全国50城房价景气指数或年内见底 北京率先止跌转涨

自去年8月景气指数由正转负以来，全国50城房价景气指数已经持续一年处于负值区间。今年7月住宅成交量回落反弹，受部分业主声明断供影响，市场情绪差，当前景气度处历史低位，仍在筑底盘整。

研报指出，2022年7月，易居50城中仅上海住宅价格景气指数为正，其余49城住宅价格指数均为负。住宅价格指数排名靠前的城市以一线城市和强二线城市为主，有上海、北京、成都、合肥、厦门等。排名靠后的城市有哈尔滨、大连、沈阳、洛阳、长春等地。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为：考虑到今年下半年宏观经济将逐渐发力，后续稳定房地产市场政策措施实施力度有望继续加大，住宅销售量将企稳，甚至小反弹，估计四季度50城住宅价格景气度有望出现微幅反弹，年内见底的概率很大。

根据易居50城住宅价格指数的走势，可计算得出本轮周期50城各自的阶段房价总跌幅和持续时长（剔除房价震荡上涨和持平的月份）。研报指出，北京、上海、成都等3城已止跌转涨，广州当前呈盘整形态，其余46城住宅价格指数仍在下跌中。

从房价累计下跌时间来看，一线城市房地产市场韧性最强。但深圳由于全国最早出台二手房指导价且至今政策威力持续，市场预期仍未有改善，从去年3月到目前已持续下跌15个月。

二线城市房价波动分化明显，经济发达地区的强二线城市譬如杭州，房价下跌开始时间较晚，因此下跌持续时间也较短。特别是成都，其房价在二线城市中最先止跌转涨，主要得益于二手房限价放松和近期一系列稳市场的新政。但河南、贵州、山东三省的主要城市房地产市场较弱。主要表现为廊坊和郑州的市场景气度最差，廊坊自2017年7月开始下跌，至今累计下跌46个月；郑州自2017年8月开始下跌，至今累计下跌44个月。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为：当前廊坊与郑州房价已属于超跌状态，正是在此背景下，近日廊坊公开宣布取消限购限售；而郑州自今年3月起就大力度的救市；预计这两个城市的房价下半年跌势趋缓，明年大概率见底。

研报分析表明，住宅价格持续下跌3个月的北京，将止跌转涨，北京楼市或将回暖。从7月50城住宅价格景气指数排名可以看出，北京住宅价格景气指数虽为负数，但在50城排名中是除上海外，指数最高的城市。此外，从本轮下跌周期的房价总跌幅来看，北京为跌幅相对较小城市之一，跌幅在1%以内。

加之，近日，北京迎来全龄安居工程试点，定向放松“认房认贷”政策。北京多年来首次突破二套政策，这个被象征为全国房地产政策最牢不可破的坚固堡垒终于有了一丝松动。虽然只是局部松动，但其中释放出的积极信号或将对整个楼市有正面影响。