最近行业大佬们都在谈论什么？

疫情、战争、通胀下，中国经济正面临冲击，同时也进一步困住房地产行业，未来房地产行业会如何发展，中国房市政策的下一步会这样做？而房企未来的路又如何走？本文观点综合自2022年博鳌房地产论坛。

当下的世界和中国有三只魔鬼，就是疫情、战争、通胀。除了原有因素导致经济下行之外，今年中国经济的压力所在，第一是疫情反复带来的冲击，第二是俄乌冲突带来的冲击，第三是通胀高企带来的冲击。

中国经济正面临冲击，第二季度0.4%的增长率，接近0的增长速度是多年来没有出现过的。但若说这“三只魔鬼”是诱因，中国经济结构发展长期积累导致的变局才是经济下行的根本因素。

而房地产作为和中国经济结构长期捆绑的行业，也面临各类问题的积累与爆发。中国经济的发展问题，就是困住房地产行业的“网”。

国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华称，今天中国经济之所以存在着各种问题、各种困难的原因有5点。

第二，发展格局的改变，也就是国内循环为主，国际循环相互促进的双循环格局的到来。

第三，人口结构的改变，是老龄化、少子化社会的到来。

第四，消费结构的改变，高品质消费结构的到来，高端的商品、高端的服务正在成为人们追求的新的消费的标的物。

第五，产业结构的改变，中高端产业结构的到来，特别是绿色转型时代的到来，对传统的非绿色产业形成了极大的挑战。

这5个结构的改变，也牵动了房地产行业的变局。房地产投资持续下降、土地市场处于近10年来最差水平，商品房销售状况也在迅速恶化，因此房地产企业的资金来源也大幅度的萎缩，截止今年6月房地产开发贷累计下降25.3%，降幅创历史新高……

2021年下半年以来，房地产发展开始进入一个前所未有的困难时期，特别是民营地产公司遭遇了行业的至暗时刻，一个行业大变局时代来临。

面临如此困境，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲对于房地产行业的未来仍然信心满满，行业韧性仍然存在，后续如果采取正确的政策仍有巨大的潜力。“我们现在处在最低谷，在低谷的时候大家容易悲观，容易看到问题，但是我们也要从长远地角度来思考房地产的发展。”

房地产是政策市，随着如今政策的逐渐放开，地产行业未来一定会回归正常发展，中国房市的泡沫不会也不应该再越吹越大了，中国的房价不会也不应再越来越高了。

中国首席经济学家论坛主席、原国务院参事、国务院金融发展研究所名誉所长夏斌在发言中做出未来趋势研判，中国房市将真正出现历史性的转折，而政策下一步，会这样做……

1.坚持“房住不炒”的原则，牢牢把握房地产市场的发展方向是以消费品为主导。为此，首先要采取救急措施应付好眼下的短期问题，同时抓紧研制长效机制与制度。

2.力争用两年时间，通过各种建筑物的适当改造，基本解决低收入者、进城农民工住有所居的民生基本需求。同时，细化向保障民生倾斜的各项租房政策，如租金的最高限制，客户的各项保护性条款（如租期等）、相关的税收优惠等，鼓励全方位支持租房的社会政策。

3.分类处理好当下的“烂尾楼”“断贷”问题，确保全国房市的基本稳定，及时遏制目前烂尾楼可能带来的系统性风险问题。在守住保交楼、稳社会前提下，必须重组转型一批房产公司、破产一批早已经营不善资不抵债的房产公司。

而近日郑州由地方政府牵头的百亿纾困基金，也打响了“保交付”这个全国性工程的第一枪。但纾困基金却因流向“染红”的建业地产的写字楼项目而受到大众质疑。只有当地龙头房企才有资格获救？纾困基金作为国有资产，即使用于纾困也不能亏损，那么如何在“保民生”和“不亏钱”之间获得平衡？有多少烂尾楼有资格获救？

对此，几位行业大佬都给出了他们的看法。夏斌表示，“选择哪些房企给予不同方式的“保交楼”救助，不能以头部企业、非头部企业划分，不能以国有、民企划分，而应秉持市场原则，按企业治理与项目公司经营质量划分。”海南雅诚房地产开发有限公司董事长朱荣斌认为更重要的是政府对保交楼的态度，“保交楼这个事情提得特别好。不管是多困难的企业，大家都把保交楼放在第一位。再有政府的支持、监督，我们对此不必悲观。”

而社科院大学城乡建设经济系教授陈淮则表示，保交房也是必要的，但不一定是根本的。“我们首先要保市场、保需求，保护这个市场最重要的人群购房人，没有他们就不需要开发商，没有他们的需求我们根本不需要保交房。”

从保交楼政策中我们可以看出国家对于房企的态度：往后行业将竭力援助高质量房企，而尽早重组转型、放弃一批经营不善、资不抵债的房企。

在房地产行业黄金时代，进入到地产领域的人都是想赚大钱的，都是雄心勃勃的，赚钱越多、机会越大的行业，风险基本上也是会随之而增加的，这个风险也包括政策的改变。

正如恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗所说，“机遇好的时候，把中国拉成全世界第二大经济体，你没有责怪政策；难处来的时候，你就责怪政策，这好像不大公道。”事到如今，房企和个人都不能埋怨、改变政策，而是应当想办法积极自救，熬不过去的房企，几年之后就不见了，而熬得过去的就有机会越做越大。

以旭辉控股董事局主席林中为代表的民营房企负责人也给企业和行业提出了一些建议：

首先不管怎么样企业还是要积极自救，不要选择轻易地打破自己的信用。可能倒下去很容易，我认为未来站起来更难。积极自救会有很多挑战，你要沟通外部的利益相关者，包括各家银行、各个债权人、政府，所以民企内部要开源节流，要做主动的变革。

同时我们也希望政府能给行业或者给民营房企注入一点流动性。我建议金融机构或者监管部门能给销售回款跟开发贷款产生时间错配的项目延长开发贷款期限，根据销售的时间长短来延长。二是为有足够销售货值的项目增加一些贷款。

在几个月前的专访中，黄奇帆曾研判未来十几年，未来10年房地产规模逐步从17亿下降到10亿平米；房地产开发商数量也将越来越少，从9万个收缩到1万个。所以今后十几年，房产商法人会不断注销，有的是倒闭，有的是自己转行、关闭等等。

当高质量发展逐渐取代粗放式扩张，成为当前房地产行业的主旋律，新的机会也随之产生。如今好多人都在讲文旅地产、养老地产、物业管理，也可以上市，而且PE非常高……转行也是一种积极自救的态度。如陈启宗所说，“要把握机遇，早转行可能比晚转行好，不是说每个人都要这样，我刚才说了，还是需要有人来盖房子，但是是否是你，是否是我，是否是我们每一个房地产商，这是我们需要考虑的问题。”

从房地产的发展到国家大的政策项下，已经在转变供给的逻辑，房地产到了一个后运营时代，要通过多样化的保障来满足大家的需求。其中，各细分行业大都谈及2点：价值运营和数字重生。

首先是价值运营。产品化和价值运营管理是要一脉相承，做不到基础服务的经营管理，它会形成对发展产品的障碍。而价值运营管理使专业服务的作业面、基础服务的作业面和增值服务作业面重构，它是全产品体系的竞争，价值链上的竞争，是一个生态的竞争，是一个平台的竞争。

碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏在谈及其物业服务时就表示，“物管的未来其中一条路就是做资产管理的价值运营，能够做资产设施管理，将资产的运营、交易以及随着资产生命周期的过程，咨询、顾问形成专业化的方案，一体来提供服务。所以基于资产管理、基于价值管理这个逻辑要重构我们的服务。……（物管行业）第二成长曲线包括城市服务，包括有做后勤、做三供一业、做科技的，基于资产管理的服务重构，中间这三个板块是我们应该提供的价值。”

中海养老管理有限公司总经理郭鑫也表示，其养老产业将延续中海空间+服务的理念，“EPCO（全过程资源管理）相当于把中海地产全部的优势拿过来，包括前端的咨询、中端的设计、建设，如果涉及到康养地产销售，我们会动员全国的销售资源进行销售，然后到运营，当资产销售完之后，我们也希望帮助业主或者中海退出。”

其次是数字重生。它与价值运营相辅相成，做增值服务难，规模越大服务越难……而通过移动互联和万物互联，可以让信息流快速转起来完全具备，如今快速发展的技术，正加持过往我们的物理基础设施。

第一是服务重生，用数字触点优化对客服务。服务一定要做设计，这个服务设计其实是围绕着成本、效率和用户满意度，形成整个对客非常好的一面。

第二是人际触点，后疫情时代，客户和我们的接触是通过手机小程序、APP，所以一定要关注业主在手机那一侧，在他的数字屏那一侧的感受。点进去顺不顺畅，能不能快速地链接服务，我们的UI、UE、用户的体验是不是好的，一定要从这个点上关注。

第二是组织的重生，整个的数字运营会激发组织的变革。其实今天整个数字运营的大平台，能够让总部或者是集团更多地直接管到项目，所以未来物业组织的模式一定是有四个特征：第一，共享服务。第二，集中管控。第三，简单规则。第四，员工自驱。

这些行业、这两件事，过去也许不是主流，甚至是被动的，大家不愿意做，而今天正在成为主流，未来也将是“拥挤”的赛道，如何进入，如何做增长，是我们需要去思考的。

“尽管我们经历了前所未有的挑战，但我对行业的未来是看好的。这个行业、这个赛道还值得坚守。”江山代有人才出，朱荣斌认为没有不好的行业，只有不好的企业，优秀的企业要坚持信心，未来的路会越走越好。

在他看来，想要在地产行业继续前行，要做一些准备：