莫斌说了几句大实话

当天中午，他和常务副总裁程光煜、首席财务官伍碧君一起，针对公告内容，开了一次线上电话会议。

和碧桂园一样，莫斌是个踏实低调的人。

在我印象里，自从碧桂园成为宇宙房企之后，除了必须出席的业绩发布会，其他时间，莫斌极少公开露面——

印象中最近的一次，还是高周转导致连续工地事故后，90度鞠躬致歉的那一回。

这次发声的时机也不太对劲。

港股中报前例行的静默期，上市公司总裁公开站出来解释公司的业绩情况，是要冒监管风险的。

在当下的市场环境下，一个谨慎的人愿意冒这么大的险，一定有一些不得不传递的信息，是必须让大家知道的。

首先，莫总预告说，碧桂园的中期业绩会出现“一些较大的下滑”，并向投资人致歉。

预盈公告显示，今年上半年的核心净利润预计同比下降三分之二，股东应占净利润缩水到去年的零头，同比降幅达到94%-99%。

但如今内外交困，一家民营房企能够做到不亏钱，甚至还有那么一丢丢利润，就足以算得上是好公司了。

除了疫情和汇率波动这种，几乎所有行业都逃不掉的黑天鹅事件以外，莫总主要说了三点——

1、市场处于下行周期，项目销售毛利较低，尤其是2018-2019年拿的项目。

2、强调“为保证现金流的平衡”，部分区域对尾盘资产和要放弃的区域做了“量价平衡的安排”，对毛利构成了比较大的压力。

而且，莫总居然坦率地认了个错，承认公司误判了大势——

此前公司对于行业和市场的判断，在当前来看，仍然相对乐观了，对“部分市场”缺乏审慎原则，存在一定程度上的判断失误；

同时，为了抢占市场，做了一定程度的授权下放，对区域的管控也有待继续加强的地方。

很多地，尤其是2018-2019年之间的地拿错了，现在这形势下只能降价出清，亏损也没办法。

这指的到底是哪一部分市场呢？

目前，碧桂园已经从原本的106个区域减到63个区域，并决定聚焦深耕五大都市圈和确定性高的市场。

在莫总提到的2018-2019年，即使低能级楼市的狂欢陆续落幕，即使各家房企已经忙着转战一二线，杨老板“全覆盖”的执念依然根深蒂固。

当时，碧桂园已经覆盖了全国700多个县，摊子已经铺得很大了，但无论大会小会，杨老板还在变着法儿地催着大家赶紧去县城拿地开拓。

“你说三四五线的销售下降，你的数据是怎么来的？”

作为一个骨子里的家族企业，虽然有足够的能力，吸引众多博士和优秀的职业经理人，但很显然，碧桂园真正的大脑，就只有一个。

截止2021年12月31日，集团业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、299个地级行政区划，1425个县/镇区。

中国一共34个省级行政区，333个地级行政区，2862个县级行政区。

也就是说，碧桂园的版图占据了几乎所有的省和市，以及接近一半的县。

和2017年底相比，多“占领”了1个省，79个地级市和657个县城。

这样的拿地方式，让碧桂园对于三四线的依赖越发明显了——

2021年底，位于三四线的合同销售额已经占碧桂园总体销售额的接近七成，而这个数字在2017年底，只有58%。

但低线城市目前真实的去化是什么情况呢？

还处于静默期的莫总，在投资者会议上用的词是“严重分化”，而同样深耕三四线的中海宏洋地产在刚刚召开的业绩发布会上，是这么说的——

“二三四线城市在这一轮回调当中接受的冲击确实非常大，（三四线城市）回调的力度比起一线城市和二线城市要大很多。”

在这样的市场下，碧桂园终于选择向形势“低头”，降价清仓，无可厚非。

莫总冒险出来，掏心掏肺说了这么多，当天下午碧桂园的股票却钉在5%的跌幅上，纹丝未动，直到昨天才出现了4%左右的反弹。

这个反弹力度，明显弱于前期的龙湖和金地。

有投资者和我私下抱怨，说了这么多，对于半个月前莫名其妙低位配股这事，还是没有一点解释。（具体可回顾《宇宙房企地板价配股之后……》）

但事实上，在发布会上，也算隐晦地透露了一些端倪——

集团目前大的考核指标，是集中在“现金流”方面的。

但参考拿地这事儿，当企业运作偏重一言堂，考核又简单粗暴，那么，判断的准则和执行的动作有一些变形，就可以理解了。