越秀服务的2022上半年:营收减速、毛利率下降

寒冬之下,敢于率先发成绩单的地产相关企业,都是真勇者。今年,越秀服务继续首当其冲,成为“第一个吃螃蟹”的物企。

黑天鹅继续笼罩,各家企业会如何变化?公开披露的数据很能说明些问题,杠杆地产“房企中报”栏目,继续观察。杆友有特别想看的企业中期业绩公告,也欢迎留言和我说,我会密切关注。

其一营收增速下降了,但还是维持在正增长哈。公告显示,2022上半年越秀服务营收10.9亿元,同比增加13.8%。

归母净利润情况也差不多,2022上半年为2.11亿元,同比增速18.6%,低于2021年同期134.0%的同比增速。

销售成本方面,越秀服务上半年的同比增速略高于营收增速,为21%,7.45亿元。销售成本主要包括员工成本、分包成本、折旧及摊销费用、保养成本等。

该项支出增加的原因主要是期内在管面积和业务规模扩大,导致各项成本增加;疫情的多发让业主对服务品质提出更高要求和期待。

业务规模方面,截至2022年6月末,越秀服务在管项目286个,总在管面积43.5百万平米,同比增长24.3%;

总合约面积62.6百万平米,同比增长18.8%。值得注意的是,越秀服务在管面积的同比增长速度比营收要快。

写字楼及购物商场的平均管理费为每月21.9元每平米、36.8元每平米,2021年同期为每月23.5元每平米、35.3元每平米。

值得祝贺的是越秀服务第三个变化:相比2021年,2022上半年的“母公司依赖症”似乎有所减缓。

此前2021年报显示,其来自广州越秀、越秀地产及彼等各自的合营企业、联营公司或其他关联方的营收占比为92.2%,同比2020年的89.2%增加。

但此次中期业绩呈现出另一种状态:来自独立第三方的营收占比达到55.3%,但2021年同期似乎又有58.7%%。

从中期报告杠杆地产看到,越秀服务的主要营收来自于非商业物业管理及增值服务,这一业务的核心地位在今年继续巩固:占总营收比从2021年同期的70.8%增至74.4%。

随之而来的是,商业物业管理及运营服务营收占比的下滑,实际上该项业务营收同比增速也是下滑的,从2021年中期的2.8亿元,微降到2022年同期的2.79亿元。

但无论是同比涨幅更高的非商业物业抑或商业物业,毛利率都在下降。数据显示,越秀服务的非商业物业管理及增值服务毛利率从2021年同期的36.2%降至2022年中期的31.0%。

其中物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务的毛利率同比分别下降了4.5、3.5、3.4个百分点。

对此越秀服务的解释是:因为业务结构调整,积极发展增值服务,而该业务尚处于成长期,导致此分部的整体毛利率降低。

不过非业主增值服务2022年中期的营收同比在降低,同比减少了12.6%到1.72亿元。主要 是受我国房地产市场的周期影响,合作地产开发商的服务需求减少,导致收入减少。

商业物业管理及运营服务中毛利率也同比微降1个百分点,为33.7%。其中大头商业运营及管理服务降了1.8个百分点,为29.5%,市场定位咨询及租户招揽服务同比微降0.6个百分点。

2022上半年越秀服务资产总额略有增长,为55.97亿元,比2021年同期涨了11亿多元。主要是现金及现金等价物的增加,期内其该项数据为41.50亿元,同比增加了接近10亿元。

负债方面,2022上半年越秀服务也增长了,从2021年同期的17.05亿元增加到2022年中期的24.19亿元。主要是流动负债相关项目的增加。

越秀服务说,2022上半年无银行借款,相比部分房企真是情况不要太好。不过上半年其资产负债率略有上涨,为43.2%,2021年同期是38.4%。

这里杠杆地产多说几句,实际上在上市之前,越秀服务的资产负债率在物企里不算低,在2018、2019年甚至达到过90%+。

2021年上市之后,其该项数据才有大幅下滑。这是为啥?

物业公司要快速扩大规模、降低对母公司房企的依赖,几乎都会搞收并购,越秀服务也是如此。

上市前,其资产负债率降低的主要原因,就是收入关联方贷款及偿还委托银行贷款。

越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰在业绩会上说,到2023年,在管面积的目标还是维持1亿平方米不变。看来越秀服务的收并购并不会止步。

在这份中期业绩公告发布后次日(8月12日),越秀服务的股价跌超6个点……

2022年百年未有之变局,相信每一位房地产从业者感受尤其明显。当若干年过后,站在未来看今天,又会是一种怎样的感受?

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