广州楼市：内行人深度分析，遇到这种楼盘要尽量回避！
我是广叔，你相见恨晚的买房导师，广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：广叔你好，最近内人一直在广州看新房，看了不少的盘，现计划首房首贷，预算在600W左右，先后看了力迅·西关雅筑、中旅天辰府、保利越秀天启、中洲紫轩、中海江泰里、中海观云府、万科金域曦府，不知道怎么出手合适？投资自住为主，保值增值为首，您看怎么决断？！或是您还有有更好的推荐？！
回答：你好。看你列的盘均在荔湾、海珠，从区域上，海珠优势更明显。一些靠近高架的噪音大的尽量回避，比如中旅天辰府，盘也小。重点考虑：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：广叔，您好！我想请教您预算1千W。以下几个盘，选哪一个投资和自住价值高。越秀天悦江湾一手房、高教厅二手房、力迅西关雅筑、淘金半山御庭。家人分别在越秀区和黄埔区上班，小孩执信中学读书。
回答：你好。越秀天悦江湾除了景观还不错之外，其他方面一般，有一定的不确定性；高教厅，小区小，靠近东风东路噪音大；力迅西关雅筑可以考虑；淘金半山御庭也可考虑，越秀的新房不多。
提问：广叔好。因为预算有限，买房三个方向，一是南沙金洲生活圈，但不一定近地铁〔离地铁两三公里〕，二是增城21号线，如近期热门朱村近地铁楼盘，三是佛山近长隆一带楼盘，近地铁，但会浪费广州户口。近三四年没居住的需求。就发展趋势来看，哪个选择更好
回答：你好。南沙需要中长期持有，短期机会不大；增城朱村供应量多，坑多肉少；靠近长隆一带近地铁可以考虑一下的，但确实会浪费房票。预算有限，不如考虑下买佛山。
提问：广叔，1200万预算，买天河公园的东方新世界或者隽园（单价挂牌10-12万），中大的富力银禧花园（单价8-9万），还是赤沙TOD（据说9-10万）升值潜力好呢？
提问：天河北20几年楼龄的小区电梯楼，卖掉大概一千个子弹，如何置换？兼顾居住保值的需求，家中三代6口人，想分开住，但是又不想离得太远，一套是我们的名额，一套可以用老人指标，但是老人无法贷款了……
方案二，天河壹品的120平左右5成按揭，剩下的钱看够不够全款万博板块的和樾府。
主要是现在的房子太老了，120方这么多人住有点挤，不知道该咋怎样两全其美
方案1，牛奶厂是可以，但另外一套的2房优势不大。
方案2，可以考虑。万博的房子到时出租，用租金再到你所在小区租一套给老人住也好有个照应。
我觉得首先集中资金在天河买一套好的，考虑这几个板块：天河公园、牛奶厂、金融城。省下资金，看月供能力，月供没问题，就继续杠杆在科学城或者万博买套3房。
提问：广叔你好，年入50万+，广州白云同和星汇云城19年初购置一手540W复式住宅（证刚到手），按揭300W，月供2.8W，还有一张房票。目前可筹集现金300W，可处置的广州以外房产两套，市价约200W。想购置金融城、珠江新城、琶洲一带房龄较新的、投资为主二手房。
1、700左右目前适合考虑新盘。二手需要淘笋，因为涨过一波，短时间大涨有点难，微跌也是有可能。可关注下：保利天汇、天河壹品、珠江花城、越秀和樾府
2、可考虑将已有贷款结清，做低层首付。也可DIANZI公司全款买，后DY7成出来，相当于三成首付。
4、星汇云城小区环境还可以，周围配套一般，地铁也不近，地段缺少规划，偏自住，投资价值一般。可考虑出手置换。
提问：广叔，滨江中的地段怎么样？看了朗晴居二期，中海名都的几个房子，感觉小区还好生活比较便利，到越秀上班也算近。只是这个地方算老城区，是不是没什么升值潜力呢？越秀东山口附近上班还有什么选房地段推荐么？预算800-1000左右。
回答：你好。朗晴居二期和中海名都，能买到大面积的了，还能望江、看小蛮腰，结合自住可以考虑，因为属于成熟地段，未来涨幅一般。东山口看看杨箕：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：房叔，去年按照你的推荐买了大壮，今年已经收楼。目前在东川路一事业单位上班，自有一套房子在海珠翠城花园，小区很完善，小孩在读六年级了。去年，在湖北武汉光谷头脑发热买了全款300W的房子，目前武汉房价下降，亏损了10/100。请问目前如何购房或者置换，希望能满足自住，投资升值的需要。问题：1. 目前卖点翠城花园才有指标，去东川路买二手房进行置换，是否可以？有无比较好的楼盘建议？2. 武汉光谷的房子是否卖？目前不卖武汉光谷的房子，没有钱在广州买大一点，好一点地段的房子？因为二套要七成？3. 是否等3年后大壮名城可以卖的时候，和武汉光谷房子一起卖点，在广州再买一套？这样保留翠城花园的房子？4、家里老人在翠城花园住了10多年，离开熟悉的环境，很不舍，我们搬到东川路主要是为了工作方便，走路就能上班。也想听听您的建议，谢谢广叔。
2、武汉光谷，全款资金利用率不高。先拿着吧，有需要用到资金，或者在广州搞到房票，再DY出资金操作。当然最好要有一定的现金流。
3、在东川路上班，也不远的，或考虑租个房子。越秀老房子居多，不算好的投资选择。
提问：这几天都在松山湖看房，准备明年小升初前买入落户上初中。虹溪诺雅好点的7万+了，光大锦绣山河四期也是6万多，看中一套翔龙御湖居的大概5万多，但小区小只有4栋高层，另小区左前方有空地担心以后会被遮挡。虹溪诺雅7W+还值得上车吗？还是退一步买翔龙御湖？
回答：你好。虹溪诺雅，7W+贵了，未来回撤的可能很大，指导价前高峰是6W左右；光大锦绣山河四期价格差不多的。翔龙御湖居盘是小了点。
自住长期看还是会涨的，短期跌一点也无所谓。毕竟小孩也急着要上学。如果不急还是建议再观望观望。松山湖确实涨的有点多了。买的话，尽量多踩盘，多联系中介，多淘笋。考虑前面两个盘。
提问：广叔您好！现在手上有250W左右，想一部分资金在东莞虎门买一套300W左右的商品房自住，现在时机合适吗？还是继续等等？南部湾万科城或者中心区那种面积大点但是交通周边设施好点离地铁口近的老楼龄房（十多年）可以考虑？求推荐楼盘
回答：你好。300左右，可以上车。10年左右没问题，就怕20多年楼龄的老破大，流动性弱。南部湾万科城也没地铁。还可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！
提问：广叔你好，想在东莞CBD附近买多一套3房投资，过几年孩子可能会自住，看了几套西平的房子1、可可园的91方3房高层西南向450左右，2、君珆110方的高层东南3房向570万，3、荣郡100方的南向中高层3房560万，4、时代城98方送入花园超高层南向3房530万，5、国际公馆香谢里113平的小4房厅不出阳台西北向530万，预算首付3成150-170左右，麻烦广叔帮分析一下这几个会怎能么选呢？
回答：你好。这些盘差不多都在同一个区域，理论上涨幅相差不会太大。选择小区环境品质更好的，楼龄、楼层、户型、朝向更佳的即可。首选具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
