福州鼓楼区群升左海悦分析

项目规划两栋小高层住宅，合计160套。其中1号楼108套，全部为安商房，2号楼52套，其中36套为可售商品房，其中30套124-131㎡复式和6套101㎡西端头平层。

从楼面价和回购价来看，差价只有600，很明显房企的利润就都在仅剩30%的商品房身上。

从地块指标来看，容积率和限高都较低，加上面积只有12亩，整体的压力并不大，房企对商品房也给出偏改善的定位，可以说也打算好未来额外加价的目的。

101平米：三房两厅两卫，位于西端头，双开间朝南，进深大面宽小，客厅靠西侧采光，存在一定西晒，厨房空间略显紧凑，这种布局近年也不少见。

124平米：四房两厅三卫，复式产品，复式倒板提高得房率，做到双开间朝南，布局也相对清楚，近年市区复式产品相对稀缺，有一定特色，不过近期倒板违建，举报非常激烈，对于产品而言，也有一点敏感。

对于鼓楼区的教育资源，周边是梅峰小学，对口铜盘中，摇号格致中学保福校区。从升学率来说，跟鼓楼头部有一定差距，不过在整个福州公立而言，也算中间档。

分析：对于项目而言，虽然是高比例安商房，不过备案均价依然达到3.97W，与近年鼓楼市中心的高比例安商房类似，比如花满庭、汇成永安里等。

当然对于这些项目，依靠周边的教育资源，以及刚需户型的定位，实际加价都到了5.5W左右。

截至目前，项目营销并不明显，除了在微信朋友圈投放广告外，没有太多的投入。从网签来看，1年时间过去，依然网签0套，也颇有意思。

虽然2号楼是11层的小高层定位，加上大部分还是偏改善产品，不过由于复式设计，整体的备案公摊也不低，达到了24.7%，远高于同类型的产品。

分析：对于项目而言，周边并没有新盘做参考，目前鼓楼区在售的新盘，集中在省体一带，从居住体验来看，并没有该盘周边环境舒适。

从价格来看，作为偏改善的定位，目前最大的参考就成了天二，项目依靠纯商定位，精装4.5W，虽然去化不错，不过周期也较久，从产品对比来看，天二优势在纯商、社区门槛、以及社区体量。

左海悦优势在复式得房率、周边的生态配套，不过项目由群升开发，物业保障以及房企品质，都并不算太优，加上还有大体量安商房存在，从外立面来看也略显陈旧，整体来说，作为改善产品，差点意思。

目前虽然宣称只有低楼层，不过也已经开启分销，一定程度说明虽然房源不多，但是想加价去化的难度还是非常大。

对于购房者而言，目前看也集中在地缘客，可以多评估看看社区未来的居住保障，以及复式的赠送风险，还有房企的安全性。

目前的溢价情况，整体来说性价比并不高。

项目位于鼓楼梅峰，优势在于周边没有竞品，复式得房率较高，周边居住休闲气息较好，劣势在于安商房比例较高，物业和房企品质不足，未来的居住保障存疑，目前还捆绑加价，实际的性价比也偏低。

当然项目2号楼还有16套106平米的安商房，如果不看好后市，也可以想想是否可以等未来交房，再去找拆迁户购买。