全国租赁市场7月报：超6成城市租金上涨 市场需求恢复到去年同期
L 由7月40城租金价格指数环比变化来看，25个城市挂牌租金上涨，15个城市挂牌租金下跌。37个城市本月租金环比价格指数涨跌波动幅度位于-2%~2%区间。
L 7月，两室和三室户型的环比价格表现整体好于一室。两室户型租金环比价格指数上涨城市达到27个。
L 7月，全国40城整体租赁挂牌房源供应量环比下跌2%，其中，14个城市新增供应环比上升，而26个城市新增供应环比下滑。
L 租赁需求经过两个月的复苏后，7月全国40城租赁需求热度环比下降4%，市场需求热度表现与去年同期基本持平。
7月12日，国家发改委网站发布《“十四五”新型城镇化实施方案》，提出40余项推进新型城镇化的措施。培育发展住房租赁市场，盘活存量住房资源，扩大租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。完善住房保障基础性制度和支持政策，有效增加保障性住房供给。以人口流入多的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。单列租赁住房用地供应计划，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。改革完善住房公积金制度，健全缴存、使用、管理和运行机制。
解读：在“十四五”新型城镇化的过程中，住房租赁市场的作用和意义将得到一定提升。一方面，在盘活存量的支持下，长租房市场将进入良性发展阶段。另一方面，随着保障性租赁住房的持续落地，与租房人群密切相关的租购同权，预计在“十四五”期间，在享受公共服务方面的权利将得到相应完善和提升。
7月15日，上交所、深交所对保障性租赁住房试点发行基础设施REITS进行规范和引导，主要包括业务参与机构与基础设施项目、回收资金使用与监管、运营管理与信息披露，防范回收资金流入商品住宅开发等领域，助力保障性租赁住房市场健康发展。
解读：本次相关业务指引的出台，为加快保障性租赁住房REITS发行提供了明确、有力的支持，为加大对民生保障领域的支持力度，对出租率较高、已能够实现长期稳定收益的保障性租赁住房项目降低了运营年限要求，有利于进一步盘活存量资产，加大直接融资支持力度。同时，明确了回收资金使用与监管，运营管理及信息披露等方面相关问题，通过全流程规范，支持保障性租赁住房REITS的健康发展。
7月28日，哈尔滨市印发《哈尔滨市加快发展保障性租赁住房实施方案》，该方案将满足新市民、青年人住房困难群体居住需求，加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。符合条件的承租家庭，可享有落户、教育等公共服务权益。
“十四五”期间，筹集保障性租赁住房3万套（间），其中2022年筹集保障性租赁住房1万套（间）。实行保障性租金标准，原则上不高于同地段、同品质市场租赁住房租金的90%，租金标准面向社会公布。
解读：根据《实施方案》的内容来看，主要包括指导思想、工作目标、基本原则、房源筹集方式、优惠政策、项目认定、监督管理和保障措施等8个方面。同时，对于未来保障性租赁住房的供应目标、供应节奏，以及租金定价等标准给予明确，《实施方案》的推出有助于加快保租房的推进。
海南省住房和城乡建设厅等9部门印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金涨幅每年不得超过5%。同时，保障性租赁住房主要面向在当地一定区域范围内无房或家庭人均住房建筑面积低于当地城镇人均住房建筑面积50%以下的新市民、青年人供应。
解读：由于保障性租赁住房的民生属性，各地政府在保障性租赁住房的租金定价方面，基本上采用低于周边市场同品质产品，且租金每年涨幅不得超过5%的方式，确保其保障性的落地，同时，对市场租金的上涨预期也将起到一定指引作用。
苏州发布一系列人才政策。政策提出，引进世界一流人才。布局一批宜居宜业人才社区，在3年内提供10万套人才公寓、最高800万购房补贴，最高100万引才奖励。组织实施六大行动，对引进的重大创新团队、创新创业领军人才给予最高5000万、1000万元的项目经费。推动创新资本集聚，设立直投规模超20亿的姑苏人才基金。
解读：进入毕业季，各大城市开启人才政策的发布阶段，城市间“抢”人竞争激烈。针对目前一二线城市居住成本较高的情况，各地也纷纷以补贴购房款、提供人才公寓等政策吸引人才进驻。同时，配合较好的创业、就业环境，以长期留住人才。
企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。引导商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。在把控风险的前提下，探索在保障性租赁住房领域开展不动产投资信托基金(REITS)试点工作。
7月11日，“红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”项目获深交所通过，标志着首单保障性租赁住房基础设施公募REITS项目再进一步。此次获得深交所审核通过的深圳人才安居REITS基础设施项目类型为保障性租赁住房，主要原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，基金管理人为红土创新基金管理有限公司，专项计划管理人为深创投红土资产管理（深圳）有限公司。
根据安居客全国40城租金价格指数显示，7月租赁市场整体表现较为平稳。由7月40城租金价格指数环比变化来看，25个城市挂牌租金上涨，15个城市挂牌租金下跌。其中，37个城市本月租金环比价格指数涨跌波动幅度位于-2%~2%区间，波动超过2%的城市仅3个。
整体来看，核心一二线城市租金表现相对稳定，长三角及大湾区城市租金表现优于中西部城市。如北京、上海等租赁需求饱满的城市，本月租金环比和同比价格指数均呈现上涨。7月，昆明租金环比价格指数涨幅最高，达到4.83%。由于全国近期高温酷暑带动云南暑期旅游热潮，使昆明短期内租赁需求迅速增加，酒店的供不应求，带动租赁房源价格上涨。
在租金环比价格指数下跌的城市中，深圳和武汉表现相对较弱。今年上半年，深圳受疫情反复影响，租赁市场需求疲软。流动人口的变化对深圳租赁市场的影响较大，6月进入毕业求职租赁旺季后，租金价格表现仍相对较弱。从侧面反映了受宏观环境的影响，深圳租赁市场的供需活跃度有所下降。武汉近两年经历了人口快速流入，整体租金水平有所上升。在城市内生型租赁需求的支持下，上半年武汉租赁市场表现相对平稳。二季度租金稳中有升，自5月市场新增供应持续环比上升后，6月租金价格指数有所回落。
目前，正值毕业生求职租赁旺季，各城市租金走势分化的现象背后，在一定程度上反应了今年大学毕业生的流向。对于市场增量租赁需求的边际变化更敏感的城市，如深圳、广州、成都、武汉及西安等城市，将在租金价格指数的反应上更显著。
根据安居客全国40城租金价格分类指数来看，7月两室和三室户型的环比价格表现整体好于一室。尤其，两室户型租金环比价格指数上涨城市达到27个。由于正值毕业求职旺季，租房性价比因素对于职场新人的吸引力更高。
同时，上海、广州、无锡、天津、合肥、三亚、太原、乌鲁木齐等8个城市各类户型的租金环比价格指数均呈现温和上涨。究其原因，一方面，来自疫情干扰导致租赁需求积压后的集中释放，如上海、无锡；另一方面，在经历二季度市场持续弱势回落后，旺季效应的复苏体现，如广州、太原和乌鲁木齐。此外，部分城市受益于暑期旅游旺季带动，呈现季节性租赁市场活跃度提升，如三亚、昆明、青岛等城市。本月一室和两室户型租金环比价格指数均呈现小幅上涨。
7月，全国40城新增挂牌套均租金表现较上月有所回落。经过6月市场回暖后，本月区域间价格走势分化。其中，华北东北、华东区域和中西部区域仍延续上涨趋势，本月挂牌套均租金环比上3.9%、2.5%、2.3%，而华南区域结束了连续两个月的环比上涨趋势，本月环比回落2.3%。
从绝对租金水平来看，本月华东区域新增挂牌套均租金突破4000元/月/套水平，创下年内新高。华北东北挂牌租金上涨至4800元/月/套水平，仍为四个区域中最高。而中西部区域挂牌租金维持在1800元/月/套以内，区域租赁性价比最高。
从区域城市结构来看，由于长三角城市自5月开始步入市场热度回升阶段，带动华东区域套均租金水平稳步上升。尤其6月上海市场热度的恢复，对于区域6月价格提升起到的促进作用。华南区域中，广深佛等大湾区城市二季度表现较弱，在三亚、海口等旅游城市热度的贡献下，区域价格有所回升。中西部城市内部租金走势分化，导致区域整体价格水平波动相对较小。
7月，全国40城整体租赁挂牌房源供应量环比下跌2%，其中，14个城市新增供应环比上升，而26个城市新增供应环比下滑。由于6月整体新增供应小幅放量，本月多数城市表现相对平稳。
一线城市中，北京租赁供应持续温和放量，上海由于6月供需集中爆发，本月新增供应环比下降3.7%。深圳租赁市场需求恢复较慢，新增供应环比下降14%。二线城市中，厦门、武汉市场供应情况较好，环比上升26%、22%，而无锡、三亚、宁波和兰州新增供应环比均下降超20%。无锡由于受疫情影响，导致租赁市场需求疲软，房东挂牌积极性较弱。三亚自6月进入旅游旺季后，租赁需求上升，新增房源供应偏紧。
整体来看，市场挂牌表现弱于去年同期。进入三季度之后，受宏观因素、局部疫情的扰动，各城市供需波动和分化加剧。
由于7月整体新增供应量环比下降，市场以毕业求职者需求为主力，价格供应变化相对较小。从7月新增挂牌房源价格分布来看，1001-2000元/月/套的中低价格房源仍是市场主力供应区间，占比约29%，环比下降约0.4%。此外，1000元/月/套房源占比约8.4%，供应环比上升0.5%。2001-3000元/月/套房源供应占比约19%，本月环比上升0.3%。3001-6000元/月/套房源，占比约25%，供应占比下降0.6%。从整体结构来看，中低价格供应占比小幅上升，而中高价位房源供应有所下降。
从7月40城新增挂牌房源户型分布来看，市场供应结构稳定，一室和两室供应占比超八成，四室以上户型供应仅为3%。从户型供应结构变化来看，一室和两室占比环比下降0.26%，三室占比上升0.23%。
租赁需求经过两个月的复苏后，7月全国40城租赁需求热度环比下降4%，市场需求热度表现与去年同期基本持平。本月40城中仅15个城市需求热度环比上涨，25个城市需求热度环比下跌。同时，15个城市需求热度涨幅均未超过5%。市场整体处于“旺季不旺”的状态。
从具体城市表现来看，昆明由于暑期旅游热潮，短期内租赁需求热度上升，本月热度最高。在7月租赁需求热度TOP10城市中，一线城市仅广州需求热度有所恢复，上海由于6月需求集中释放，本月需求环比下降19%。此外，中山、佛山及东莞等大湾区城市本月表现强于长三角城市。究其原因，长三角区域城市如昆山、苏州、嘉兴等，自5月需求开启回暖后，6月在新增毕业生需求释放后，本月需求热度小幅合理回落。部分城市由于疫情、经济等因素的影响，需求持续较弱，如无锡、兰州等。
根据7月安居客全国重点10城租金价格指数及趋势显示，由于上半年各城市受到局部疫情的突发扰动，租赁市场正常波动趋势受外因干扰导致差异分化加剧。一线城市中，北京和广州租金价格指数走势相近，春节后市场热度较高，3月经历租赁市场小阳春之后，二季度市场处于弱复苏状态。深圳、杭州自1月租金价格指数达到高点后持续回落，7月趋势有所回升。上海由于二季度受疫情的直接影响，市场波动异于常年正常表现，6月市场供需恢复正常，需求集中爆发导致价格上涨。
二线城市表现相对更稳定，南京、西安、成都及重庆租金价格走势趋同，2月租金价格指数达到高点，二季度初市场热度回落后，开始小幅稳步回升。一方面，这几个城市上半年受疫情直接影响较小，租赁市场波动更多来自于供需正常的季节性波动。另一方面，这类内生型租赁需求城市，受流动人口变化的边际影响较小。但疫情带来的间接影响也在一定程度上导致了需求的弱化。
结合7月各城市户型分类指数来看，受到市场阶段性供需变化的影响，整体来看，7月两室及三室的环比价格表现好于一室。其中，上海、广州整体各类户型环比表现较好，反映了本月市场各类租赁需求活跃度上升。成都的一室和两室环比价格表现较好。北京、南京则两室和三室环比价格表现更强。深圳、武汉和重庆各类户型价格环比走弱。
各类户型价格差异分化，反应了市场分类需求的变化。由于目前正处于毕业生求职季节，职场新人的价格支付能力相对有限，因此，性价比更优的合租需求占比将有所上升，导致新增租赁需求更倾向于两室及三室户型。同时，横向对比来看，7月上海、成都和广州市场价格表现更强。
本月广深租赁市场供需环比有所好转，结合上半年市场趋势来看，7月预计将成为三季度回暖的转折点。此外，由于多数城市6月毕业求职季需求的释放，本月需求热度小幅下降，但武汉、南京、重庆等供应持续环比增长超过10%，整体来看市场挂牌积极性相对较好。
从7月租赁新增挂牌供应价格变化来看，由于一线城市租赁市场量级占比更大，从整体价格分布结构来看，4001-6000元/月/套租赁供应占比最高达到20.7%，但3000元/月/套以下价格供应占比达到40.6%。因此，中低价格房源供应仍是市场主力。
7月，3000元/月/套以下新增供应占比上升1.6%，3001-6000元/月/套新增供应占比下降1.3%。从细分价格区间来看，1000元/月/套新增供应占比上升0.7%，1501-2000元/月/套新增供应占比上升0.6%。与二季度中高价位供应占比持续提升的趋势相反，7月中低价格供应占比开始上升。由于目前市场新增需求主力为职场新人，因此，市场供应端结构也有所变化。
