合力筑巢保障安居 首单R4专项租赁用地建设保障性租赁住房REITs获批
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保障性租赁住房作为国家住房保障体系的重要一环，近年来的发展引人瞩目。与基础设施REITS这一创新产品的有机融合，更让保障性租赁住房跑上了可持续发展的快车道。
今年8月31日，首批三单保障性租赁住房REITS上市，形成了良好的示范效应。日前，保障性租赁住房REITS再迎突破性进展，在上海市政府大力支持下，首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITS项目——华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华润有巢REIT”）正式获批。华润有巢REIT同时也是国内首单R4租赁用地建设的保障性租赁住房REIT。
华润有巢REIT的底层资产，是位于上海市松江区的有巢国际公寓社区上海泗泾项目和上海东部经开区项目（以下简称“本项目”），均为上海市首批完成保障性租赁住房认定的项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展政策的重要示范项目，主要出租对象为新市民和青年人。
本项目社区配套齐全，可实现拎包入住，租金水平低于同地段同品质市场租赁住房租金。通过可持续的市场化运营模式将温馨优质的租赁住房产品与青年人和新市民日益增长的高品质租赁住房需求进行连接，兼顾了经济效益和社会保障效应，广受年轻人青睐，有效缓解租赁住房市场的结构性短缺问题。
华润有巢REIT发挥市场优化资源配置的作用，为“服务国家战略，践行住有所居”交出了耳目一新的答卷。在这背后，是广袤的保障性租赁住房市场需求。
以本项目所在的上海为例，2020年，上海常住人口2487万人，15-59岁人口1662万人，大学以上学历占比34%，人口基数大，劳动人口多、素质高。
证券时报记者注意到，以外省市来沪常住人口1048万人为例，根据上海市房管局估算，上海约有1000万人通过租房解决居住问题。本项目所在的松江区着力打造松江新城、长三角G60科创走廊、产城融合示范片区等重点区域，在十四五期间将全面确立人才引领发展的战略地位，精准聚焦人才需求，深化完善长三角G60科创走廊人才政策，优化领军人才、拔尖人才选拔与培养计划，实行更加开放的人才引进机制。此外，松江区拥有上海市最具规模大学城之一的松江大学城，高校毕业生也是租赁住房的主要客群之一。
华润有巢REIT为解决上海市新市民、青年人的租住问题贡献一份力量，人口净流入城市巨大的租住需求也将为市场化运作的保障性租赁住房提供广袤的市场拓展空间。
本次参与REITS试点的标的项目均为专项租赁用地（R4）项目上新建的保障性租赁住房项目，是上海十四五开局首批开业的租赁住房项目。
早在2017年，上海市政府在供地计划中单列“租赁住房”用地性质（R4），可建设项目类型有职工或学生居住的宿舍或单身公寓、人才公寓、公共租赁房、全持有的市场化租赁住房等，出让地价约为同期同片区住宅用地的20%左右，同时规定“自持70年”及“只租不售”等。有巢国际社区上海东部经开区项目即是在此背景下出让的国有R4租赁用地，并于2021年4月开业，成为首批上市供应的R4租赁用地项目。
可以说，两项目是真正意义上的政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用的典型代表，充分彰显了以国有租赁用地、集体土地入市试点多渠道扩大保障性租赁住房供给的示范意义。政府在R4用地的土地出让环节给予政策支持后，通过市场化规范运营，以不高于同地段、同品质市场租赁住房租金进行定价，达到了公募REITS的发行要求，不依赖政府补贴，匹配公募REITS市场化公开发行以及长期投资的特点。
根据不完全统计，截至2021年底，上海共计出让158宗R4用地，总规划建筑面积近1000万平方米，可提供预计20万套租赁住房。R4用地建设租赁住房的模式有助于在盘活存量土地资源、增加租赁住房供给、促进租赁住房市场积极发展等方面发挥引导与基石作用。
2021年6月24日，针对新市民、青年人等群体住房困难问题，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出“需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。6月29日，国家发改委颁布《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）将直辖市和人口净流入大城市的保障性租赁住房纳入基础设施REITS试点范围。
全社会共同的努力终于在两年后开花结果。2022年8月31日，由北京保障房、厦门安居和深圳人才安居作为原始权益人的首批3只保障性租赁住房REITS在沪深交易所同步上市交易，是贯彻落实租购并举、推进保障性住房建设和促进房地产业良性循环和健康发展的阶段性成果。
眼前，保障性租赁住房公募REITS迎来了新的里程碑。华润有巢REIT是贯彻以人民为中心发展思想的具体行动，支持住有所居、弱有所扶，通过市场化方式建设保障性租赁住房，支持包括城市新青年在内的广大人民群众生活全方位改善。华润有巢REIT发行上市，也是支持国家健全社会保障体系的重要补充，通过REITS首发上市和未来持续扩募，募集市场化资金，建设更多的高质量保障性租赁住房，践行“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持国家加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
