东方证劵首席经济学家邵宇：房地产行业必然要经历转型阵痛，晚痛不如早痛

在主题演讲中，邵宇提出，高杠杆、高周转的房地产时代结束了，但行业没有问题，因为城镇化还有最后的窗口机会。

在邵宇看来，有三点是确定的：第一是区域间分化；第二是资本分化；第三是融资分化。

“当时我们也提过，能不能做国家级的住房银行。”邵宇称，如果自己是住房基金的操盘手，肯定会密切关注目前的烂尾楼现象，等待时机出手获得此类资产，为未来城镇化铺路架桥。

时代周报：你在论坛中提到，目前我们面临的困境在于房产是抛物线往下，产业跟科技是缓慢上升的，我们被卡在交叉点这里了。那该如何破局呢？

邵宇：其实这个东西积重难返。如果要破局，肯定是要把大家投入到房产上的配置资金，包括银行的信贷，转投到科技和产业上面。这个东西现在也在做，但成功案例比较有限。

所以，这个过程急不来，因为科技跟产业都是长期的。那么，对于房地产行业而言，转型阵痛必然要经历。我觉得晚痛不如早痛，而且一定要这样做。

时代周报：之前有许多专家提出房地产周期论，这一次房地产市场还符合周期论的规律吗？

邵宇：其实所谓的房地产周期是由城市化周期带起来的，城市化周期也是个抛物线，先快冲，慢慢就拉平了。城市化率突破70%以后，这条线基本上就平了，现在基本上就是在这个阶段了（65%）。

所以，现在再用小周期、大周期，可能蛮难解释。因为速度慢下来了，趋势已经发生了拐点，房企必须适应这样的重大变化。

时代周报：你之前有建议说成立国家级的住房银行，这个住房银行是什么样的，如何去运作，主要作用是什么？

邵宇：类似美国的“两房”，即房利美与房地美，是带有政府性质的、两个联邦住房贷款抵押融资公司。国家提供信贷，为中低收入人群提供相应的住宅支持，提供金融给开发商开发。实际上，就是政策性银行，类似国家开发银行，只不过是专门做住房金融的。

邵宇：一直有类似的方案。结合目前房地产市场面临的困境，我们觉得这个方案的可行性在增加。

邵宇：完全可以关联起来。把烂尾楼收过来，做成项目卖给年轻人，无非就是谁来提供金融的支持。

当然，还有个前提是价格。假设你觉得开发商的烂尾楼要10亿元，但我只能出1亿元，那就谈或者说磨，磨到最后拿下来。如果计算过后，每平方米1万元可以卖得掉的话，生意就平了，因为建仓成本便宜。所以，还是要考虑商业可行性，以及什么时候能够促成。

因为资金来自于国家资金或者央行资金，肯定是最便宜的。但问题在于相关机构还得等待良好的时机、甄别资产，把这些东西提供给相应的未来需要的人群。

邵宇：其实方案都有现成的，而且方案做完了还真不一定用到，因为可能已经提前化解掉了目前的困境。我的意思是这个方案还是得有，这是一个底线PLAN B，有了用不上没关系，最终还是需要市场化的解决方案。