5年内,公摊面积会全面取消?取消房价上涨?终于有人说清楚了

“取消公摊面积”这个老生常谈的话题,最近又被推上了热搜。8月17日,中国经济网发布《110平方米的房子“到手”仅61平方米 记者调查公摊面积是否取消之争》文章。记者调查发现,山东某楼盘,卖房时开发商承诺公摊面积系数是31%,可收房时业主却发现,公摊面积系数变成了46%。有人形象地称之为“公摊刺客”。

这等于是,购买的110平米的房子,真正的可使用套内面积只有60平。比开发商承诺的75.9平,足足少了16平。这意味着,总价120万的房子,光公摊面积就“吃掉了”55万。由于开发商的“欺诈行为”,业主更是又白白搭进去17.4万元。

中国经济网同步还发起了“你觉得公摊面积该不该取消”在线问卷调查。截至目前,已经收回了5.9万份投票,结果显示:82%的人“建议取消,早有争议”;5%的人认为“不该取消,存在即合理”,还有9%的人认为“优化即可,严格执行规定”,剩下4%的人表示“无所谓,没有买房困扰”。

82%的人赞成取消公摊面积,这个结果完全在我们预料之中。但出乎我们意料的是,竟然有5%的人认为公摊面积不该取消,理由是存在即合理。

对此我们想说两点:第一,这反应出现实中仍然有很多人,根本没有意识到公摊面积给买房人带来的不公平。主要体现在四方面:1、“乱公摊”,即公摊面积全国没有统一标准,完全是开发商一言堂。像上述青岛某楼盘,卖房时对买房人承诺是31%的公摊,交房时实际公摊高达46%。事实上,这不仅仅是“乱公摊”,同时还涉嫌欺诈消费者;

3、公摊面积的“消费暗区”,交房只是开始,后续的物业费、供暖费,甚至是不确定的房产税、空置税等,都要买房人继续买单。

4、暗箱操作。据专业人士透露,现实中不乏开发商将地下车位出售给购房者后,又将地下车位计入公摊面积向购房者分摊费用。

第二,很多人对黑格尔“存在即合理”的观点本身就存在误解。黑格尔的意思是,任何存在的事物都有其存在的原因,存在的一切事物都可以找到其存在的理由。并非现在人理解的“存在的制度是合理的”,尤其是让开发商、物业、供暖公司等,这种错误的理解有了书面支持,让他们为自己辩护时更加理直气壮。

公摊面积到底该不该取消,我想任何一个正常的买房人,或者说屁股没坐歪的人,都会赞成取消。过去十年,我国各种类型的住房的公摊面积系数,基本上都翻倍了,十年前很多住宅的公摊系数,还在10%左右,现在高层住宅的公摊系数,已经奔着30%去了。

事实上,“公摊伤民”这事早有定论,上至官方媒体、专家学者,下至普通买房人,对此早已盖棺定论了。所以,如果有人直到现在还一心维护公摊面积,认为这样一个长期对购房者不公平的制度,不应该取消,这其中必然有猫腻。

但“认为该取消”和“真正会取消”,并不是一回事。这就是我们接下来要聊的,“公摊面积短期内到底会不会取消”的话题。或者我们直接给出一个时间,5年内,公摊面积会全面取消吗?答案是不会。

2020年,住建部发布第一版《 住宅项目规范(征求意见稿)》时,其中有提到,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。彼时网络上就疯传,公摊面积将要全面取消。还有不少专业人士也解读,取消公摊面积顺理成章,时机已经成熟了。

如今两年过去了,不仅公摊面积制度没能取消,2022年3月15日,住建部发布的第三版《住宅项目规范(征求意见稿)》中还直接删除了第一版中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的条款。

为什么会这样?个人认为,取消公摊面积,阻力很大。尤其是在今天房地产市场不景气的环境下,取消公摊面积,更不具备条件。

首先,平心而论,取消公摊,牵涉众多,难度不小。毕竟房地产交易、持有全流程是一个庞大的体系,牵一发而动全身,需要有一个转换的过程,其中还涉及众多既得利益者。当然,虽然短期有阻力,但是中长期来看一定能够克服。换言之,取消公摊面积,是大势所趋。

其次,很多人会说,取消公摊按套内计价,和不取消公摊按建筑面积计价,只是计价方式不同,总购房款并未有变化。所以,取不取消公摊,对买房人的意义不大。这是错误的认知。个人认为,取消公摊,一定会导致房子单价上涨。这也是公摊短期不能取消的第二个原因。

原因很简单,取消公摊后,开发商牟利的工具少了一个,这意味着其利润会被压缩。但无利不起早的开发商,不会就此罢休,一定会在房屋售价上找补回来损失。这种事情,已经验证过很多次了。比如前几年,很多地方要收房东税,政策刚一宣布,租客就把多出来的税负转嫁到租客头上了。类似的事情还有很多,大家可以自行思考;

再者,个人认为,取消公摊和取消预售一样,在市场平稳甚至是火热时才适合取消,市场冷清时,绝对不能贸然取消。原因很简单,市场行情差时,还债压力、销售额下滑、融资不畅,多重原因叠加,开发商本来就很难了。现在又来一个取消公摊,打掉开发商一个谋取利润的渠道,这无异于“趁人病要人命”。正如专家所言,很多制度的改革,时机的选择很关键。

5年内,公摊面积会全面取消吗?终于有人说清楚了——8月17日,工人日报发表张淳艺的文章,其表达的观点我们很认同:取消公摊面积不可能一蹴而就,5年内很难全面取消。因为这涉及到,产证更换,现行物业费、取暖费、税费等计量方式的转变。最重要的是,一刀切取消公摊面积,开发商会压缩成本,进而影响住房品质。

以物业费为例,现在都是按照建筑面积收取,未来全面取消公摊面积,按套内面积计价,物业公司势必会提高物业费单价。否则物业公司无法保证服务质量。

公摊面积短期难取消,难道买房人就只能“认栽”吗?当然不是。一刀切全面取消难,但优化容易。说实话,公摊面积制度本身并没有原罪。现在大家对公摊面积的抱怨,其实主要源于:不透明。直白点说,现行的公摊面积制度,让买房人感觉自己处在“消费暗区”。

所以,未来真正想打消买房人这方面的顾虑,最好的做法就是:大力优化公摊面积制度。可以从三方面着手:第一,明确公摊标准,真正做到公开、公示、测量透明化,买房人不仅能测量核实,还能从源头上追溯;第二,引进惩罚赔偿机制。凡有弄虚作假的开发商,一律纳入黑名单,未来融资、拍地、领取商品房预售证都受影响。并制定系统的赔偿业主的规范;第三,落实公摊收益。业主共有部分,所产生的收益,这扣除成本后,发放给全体业主。

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