重点城市改善型购房需求上升,机构预计明年楼市量价趋稳

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尽管今年房地产市场成交量整体呈现下滑趋势，但机构数据显示，改善型居住购房需求有所上升。随着11月以来房地产多项支持政策落地，预计到2023年，房地产销售量和价格或将趋于平稳。

中指研究院近日发布的数据显示，在统计30个代表城市中，有18个城市120-144平方米户型成交套数占比，较2021年有所增加，另有24个城市144-200平方米户型，以及23个城市200平方米以上大户型成交套数占比，较2021年呈现上升态势。

以北上广深为例，144-200平方米平方米购房户型占比，较去年同期增长1-4个百分点，其中北京增幅最大，从去年的7%增长到今年的11%，增幅较小的广州和深圳，则从去年的3%增长到今年的4%。

在120-144平方米户型区间中，杭州从去年27%的占比提升到今年34%，增幅达到7个百分点，增长尤为明显。在30个以一线和具有代表性的二线、三线城市中，这一户型购房区间占比超过30%的城市达到10个，而2021年时同样本数据为6个。

另外这30个城市中，有23个城市今年购房总价均值和22个城市的总价中位数，较去年同期出现上涨。

从以上数据可以看出，这些城市购房人的买房总价和单价较去年都有所上升。

中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶认为，今年改善型住房购房比例上升，一方面是由于改善客户购房意愿好于刚需，重点城市大户型、高总价的改善型住宅产品占比有所提升，加上新房限价与二手房出现价格倒挂，吸引改善购房者入手：“另外近两年土地市场低迷，各城市倾向于挂牌中心区地块，也带动了新房项目价格的结构性上涨。”

从整体市场来看，今年房地产行业仍然走出下行曲线。今年1-11月，中指研究院观察的100个重点城市新建商品房月均成交面积为3027万平方米，同比下降36.8%。总成交面积同比降幅约4成，为2015年以来同期最低值。

价格方面，根据中指系统百城价格指数来看，1-11月新房价格累计上涨0.06%，同比收窄2.4个百分点，其中下半年降幅持续明显，到11月出现连续5个月的环比下跌，百城新建住宅均价为1.619万元/平方米，同比下跌0.06%。

二手住宅价格累计下跌0.55%，其中7-11月价格环比持续下滑，至11月百城二手住宅均价为1.5911万元/平方米，跌幅较10月扩大0.05个百分点。

到今年11月末，全国300个城市住宅用地挂牌面积同比下降37.6%，成交面积同比下降36.4%，整体规模为近10年同期最低，溢价率为3.3%。

不过各地也在持续优化土拍规则，通过降低配建、自持等条件，并倾向推出以主城区为主的优质地块，提高房企参与土拍的积极性。

但从土地出让价格来看，一线、二线城市仍保持了一定优势，在挂牌、成交面积和出让金同比下滑的背景下，楼面均价则呈现同比上涨，其中一线城市同比上涨17.2%，二线城市同比上升13.7%，一定程度上反映出让地块结构的变化。

随着11月多项房地产支持政策的落地，房地产迎来近年来行业较为宽松的时期。多数机构认为，这对于市场信心的恢复，以及企业目前的资金状况都会起到正向影响，对明年市场将起到影响作用。

中银证券首席经济学家徐高表示，今年房地产开发、投资规模创下多年来新低，需要提振外部对房地产行业的信心：“要解决地产企业的困局，主要解决地产企业的融资问题，通过给房地产企业足够的融资来化解房企风险，进而打消银行和购房和的疑虑，11月‘三支箭’的密集出台，能够解决地产企业融资紧缩状况，并且有可能是政策转向的开端，从而带动房地产行业回归常态。”

中指研究院副院长黄瑜认为，“三支箭”、“16条”对企业资金支持的陆续到位，给房企带来融资窗口期：“‘保交楼’仍是明年重点，在这基础上，核心二线城市政策优化空间，也是市场面临的机遇。”

她表示，目前各地供需政策还有继续优化的空间，政策力度有可能进一步加强，如果政策执行到位，预计最快到明年二季度销售会趋于平稳，全年新房成交量或与今年持平。

“从不同能级的城市来看，一线城市虽然短期可能会有调整压力，但有市场支撑，明年全年住宅成交面积同比表现可能平稳甚至上升，二线城市会逐步恢复到平稳水平，三四线城市则压力较大，除了部分热点城市，成交规模很可能还会继续下行。”黄瑜表示。