TOD,正在提升广州的颗粒度

这是一部“细微改变带来巨大成就”的实证法则,它的核心观点是:

小习惯就像原子一样微小,但同时也像原子那样并非独立存在,而是相互作用和影响。如果每天坚持做同一件事,就可以由量变引起质变,产生巨大的能量。

这个道理很多人都知道,但真正能做到的,寥寥。

如果一个人坚持“原子习惯”,他在某个领域成为造诣极高的人。如果一家企业坚持“原子习惯”,就会在某个行业成为市场占有率超高的龙头。

比如深耕广州数十年的越秀地产,40年来始终坚持“造城”这个原子习惯,不仅在广州市场荣获行业第一的龙头地位,同时还修得一项复杂度、精细度极高的技能:TOD能力。

在这个技术含量超高的新赛道,越秀地产已经取得遥遥领先的市场地位。有人说:在广州,半壁TOD越秀造。

大家都在说的TOD,到底是一个什么东西?

TOD的学名叫做“TRANSIT-ORIENTED DEVELOPMENT”,即以公共交通为导向的城市开发。

这个概念最早由美国建筑设计师哈里森﹒弗雷克提出,指的是:

以交通站点为中心,在400-800米(约5-10分钟步行路程)半径范围内建立的,含办公、商业、文化、教育和居住用途的新型城市中心。

说人话,就是“螺蛳壳里做道场”,要在一个狭小的车站里精耕细作,像变戏法一样,变出一个活色生香、生活丰富的小城市

于是,车站就从城市的「中转站」变身为「目的地」,从“城市的车站”变成“车站的城市”。

这本质上是对颗粒度的追求,把城市开发的精度、深度、密度整整提升了一个数量级。

传统的城市开发,是很粗旷的,是讲究功能分区的,车站就是车站、城市就是城市,二者要分离开来,互不干扰。

这听上去也不错,但这种理念只适合中小城市,当城市的规模足够大时,粗线条的功能分区就玩不转了。

TOD就是一种典型的“融合式开发”,它是城市规模日益扩大之后的必然产物,是城市从粗放式发展到精细化发展的必然要求。

第二个问题,说了那么久的TOD,它到底厉害在哪里呢?

全球领先的大投行——摩根士丹利,率先将自己的亚太总部搬出中环,去往与中环隔海相望的西九龙,一个叫做ICC的大厦成为他们的新家。追随大摩的脚步,瑞信、德意志银行等投行也逐步从中环搬到西九龙。

难以置信,香港中环正在失去它最能挣钱的大客户们。投行们集体搬迁的原因被认为有两个,一个是西九龙的租金更便宜,另一个原因是ICC旁边就是西九龙高铁站,从这里可以更方便地往返于内地。

过去的虹桥只是一个单纯的交通枢纽,大家在这里快进快出,但现在的虹桥变成一个商务区,既然下了飞机就可以办公,为什么还要跨越半个城市去陆家嘴呢?

2018年开始,一年一度的进博会都在虹桥国家会展中心举办,标志着虹桥正式成为上海城市新中心。虹桥,一个交通枢纽,也正式具备挑战陆家嘴的实力。

西九龙与虹桥的崛起,就是受益于TOD站城一体化开发理念,它们的成功,极大地推动了TOD理念的普及。

最近几年,北京、广州、深圳、武汉、成都等城市纷纷在火车站、机场、地铁站等区域大搞TOD开发,这些举动宣告着,“站城分离”的时代已经结束,超大特大城市正在迈入站城融合的TOD新时代。

作为超大城市的广州,在城市开发中推行TOD也是势在必行。

据不完全统计,越秀地产出品的TOD盘至少已经达到10个,遍布广州东南西北

有人说,在TOD这个赛道,其他房企是顺势而为,而越秀地产是“造势”的那个。

受益于TOD理念的风行,越秀TOD的每一个项目,几乎都受到市场热捧。

例如星汇城TOD,跻身2021年一手房销量TOP3,销量傲人;例如琶洲南TOD,还未面世便备受关注,每次一有风吹草动便在市场引起骚动;例如星瀚TOD和越秀·星寰TOD,已成为南站商圈的两朵金花......

这些TOD盘集体的惊艳表现,令市场形成了一个共识:在广州买TOD盘,认准越秀地产就对了。

答案是:通过长期主义的坚持,获得从量变到质变的飞跃。

越秀地产深耕广州近40年,深度参与了广州每一轮城市开发,素有“造城者”之美誉。

日复一日的“原子习惯”,不仅让越秀地产练就深厚的内功、专业的能力,也让政府、业界、消费者给予它充分的信任。

TOD开发作为一种新生事物,既充满机遇,同时也有风险,把它交给经验丰富、沉稳可靠的越秀地产去探路,也是众望所畏的。

另外,越秀地产与广州地铁同属市国资委下属的国企,这为二者合作开发TOD奠定了坚实的基础。

观察越秀地产这些年与TOD的结缘,可以发现,它一直在努力地自我迭代,从未满足于现状。

其发展历程,大致经历了五个阶段,已形成一套成熟的TOD开发体系

地铁一响,黄金万两。在一定程度上,我们可以把地铁视为TOD的雏形。

而早在上世纪90年代起,越秀地产便顺着地铁沿线进行物业开发,它在体育中心地铁站旁开发的财富广场,在体育西地铁站打造的维多利广场,至今仍是交通便捷、人气如织的优质商业项目。

TOD本质上是对城市空间的再分配,所以土地资源至关重要。

越秀地产探索出“基金+土地+运营”的城市更新投融资模式,通过获取土地一级开发的增益,形成资源的内部循环,大大增强了TOD模式的灵活度。

万事万物都有“钟摆效应”,城市规划也是如此,二十年前流行站城分离,如今站城融合才是主流。

这一阶段,越秀地产与广州地铁集团进行了深度合作,创新地开启了站城一体化开发,地铁站不再只是一个交通枢纽,而是一个长在轨道上的“城”,越秀地产也“升级”为轨道都市的营造者。

越秀地产通过整合多元服务,升级为品质生活服务者、城市生活空间运营运营商,其中由越秀商投打造的广州环贸广场(ICC)、南沙越秀国际总部广场等,树立了越秀TOD城市综合体标杆。

结合粤港澳大湾区建设的时代背景,这一阶段越秀TOD的使命感进一步增强,将自己定位为城市未来推动者,通过引入产业,构筑产城融合生活圈。

琶洲南TOD就是这一阶段的产物,项目依托优越的区位与生态优势,探索站点与城市功能融合的开发模式创新,打造了一个交通便捷、空间复合、绿色低碳的全新TOD综合体。

总的来说有八大价值体系,结合不同项目因地制宜,从产品创新、归家动线、配套服务、社区运营、园林设计等方面,做了诸多探索与创新,让我们一起来看看吧。

居所的本质就是住得舒服,如今人们对“舒服”的要求,不再局限于一砖一瓦的硬实力,精巧的布局与人细化的设计等软实力同样重要。

越秀TOD项目把“舒适居家”,放在八大体系的首位,充分考虑广州人居的生活习惯,注入了很多细节设计:

在户型设计上,设置了入户花园或玄关柜,对内外空间进行了有效分隔,业主入门便可直接清洁、消毒,在后疫情时期,这个设计简直不要太贴心。

“只有作为整体、作为一种人类住处,城市才有意义”。西方哲学家斯宾格勒的这句话,道出了城市的本质,也道出了理想社区的真谛。

为了达成这一目标,越秀TOD将居住、连廊、商业、学校等有机链接起来,组成一个超级出行体系,让居民更自由地穿梭于多个生活场景当中,这可不是普通地铁盘能比拟的。

越秀TOD项目多采用抬高设计,打造都市诗意浪漫的空中城市,但这也为出行带来了挑战。为了营造合理、便捷的归家动线,抬高设计的项目均设置了手扶梯和垂直升降梯,家有老小也可轻松上下。

在社区内,越秀TOD项目采用了树状归家动线,以主入口为树干,可以快速通过小路构成的树枝,快速回家或去往跑道、公园、泳池等空间。

上下学动线也安排得妥妥当当,部分项目如星图TOD、星瀚TOD等,直接将学校设在社区内,孩子们上下学既方便又安全。

这是一个“卷”和“丧”随处可见的时代,激情与活力变得弥足珍贵。

草长莺飞的公园、欢声笑语的儿童乐园、挥洒汗水的健康跑道、清凉一夏的无边界泳池......

一个幸福的住区,必定是温暖的、充满安全感的港湾。

为了营造这样的居住氛围,越秀TOD项目均做了人车分流,人在社区走,车在地下行,小朋友可以在社区内自由奔跑,老人可以悠闲慢行……

社区内还引入了人工智能视频监控技术,全范围监控让业主更安心。

都市人大多有“自然缺失症”,这是美国作家RICHARD LOUV在《林间最后的小孩》提出的一个概念,由于人们在大自然中度过的时间越来越少,导致了一系列行为和心理上的问题。

坚持“成就美好生活”的越秀地产,向来重视自然生态环境的营造,因此在TOD体系中创新性地建立了立体式的“生态绿洲体系”。

比如星图TOD,将整个社区抬高16.8米,营造空中绿洲的意境,业主可以享受更开阔的视野、更轻盈的风、负氧离子更高的空气。

星瀚TOD,社区将文化、生态、休闲、体育等多元功能空间融入进来,把时下最流行的高线公园搬到了家楼下。

星汇城TOD,在社区内打造了一个四季园林,春有百花秋有月,夏有凉风冬有雪,足不出小区便能领略大自然的美妙变幻。

琶洲南TOD更不用多说,项目充分利用身处CBD、临珠江的优势,在繁华中打造了一个滨水公园,可谓闹中取静、半藏半露,难怪是高净值人士的心头好。

越秀TOD深知这个道理,在项目中引入智慧小区、智能安防、智能出行等系统,打造生活与科技完美融合的智慧小区。

部分项目如琶洲南TOD更是引入全屋智能家居——华为鸿蒙系统,为业主带来高效便捷的科技生活。

自古以来,中国人就懂得邻里关系与社交的重要性,一个美好的社区,生活应该是丰富的、多姿多彩的。

无论是文艺范的飞鸟剧场、城市图书馆、少年宫,还是承载欢乐的飞鸟乐园、城市阶梯,或是充满温情的泛会所、老年之家等,都能在越秀TOD项目见到。

又见炊烟升起,暮色罩大地。再美的社区,也离不开人间烟火气,它代表着生活的便利性,直接决定着生活的幸福感。

深耕广州近40年的越秀地产,自然深知这个道理,几乎每一个TOD项目,都配备了商业街,餐饮、生活服务、亲子教育、休闲娱乐、零售等业态全都有。

写到这里,不得不佩服越秀TOD对颗粒度的极致追求,它让我们近距离领略到未来城市的高级形态。

而成就这一切的秘密,或许就是越秀地产在TOD领域日复一日、年复一年养成的“原子习惯”。

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