在＋问房丨住宅被水淹却无人赔付损失，业主该怎么办？

【网友吴先生提问】前几年购买了招商雍景湾小高层的一楼居住，前段时间刚装修好地下室，结果6月份一场暴雨把地下室淹了，不仅地面和墙面损毁，新买的床叠、沙发等家具也都泡坏了。雨是下得大，可周边别的小区也没出现这么严重的水涝灾害，分明是我们小区的排水有问题，而物业公司却不积极处理问题，该怎么办呢？

【网友吴先生讲述】6月下旬那场暴雨，招商雍景湾小高层住宅就被水淹了。一开始是小区园林的道路完全被水淹，无法出行，接着水往住宅后院里灌进来，我们17栋到37栋一楼的住户后院都进水了，只是地势高低不同，后院被水淹的严重程度不一样。后来发现停车场也被水淹了，地下水也进水了。物业管家到停车场后也发现地下停车场后的排水井是完全封死的，抽水泵也没有工作，就紧急将排水井的井盖砸了好多洞，用来排水。

我们当时也注意到地下停车场的水基本上是从32栋那边流过来的。32栋一楼有一户业主买了房子后没在这里居住，也完全没有装修，房子就是毛坯状态，暴雨来了之后，雨水从他的庭院直接灌进地下室，地下室完全被淹没后，水漫出来，流进地下停车场。32栋的地势相对高一些，水就向附近地势较低的几栋住宅地下室流去了，28栋、30栋、32栋、33栋还有35栋的地下室，都被水淹得很严重。

我住在30栋，我们家和周围几家邻居的地下室都损失惨重。不仅地下室的地板、墙面泡坏了，里面的家具沙发、传送、桌椅都泡坏了，甚至还有人家里的书画等收藏品浸水后也发霉变烂了。

【主理人阿柴实地探访】7月13日，南方+房产频道记者阿柴到达招商雍景湾小区实地探访。虽然距离房屋被水淹已经过去了大半个月，当时地下停车场能清晰看到墙面被水浸泡后留下的痕迹，水淹深度大约在50厘米左右，地下停车场的多个排水井的井盖上都有被砸出的洞口。现场探访28栋、30栋、32栋等几户一楼业主的家，也能清晰看到地下室的墙面均有被水淹的痕迹，并且不少家具呈现泡水后发霉、发胀等状态，地下室门口也堆放有损坏的家具。特别是32栋未装修的一户业主家，地下室地面有厚厚一层淤泥，从墙角到墙顶均有严重水痕并且已经长满青苔，地面部分庭院和客厅被水淹没的痕迹也十分明显。

经过实地探访，阿柴发现招商雍景湾小高层住宅确实存在被水淹的问题。而对于如何解决问题，该小区物业方面目前提供的措施只是给水淹比较严重的业主发放了一个抽水泵，方便业主下次暴雨来袭时能及时排水。

阿柴也与小区物业管理人员对于小区被水淹的责任划分及损失赔偿问题进行沟通了，小区物业管理人员并未给出明确的解决方案，同时表示需要等待公司领导的安排。

【小区物业工程管理部门吴主管】小区排水确实存在一定的问题，造成地下停车场及地下室被水淹。目前我的初步想法是先挖一条排水沟加强排水力度，预防下次大雨时再发生漫水的情况。小区的排水管道可能整体检查维修并没有明确计划，需要向公司领导进一步请示。

【小区物业梁经理】业主要求物业公司进行赔偿，我们是同意的。我们已经联系保险公司的工作人员上门对业主损失进行评估定价了，只是现在还在走保险理赔流程，具体的赔偿时间和赔偿方案需要等公司更高级别领导的指示。

【小区业主代表】7月18日，我们几名业主代表与小区物业公司（招商局物业管理有限公司广州分公司）的侯经理进行了协商。

物业公司的侯经理承认物业公司存在管理不善的问题，需要承担一定的责任，但他说主要责任是32栋未装修的业主没有维护好，造成大水漫灌进地下停车场的问题，并且物业已经提醒了该业主，尽了责任。

至于我们业主要求对损失进行赔偿，侯经理表示物业公司购买了保险，现在的情况是保险公司认为是自然灾害不可抗力，不予赔付，而物业公司正在以“管道缺陷或反涌”为由在跟保险公司争取赔付中。侯经理还表示如果保险公司依然不理赔，业主可走法律途径进行起诉，并且承诺一周内会给出一个书面的解决方案。

8月10日，阿柴电话联系了小区物业公司招商局物业管理有限公司广州分公司的侯经理，咨询招商雍景湾小区被水淹后的解决方案，侯经理表示不便回复。

阿柴也咨询了律师等专家关于业主遭遇水淹之后获取赔偿的途径，一起来看看专家的观点吧。

【广东合邦律师事务所律师杨登基】对于水淹事件的责任划分，要依据业主们与物业公司签订《物业服务合同》约定内容来判断。假如合同中有明确约定物业公司应提供相应服务或措施，包括提供必要措施防止小区地下停车场等被淹没或降低损失等，那么物业公司应当承担主要责任。

目前，根据招商雍景湾业主提供《前期物业管理服务协议》来看，该合同属于物业公司利用其优势地位单方面拟定的格式合同（至于是否有严重显失公平，需要法院认定），里面条款没有具体约定物业公司应当承担的违约责任或赔偿比例，最终要法院根据具体情况来认定。

至于物业公司购买的保险可以赔偿哪些损失，要看物业公司与保险公司签订的《保险合同》约定条款约定理赔范围与保险费用为准。假如如物业公司对保险公司以台风或暴雨作为不可抗力进行免责存在争议，那么也应该由物业公司自身选择向法院起诉主张权利。

此外，本案中涉及的“未装修的业主”对其他遭受水淹损失的业主应该承担的责任，根据《中华人民共和国民法典》第二百九十六条规定“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。”假如确因该户未装修业主原因导致排水管、墙面开裂或未将预留的排水管密封，最终导致雨水灌入地下停车场导致损失，则该户业主对此存在过错，应当承担相应责任。

杨律师对于责任划分和理赔的建议，您是否赞同？同意不同意不好说提交

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