8月学区房成交持续低迷，价格整体稳定但议价空间开始加大

在最新FM95.2江苏财经广播《家在南京》节目中，我们邀请到了仟佰间运营总监王垒来详细解读近期的学区房市场 。

8月第二周，市场延续了第一周的成交状态，在天气和传统淡季的共同影响之下，成交量持续低迷，相比7月同期仍然处于小幅下降的趋势。同时月初开始的挂牌量增加的现象也出现一定回调，面对市场交易的惨淡，业主挂牌的欲望开始降低。周末受到信贷政策可能放宽的影响，客户咨询量倒是出现短暂的大幅反弹，表明买房人群对政策能否继续释放利好较为关注。

价格方面，目前市场整体价格仍然较为稳定，但受到7月及8月上半月成交量再次下降的影响，多数学区房的议价空间又开始加大，一部分着急出手或是有资金使用规划的卖房人选择以价换量，叠加信贷政策可能带来的放松，以及预期中的利率下降，未来时间对购房人来讲可能是比较好的窗口期。

一线名校中，拉小、力学、二十九中的周成交仍然仅有3套和2套，成交规模和上周持平。不同的是本周成交以高总价三室房源为主，占比超过六成，相对优质的小区环境，良好的户型及装修情况，包括业主主动调价，是成交的基础，因为交易量比较少，所以户型占比的分析并不代表当下市场需求发生了变化。

从需求端的统计来看，550万以内的两房仍然是市场的主力需求，尽管在上周三房占据了成交主力，但受天气和成交信心的影响，近期带看量较少。把周期拉长来看，两室低总价房源仍然是一线双学区市场的绝对的主力需求，这个没有变化。

琅小和芳小的市场交易量也未获得突破，仍然处于较平稳的低位成交状态。预计本月一线名小的各成交量可能都不会突破10套，极有可能成为今年以来成交量的单月新低。

二三线名校当中，二线双学区市场复苏向上的趋势也有所变化，在过去一周的成交统计

中，双汇文、银城汇文、游小钟英等交易量相较上周都有所下降，但下降幅度较小，连续一个多月的成交攀升在8月第二周暂时停止了。

实际成交统计中，游小钟英和银城汇文的交易量仍然集中在两房、低总价单室，占比超过8成，绝大多数成交的都是两房或是单室房源，很少有三室的成交。大面积高总价房源成交反而又出现在了汇文，两室房源和三室房源成交占比相当。

当下一些预算相对较高的购房客户，会选择居住环境和小区相对较优的，而且符合这样条件的三室房源户型一般都在120㎡以上，总价一般都在700万左右，在总价方面，已超越一线学区的老旧三房，其他的一些二三线小学的市场成交比较稳定，但也处于相对低位，在蓄力向上中徘徊。

初中市场方面，树人、二十九中以及汇文本周的交易量继续下降，除天气影响之外，低总价房源挂牌新增少，而需求集中是影响交易的重要因素。350万以内的两室房源仍是市场需求主力，但市场所能够提供的这类房源非常稀缺。

在当下的市场环境下，购房客户又不大愿意大幅调高预算，所以选择等待或暂时观望，从而影响成交。

但是这种情况在科利华和钟英的市场当中不存在，交易量稳中有升。因为较充裕的房源供应、不错的议价空间，再加上市场价格的总体回调，300万左右的两房选择非常多样，小区、楼层、环境各个方面都有较多选择，所以成交能保持相对稳定，且对购房人的心理有较好安慰。毕竟在当下楼市处于下行或筑底的阶段，学区议价空间并不是很大，安全系数或心理感受会更好一些。

同样区域优质的公办初中，像一初、九初等总价会更低一些，一般相比区域头部会有50万左右的总价差距，250万左右就能置业到宜居两房，还又能有相对不错的初中学区保底，再加上都在主城，交通相对便利，配套比较齐备，房价跟刚需房产相差不大，所以成交是稳中有升的状态。

在今天节目当中，我们还重点关注到一个条例的变化，就是实施了20多年的《南京市民办中小学条例》，今年正式废止了。

废止的公告是由南京市人民代表大会常务委员会来出具的，该条例于2001年1月1日起开始开始实施，已实行了20多年，在今年7月29日批准废止，不再实施了。

综合来看，当下废止，原因无非就两种，第一是或许该条例已不符合现下时代发展和环境需要，但也很难不让人联想到“民转公”政策，民办学校转公的可能性或者说调度提速了，这是很有可能的。

因为在全国很多城市，无论是西安还是杭州，一大批的民办学校已经开始了转公，或者说已经转公结束，无论是停办转公、还是缩招等。南京当下尚没有非常明确实施的决策，但是这份公告可能会让我们觉得民转公的速度接下来会有所提升。

今年总体的招生市场上，我们能够看到各大民办中小学都已经缩减了自己的招生规模，基本上达到了5%，就是入学当年各区甚至是总招生人数在5%以下，下一步很有可能就是民转公了，所以还是值得关注的。