还买房吗？

据统计局数据，2022年1-7月，商品房销售额增速为-28.9%，而2021年同期这一数字为30.7%；

上月，停贷潮上了热搜，多地地产开发项目停工，诸多购房者冒着违约失信的风险选择停贷；

3、不会崩会复苏甚至再涨一波嘛？

无论是开发商还是个人购房者，从高歌猛进到无奈躺平也就短短几年时间，这一切是怎么发生的？

一个行业产品销售额达到10万亿了，每年保持10%以上的增速，你能说它是夕阳行业嘛？

行业内多个友商连续多年业绩翻倍，你司老板能不眼红嘛？

然鹅，以上名单中的企业，少有能够持续稳健经营的。不是他们不够拼，而是有时候太拼了。

有人赌性难驯。基于人口和经济趋势的区域需求推演每个企业都会做，大家都知道有些事情是不可持续的，对于某些企业家而言，谨慎一点或许安全一些，但错过冲一把的机会更难接受。

有人随波逐流。人天生喜欢熟悉的环境、抗拒冲突和不确定性，在巨大的生活惯性中随波逐流是看似最安全的选择。

回过头来看，从2016年以来，我们房主不炒的政策主线并没有偏过，反复强调、步步升级，但显然低估了这轮政策治理的决心，高估了极端条件下企业的承压能力。

2021年6月恒大平地一声雷，让整个行业开始真正进入风声鹤唳的时段。此前不管是华夏幸福、蓝光，大家基本认为是个别现象，恒大的暴雷直接拉响了房企债务风险的警报。

在应对不确定的风险，地方纷纷加紧了对预售资金的严格监管。

而这一行为却是很多企业没有做好充足准备的，平日过于宽松的监管条件，使得部分企业部分项目资金可以来回腾挪，监管变严，资金周转则被瞬间卡死，叠加市场销售遇冷，进而引发了连锁反应。

政策的连贯性是有的，但，有两方面的不足。

一方面，所谓的合成谬误。1+1大于2，从融资收紧到土拍、到销售限制，所有环节都考虑到了，但没想到有些企业那么脆。毕竟从报表上看很多企业问题不大。但报表上的债务只是冰山一角，重点是表外的那一大坨没法监管。

可是，很多地方管理的并不规范，而且，在疫情期间，存在地方政府防止部分企业危机，有放松监管要求的一些举措出台的现象，而这些举措却为后来房企暴雷后项目停工、居民停贷埋下了一定隐患。

政策调控就像要谨小慎微的维持天平两段微妙的平衡，一紧一松都能引发巨大的连锁反应。

维持政策的连续性、稳定性、严肃性，为的是形成一致的预期，预期是做决策的前提。

红线是什么，要让所有利益相关方都明确。在理想状态下，决策跟着政策走，才能形成强有力的宏观调控效果。

2021年全国固定资产投资55万亿，其中房地产投资14万亿，占比25%。且自2015年起，房地产投资增速开始超越固定资产投资增速，地产投资权重逐渐增大。

金融的底层逻辑是信用和杠杆。

土地和房产作为重要抵押物，是金融贷款的重要增信工具，若房价大幅贬值、土地价格持续回落，将会对金融体系底层产生剧烈冲击，甚至引发经济危机。

一般公共预算收入包含税收收入和非税收入，其中税收收入占比较大。分税制改革后，我们18个税种中，中央税4种，地方税8种，中央与地方共享税6种。其中与地产相关的包含契税、土地增值税、房产税都属于地方税。

2022年上半年，土地和房地产相关税收中，契税2969亿元，比上年同期下降28%；土地增值税3929亿元，比上年同期下降7.7%；房产税1874亿元，比上年同期增长17.2%；耕地占用税860亿元，比上年同期增长34.5%；城镇土地使用税1230亿元，比上年同期增长13.5%。

2021年全国政府性基金预算收入11.37万亿元，地方政府性基金预算收入为9.39万亿元，其中国有土地使用权出让收入8.7万亿元，占比92.7%，从年度数据趋势上看，该数据从2012年-2020年连续8年逐年提升，2021年略有下降，但仍高达93%。

但2022年上半年，伴随着开发商暴雷、楼市萎靡，土地市场遇冷，国有土地使用权出让收入为23622亿元，同比下降31.4%；地方政府性基金预算本级收入为26070亿元，同比下降29.7%。

对具体城市而言，普遍用土地财政依赖度来衡量地方财政对买地收入的依赖程度。该指标的计算方式为土地出让收入/(一般公共预算支出+政府性基金收入)。

以上这些，我想说明房地产是当前我国经济的支柱产业。这个高层开会的时候已经定调了。

无论是对经济的拉动、对财政的支持、对金融体系的稳定，房地产都是重要一环，短期内仍会是中国经济的稳定器和压舱石。

所以，救市政策还会持续出台。如果地产崩了，经济衰退必不可免，这是当前阶段不能容忍的事情。

桌子上的明牌已经不少了；

第二，人均居住面积已经达到41平米，总量够了，只是存在一定结构不均；这种结构不均包含地域发展的不平衡、产品结构的不平衡等。

第三，这波下来，民营房企暴雷层出不穷，企业信用破产，行业会逐步震荡出清，盲目加杠杆、疯狂扩张规模的恶果所有从业者有目共睹，行业会逐渐回归到正常的发展轨迹上。

第四、从长期来看，没有一个国家是靠房地产实现长久崛起的，就像一个人不可能靠投机赢得真正的尊重。房地产目前是支柱产业，但最好希望以后不是。

俄乌冲突背景下，西方的封锁和制裁手段也为我们敲响了警钟，工业产业链的关键环节必须国产化；

与此同时，欧洲能源短缺背景下，我国风电、光伏等新能源产业迎来一波发展窗口期，我们要抓住机会，给实体经济继续扩展的空间，资金、人才等生产要素需要向实体倾斜。

不可否认的是，我国的长租政策并没有很完善，租房仍然面临租约变更频繁、涨价较快等等因素，有些城市住房还和其他的诸多社会配套资源绑定紧密（主要是教育）。这种现象不是短时间能够解决的。

若选择买房，作为刚需改善，现在的房贷利率、购房政策还是比较有利的，非核心城市的可以再多看看，有些城市还远没有调整完。

如果还想兼顾一点保值增值能力，看好地段、好品质、有没有其他确定性较强的附加值，比如好学校等，虽然价格贵一点，但更可以抗跌，在未来也更容易置换。

资金雄厚，看好未来的经济前景，核心城市、核心地段还是可以抄到合适价钱的好东西。所谓的核心城市和核心地段，也就是那么一点地方。

如果相信我们国家在未来十年的发展依然可以领先全球，那么现在一线核心二线优质资产依然是可以配置的黄金资产。