目前的杭州楼市，二手房不能买了，焦虑的改善要不要等？
在过去几十年里面，对于普通人来说，好的投资就是买房。这也是现在国人对房价永远涨那么有信心的主要原因。
一直以来，总是习惯于用数据来证明，杭州有多好。譬如GDP总量2021年为18109亿元，排名全国前8，实际增速8.5%。
2017-2021这五年间，杭州人口增量分别为28万、33.8万，55.4万，28.7万，23.9万，在全国重要城市中名列前茅。其中2019年甚至超越深圳，位列全国NO1。
2017-2021这五年间，杭州的土地出让金收入分别为2241.8亿、2447.2亿、2732亿、2611.7亿和3132亿，总量达到1.3万亿。四年位居全国NO1，仅2020年一年次于上海，位于第二。
截止2021年12月9日，杭州在A股上市公司有195家，全国排名第四，仅次于北京、上海、深圳。全国上市公司数量，杭州则以253家排名第五。而2021年，杭州上市公司新增24家，增速位居全国各大城市NO1。
这些数据诚然能证明杭州在全国的优势，但对于普通老百姓来讲太遥远了，看不见摸不着。
那么究竟有哪些看得见，摸得着的地方，让杭州这座城市在外人的眼中变得越来越有吸引力呢？
很多人觉得杭州并无法和上海、北京、深圳这些城市相提并论，因为能级不够。但在我看来，这个说法和杭州能够吸引到全国优异的人来这里定居并不冲突。
中国有14亿人口，比杭州更好的城市能够容纳的人口是有限的。在总量充足的前提下，杭州只会吸引越来越多优异的人才来到这座城市定居。
何况，深圳也就是用了30年时间，从渔村变成了一线城市。那么，从2016年的G20算起，哪怕只给杭州10年，至少也要到2026年再看看杭州和一线城市的差距吧。
很多觉得杭州不过如此的人，往往自身条件比较优越，大部分来自浙江省内其他地市。但换位思考一下，你觉得一般般的杭州，对于西北、东北、中原、西南等等普通地市县的人来说，应该是极其优异的。
这里的城市环面貌、生活水准、营商环境、医疗条件、教育资源、就业收入水平等等，都是比那些地方高上一大截。大部分的杭州人，其实是生在福中不知福。
在我看来，杭州的骨架拉大之后，未来应该能够容纳2000万人口。对比现在官方统计的1200万+的人口，至少还有好几百万的缺口。
如果未来这些人都进入杭州，那么我们要考虑的是怎么在后来的几百万人中先占据优势。而不是怀疑杭州到底还能不能吸引这么多人口进来。
曾经有人说，杭州实际不止1200万人口。但我想各地的统计口径应该是一致的。如果杭州实际不止那么多人，那上海和深圳应该也差不过。
我们用同样的统计口径去考虑，杭州未来流入的人口一定还有巨大的增量空间。
前几日，宁波悄然召开了一场房企的吹风会。规格虽然不高，但实际内容很炸，宁波楼市新政可能即将到来，主要内容是几点：
可想而知，纵观宁波近三年来的5次主要新政，这次的每一条都直通宁波楼市要害，松绑力度超过不少业内的预期，而且释放的比较彻底。
8月开局不利，截至8月10日，杭州本月二手房只成交了1495套。日均成交量才140多套，周成交量也没有过千，这是近三个月成交最差的月初。
不过，有一说一，杭州楼市基本面没有问题，头部和改善购买力也没大问题，现在的分化，才是正常化。
但郊区新房和整体二手房不比宁波乐观，表面上数据比2014年好看，但买方预期上远低于2014年。
近来，杭州至诸暨的市域铁路项目曝光了，该线路北起萧山义桥，南至诸暨王家井。
全线长54.28公里，是一条很长的市域铁路线，时速160公里，远超杭州机场快线的120公里时速。
图中显示，这54公里的里程，设有12个站点，其中诸暨境内7个站点，杭州境内有5个站点，分别是浦阳、桃花源度假区站、临浦站、云临路站以及义桥站。
18号线跟义桥相接，15号线跟临浦相接，这也符合萧山对浦南未来社区的地铁预期。
此前杭诸城际一直是远期规划，计划在2030年开工，2035年开通，所以临浦浦沿的地铁预期是搁置了的。
不过诸暨市非常想要融入杭州圈，所以一直在争取把杭诸城际从远期规划调整为近期规划。近期规划就是十四五期间准备，2030年左右开通。
这就让几个乡镇板块坐上地铁的时间越来越近了。
但理是这么个理，实际上他们还都是有地铁预期的，比如所前、益农、瓜沥、富阳鹿山新城。
不过预期不是来自杭州，而是来自于绍兴、海宁、丽水等周边城市，他们为了更进一步的加强与杭州的交流，大都想修建一条市域铁路，打通与杭州的交通联系，这就必然会经过那些接壤的郊区乡镇。
有一句话叫：求人不如求己。但我看现在啊，还真到了求己不如求人的时候。
一是，场上难摇的红盘，几乎都是红盘。
申花、奥体、文晖、望江、江河汇，似乎“价格越贵，摇的人越多”。于是，总让人有种错觉：杭州全是有钱人。
二是，实际上，杭州有钱人全是“卖出来的”。
虽然没有较准的数据统计，但买得起上千万的新房，多数都卖掉了手上一两套房子，当然那些拼多多投资不算。
如果新房又更好摇了，二手房局面只会更尴尬。
想象一下：如果连核心区域的红盘们，也变成50%以上的中签率，弃选率很高，摇号当天剩下几套卖不完.....
那杭州楼市将会是另一个完全不同的景象，我们会很陌生。
首先大量的改善楼盘还没上市，上半年到现在，你总觉得没什么改善盘可以摇，不急，等到10月份之后，这种焦虑感会减少一半。
其次，如果你想买二手改善，也可以再观望看看。
同样到目前为止，降价基本还停留在刚需二手市场。高端次新改善市场，价格波动还不算大，还没到那种“随便拎一套房子出来就能买”的地步。
这次长三角楼市太拉胯了，尤其是南京、苏州、杭州为代表的强二线城市，太不争气了。
如果说按照以前那些炒房客的逻辑，哪个城市调控放的越松，调控放松的越早，就说明这个城市越没有投资价值，那么现在南京、苏州、杭州这些长三角城市放松调控放松的那么早，这几个城市的房价，是不是都是泡沫？
有的城市，房价泡沫太大了，没有接盘侠，房价撑不住。
道理往往很简单，爬的越高，没了梯子的话，摔的也就越惨。
现在不准那些房企大幅度的降价，变相的也是在保护那些民营房企。大家想想，如果说真的允许房企可以随便降价，想降价多少，就能降多少。
那么这么搞的话，那些民营房企，他们能降的过那些国企吗？那些国企的资金那么雄厚，你民营房企敢打8折，它就敢给你打7折。
只是说现在楼市比较尴尬，房价太高了，哪怕是那些城市的中产，买房都是很不容易的事情。
在这种情况下，你让他们随便买房，不要在意亏不亏，不太现实。
举个很简单的对比，二线城市里面一套普通二手房200万，一辆中等车20万，这些中产可以接受20万买来的车，出门打8折，但是让他们接受200万买的房子，出门打8折，他们心里承受不了的。
现在网上很多专家都在说杭州会超过广州，成为全国四大一线城市，但我觉得杭州想要超越广州，至少五年内都不可能。
杭州的那些新型产业红利已经吃完了后续的新红利还没有出来，而广州的虽然老，但是依旧有活力。
国内的房改是从98年那会开始，我记得2000年那会的时候，西安的房价差不多是2000元左右一平，然后慢慢的上涨，等到了2007年、2008年的时候，西安房价那会差不多是4000元左右，也就是十年房价上涨了一倍。
这十年的房价是每年跟着工资走的，工资涨幅比房价涨幅更快，所以在大家2008年那会，大家感慨买房只是感觉比较难，但说买不起的比较少。
2008年之后，那波房价上涨的诱因是4万亿，这个水一放，全国房价开始猛涨，西安的房价在2008年的4000多元，涨到了2011年的7000、8000元，差不多是4年时间，房价翻了一倍。
当然了，这些年里面工资也翻了一倍，我记得在2008年那会，体制内的月薪才1000元左右，等到了2011年的时候，就已经涨到了3000多了。
从2012年到2016年，这五年西安房价没有上涨，工资还是涨了一些的，但是涨幅不大。
接着2017年开始，棚改拆迁从一线、强二线传导到了普通二线的西安，西安房价从2017年年初到2018年上半年，一年半的时间，房价从7000元，一口气涨到了15000元左右，一年半的时间，翻了一倍。记住了，这波上涨，是靠的棚改拆迁。
2018年下半年到2020年上半年，2年时间西安房价都没有动静，还下跌了不少，从15000元跌到了13000元。
接着就是到了2020年下半年到2021年上半年这波了，这波是全国性的，经营贷泛滥，包括西安在内，很多经营贷买房，再加上地方推动，房价又从13000涨到了16000元。
第一次是98年到08年，是靠经济发展，工资推动房价上涨；
第三次是15年到18年，是棚改拆迁，工资没涨，房价上涨；
第四次是20年下半年到21年上半年，是经营贷推动房价上涨，也就是工资没涨，房价上涨。
而且大家还能看到两个细节，一个从棚改拆迁之后的房价上涨，就都没有过普涨了，都是分化上涨，有的涨，有的不涨；
还有一个是房价每次上涨过后，都会有下跌，棚改之前，跌的再惨的，也能再涨起来，自从棚改之后，有的城市房价下跌之后，就没有再反弹过了。
比如说郑州、石家庄、贵阳、太原、青岛、济南等城市，像燕郊那种就不说了，到现在都还没反弹过来。
这两个细节说明一个问题，楼市的后劲越来越差了，也就是说，如果你下一次，买在了高点，有可能你会站一辈子岗了。
关于房价下一次上涨时，会是什么原因导致的，谁也不知道。
其实现在哪怕房价没有下跌，光是这个房贷利率降了那么多，就足以让很多在去年买房的人，损失惨重了。
大家看着感觉房贷利率6.25%和4.25%差距不大，只有2%，但是反应在房价上涨，差距可以达到15%左右，也就是等于房价跌了15%。
同样是贷款140万，6.25%贷款利率的时候，30年的房贷利息是170万，而当房贷利率是4.25%的时候，房贷利息是120多万。
现在买房凶险的地方也就在这，都不说房价跌的那部分，就光这个利率下降，很多人都难受的很。
国内的利息加点是固定的，也就是说，在你买房时超过了4.6%以上的部分，哪怕银行降了那部分利率，你也无法享受到房贷减少。除非是基准利率下降，否则只要你签了合同，每个月该还多少就还要还多少。
这就是为什么有那么多房产专家，都在呼吁要求赶紧降基准利率或者给基准利率打折，就是因为如果基准利率不降，以前买房的人房贷压力就会很大，后面降息和他们无关。
这样的话，他们被上一套房压都喘不过气来，哪还有能力去买下一套房。
从这点上就能看出来，我们当下楼市调控放松，只是一个皮毛，根本没有实质性的放松。
如果说真的要放松调控的话，至少要把存量房贷给降一些，让之前在房贷利率高点买入的人，没那么惨，然后才能把楼市给热起来。
很多人说，杭州的二手房不能买了。
你想过没有，在二手大涨的2020-2021年之前，2018-2019年有人看好二手房吗？那个时候也几乎没人想着买二手，都是摇一手的。
但为什么2020-2021年二手就来了一波涨幅呢？
大多数人看楼市都只能看到眼前。可往往等你发现要涨的时候，它已经涨了，当你发现它要跌的时候，你也卖不出去。
稳妥的办法，就是坚定的持有这座城市里的优质资产。笨的办法，来收获这座城市发展的红利。
等着杭州进入像上海一样的存量房市场，这并不会太遥远。我们只需要提前2-3年埋伏就好了。
