总建筑面积达112万平方米，其中岛内2幅，岛外4幅，总起价达206.5亿元，预计将于8月底出让。其余城市中，长沙的供应量也超过了100万平方米，但供地主力为商办用地，仅1幅为住宅用地。

成交方面。随着深圳第二轮集中供地的收官，22城第二轮集中土拍也接近尾声。在此影响下，重点监测城市的土地成交规模环比走低，地价也进一步回落。具体而言，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积仅为361万平方米，同环比均呈显著下滑。成交金额也随即走低，共118亿元，同比降幅也高达61%。受高能级城市优质用地成交规模减少影响，平均地价也进一步回落至3282元/平方米。

各能级城市的成交面积均不及上周，尤其是一线城市，环比降幅超过九成。具体而言，一线城市成交地块均为商办用地，其中上海4幅、深圳1幅，均为底价成交。二线城市成交量也不足100万平方米，主力成交区域也多位于城市郊区，如成都邛崃、济南平阴、青岛胶州等。三四线城市方面，长三角区域城市相对活跃，芜湖、绍兴、嘉兴、温州等多个城市均有土地成交，但成交量都偏少，均在50万平方米以下。

市场热度方面。本周重点监测城市的溢价率为4.9%，较上周下降了0.4个百分点。各能级城市中，一线城市由于成交地块均为商办用地，溢价率降至零点；二线城市中仅西安溢价成交了1幅地，其余地块全部底价出让；三四线城市的溢价率则环比上涨至6.5%，主要是受部分商办用地以超高溢价成交所带动，但大部分地块也仍是以底价成交。

在整体市场热度仍延续低位运行的背景下，房企拿地焦点也集中于安全边际更高的城市核心板块，因此二线城市远郊、三四线城市郊县等区域的地块频繁遭遇流拍，如成都大邑、西安蓝田、南通如东等均有多宗地流拍或撤牌。

在22城年内第二轮集中土拍大多已经收官的影响下，三四线城市成为周度榜单的入榜主力，如总价榜单中除深圳一宗商办用地外，其余地块均来自中小城市。其中，总价最高的地块为绍兴上虞区滨江新城地块，成交总价为16.03亿元，由冠城大通零溢价竞得。

由于当前市场热度一直延续低位运行，大多数城市的土地出让以底价成交为主，部分城市的成交地价对比去年周边成交同类型地块也有所走低。比如单价榜中绍兴、嘉兴入榜地块，成交地价均不及去年周边成交的同类型宅地，降幅分别达20%和3%。部分流拍再挂地块的起始价和出让条件也有所降低，如金华浦江金狮湖地块，二次挂牌不仅容积率降低，起始总价也由此前的8.76亿元降至7.91亿元，实际拿地成本也是下降的。

本周成交总价最高的地块为绍兴上虞区滨江新城28-1号地块，成交总价为16.03亿元，平均楼板价达12500元/平方米。该地块曾于7月19日因故终止，此次挂出出让条件及起拍价格均无变化，最终由冠城大通以底价竞得。值得一提的是，和去年周边成交同类型地块相比，该地块的价格明显下调，降幅达两成。

据地理位置来看，项目所在的滨江新城是上虞区重点发展板块，片区内各类配套规划也在近年逐步落地。当前，地块周边有大通滨江商贸城、滨江农贸市场、在建鸿雁未来社区等商业配套，能满足居民购物需求；教育上，浙大教育博文小学、上虞外国语学校教育集团 、上虞中学等教育配套也都距离地块较近，未来业主的教育需求也可就近满足。周边楼市方面，项目周边在售项目不多，当前房价已经升至2万元/平方米以上，与地块楼面价相比，盈利空间较为充裕。