融资“3+1”体系渐成熟,为“三好房企”雪中送炭

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两箭齐发的基础上，关于“第三支箭”的讨论也开始增加，且市场预期更加强烈。

近期，房地产企业端的融资支持动作频现。系统梳理近期的融资工作和动向，分分类、把握资金投放的重心和重点，对于更好理解融资政策目标、精准判断哪些房企更能享受支持等都有积极的作用。

动作最大的自然是各大商业银行，即“第一支箭”。11月23日，全国各大商业银行密集对重点房企进行授信。其中，交行为美的和万科分别给予了200亿和1000亿的意向性综合授信额度，用途包括开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资、债券投资等。而农银与中海、华润、万科、龙湖、金地等五家房企举行了银企战略合作协议，涉及商品房、保障房和城市更新三大领域。其他银行类似工作也在积极推进。此次授信动作大、信号意义强，说明商业银行不折不扣地落实了“金融16条”的政策。

“第二支箭”也在扩容。11月23日，交易商协会网站消息显示，中债增进公司出具了三家民营房企的发债信用增进函。此次中债增进公司在民企债券融资支持工具即“第二支箭”的政策框架下，出具了对龙湖、美的、金辉3家民营房企发债信用增进函。拟首批分别支持三家企业发行20亿、15亿、12亿中期票据，后续也将有更多的新支持。此次“第二支箭”的扩容工作下，很多房企都提交了申请，数量超过100家。

两箭齐发的基础上，关于“第三支箭”的讨论也开始增加，且市场预期更加强烈。在近期召开的2022年金融街论坛年会上，证监会主席易会满表示，“支持实施改善优质房企资产负债表计划……支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。”此处提及了“改善资产负债表”和“股权融资”的概念。

11月22日，国务院常务会议召开，此次会议明确，努力改善房地产行业资产负债状况。可以看出，关于“资产负债”的提法增多。若从资产端角度理解，那么股权融资推进也是符合预期的，即“第三支箭”。

当然，今年在房地产领域，其实还有一项比较特殊的融资领域，即保交楼工作。保交楼工作的融资支持也在持续推进。11月22日国务院常务会议明确，推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，加快项目建设和交付。此处从存量资金和增量资金两个角度落实了融资工作。其中，存量资金即既有的专项借款，政策更强调“尽快”的导向，要求各地加快把此类资金导入到保交楼项目中，防范拖沓问题。而对于增量贷款，近期央行也明确了对6家商业银行提供2000亿的免息再借款政策。两类资金结合——“专项资金+配套融资”，将为保交楼工作提供充足和持续的资金支持。

因此，看似纷繁复杂、数量较多的融资工作，其实遵循了非常清晰的逻辑线，即“3+1”的模式或格局。具体说，包括了信贷投放、债券融资、股权支持和保交楼专项资金。此类资金的投放，对于当前资金饥渴、信心不足的房企而言，确实有雪中送炭的效应。

当然，在此类利好政策下，也要看到，符合治理完善、聚焦主业、资质良好的“三好房企”，更容易获得支持。我们在理解此类政策效应时，要跳出“利好房企”的简单、笼统思维，更应该关注资金投放的重心和重点。对于相关房企来说，要系统梳理此类政策，研究融资新策略。唯有主动向利好政策靠拢，才能为新一轮稳健发展提供充足的动力。