8月学区房成交持续低迷,价格整体稳定但议价空间开始加大

在最新FM95.2江苏财经广播《家在南京》节目中,我们邀请到了仟佰间运营总监王垒来详细解读近期的学区房市场 。

8月第二周,市场延续了第一周的成交状态,在天气和传统淡季的共同影响之下,成交量持续低迷,相比7月同期仍然处于小幅下降的趋势。同时月初开始的挂牌量增加的现象也出现一定回调,面对市场交易的惨淡,业主挂牌的欲望开始降低。周末受到信贷政策可能放宽的影响,客户咨询量倒是出现短暂的大幅反弹,表明买房人群对政策能否继续释放利好较为关注。

价格方面,目前市场整体价格仍然较为稳定,但受到7月及8月上半月成交量再次下降的影响,多数学区房的议价空间又开始加大,一部分着急出手或是有资金使用规划的卖房人选择以价换量,叠加信贷政策可能带来的放松,以及预期中的利率下降,未来时间对购房人来讲可能是比较好的窗口期。

一线名校中,拉小、力学、二十九中的周成交仍然仅有3套和2套,成交规模和上周持平。不同的是本周成交以高总价三室房源为主,占比超过六成,相对优质的小区环境,良好的户型及装修情况,包括业主主动调价,是成交的基础,因为交易量比较少,所以户型占比的分析并不代表当下市场需求发生了变化。

从需求端的统计来看,550万以内的两房仍然是市场的主力需求,尽管在上周三房占据了成交主力,但受天气和成交信心的影响,近期带看量较少。把周期拉长来看,两室低总价房源仍然是一线双学区市场的绝对的主力需求,这个没有变化。

琅小和芳小的市场交易量也未获得突破,仍然处于较平稳的低位成交状态。预计本月一线名小的各成交量可能都不会突破10套,极有可能成为今年以来成交量的单月新低。

二三线名校当中,二线双学区市场复苏向上的趋势也有所变化,在过去一周的成交统计

中,双汇文、银城汇文、游小钟英等交易量相较上周都有所下降,但下降幅度较小,连续一个多月的成交攀升在8月第二周暂时停止了。

实际成交统计中,游小钟英和银城汇文的交易量仍然集中在两房、低总价单室,占比超过8成,绝大多数成交的都是两房或是单室房源,很少有三室的成交。大面积高总价房源成交反而又出现在了汇文,两室房源和三室房源成交占比相当。

当下一些预算相对较高的购房客户,会选择居住环境和小区相对较优的,而且符合这样条件的三室房源户型一般都在120㎡以上,总价一般都在700万左右,在总价方面,已超越一线学区的老旧三房,其他的一些二三线小学的市场成交比较稳定,但也处于相对低位,在蓄力向上中徘徊。

初中市场方面,树人、二十九中以及汇文本周的交易量继续下降,除天气影响之外,低总价房源挂牌新增少,而需求集中是影响交易的重要因素。350万以内的两室房源仍是市场需求主力,但市场所能够提供的这类房源非常稀缺。

在当下的市场环境下,购房客户又不大愿意大幅调高预算,所以选择等待或暂时观望,从而影响成交。

但是这种情况在科利华和钟英的市场当中不存在,交易量稳中有升。因为较充裕的房源供应、不错的议价空间,再加上市场价格的总体回调,300万左右的两房选择非常多样,小区、楼层、环境各个方面都有较多选择,所以成交能保持相对稳定,且对购房人的心理有较好安慰。毕竟在当下楼市处于下行或筑底的阶段,学区议价空间并不是很大,安全系数或心理感受会更好一些。

同样区域优质的公办初中,像一初、九初等总价会更低一些,一般相比区域头部会有50万左右的总价差距,250万左右就能置业到宜居两房,还又能有相对不错的初中学区保底,再加上都在主城,交通相对便利,配套比较齐备,房价跟刚需房产相差不大,所以成交是稳中有升的状态。

在今天节目当中,我们还重点关注到一个条例的变化,就是实施了20多年的《南京市民办中小学条例》,今年正式废止了。

废止的公告是由南京市人民代表大会常务委员会来出具的,该条例于2001年1月1日起开始开始实施,已实行了20多年,在今年7月29日批准废止,不再实施了。

综合来看,当下废止,原因无非就两种,第一是或许该条例已不符合现下时代发展和环境需要,但也很难不让人联想到“民转公”政策,民办学校转公的可能性或者说调度提速了,这是很有可能的。

因为在全国很多城市,无论是西安还是杭州,一大批的民办学校已经开始了转公,或者说已经转公结束,无论是停办转公、还是缩招等。南京当下尚没有非常明确实施的决策,但是这份公告可能会让我们觉得民转公的速度接下来会有所提升。

今年总体的招生市场上,我们能够看到各大民办中小学都已经缩减了自己的招生规模,基本上达到了5%,就是入学当年各区甚至是总招生人数在5%以下,下一步很有可能就是民转公了,所以还是值得关注的。

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