流动性支持？融资端的信心恢复也看销售

2022年8月15日晚有一则消息：根据REDD新闻，监管机构计划通过指定的国有企业担保和承销示范性房企的拟新发境内债，从而为这些示范性房企提供流动性支持，比如中债信用增信将为部分优质房企担保银行间中票，示范性房企包括：龙湖、金地、碧桂园和旭辉，也有说包含远洋和新城。

股票方面更为明显，内房股8月16日大幅上涨，部分股票一度上涨超20%，也带动了A股地产的反弹。

可能的操作路径：增信公司为房企提供担保增信，投资人信心提升，一二级利差缩小，房企顺利融资，但可能有两个关键点：一是看担保对全部债务的覆盖比例有多少，二是看增信公司要求房企的反担保资产如何？

如果是100%覆盖比例，增信公司风险承担过重，势必需要相应的增信费用去平衡。如果要求流动性好、有净融资空间的项目去做反担保，也可能会引起原始债权人挤压及销售交楼方面的连锁问题（可能比较理想的是拿着一些有稳定现金流持有性物业的资产做反担保，但这些资产在房企手里面还剩多少呢）。再进一步，如果能顺利发行，新发行的境内债对房企即将到期债务的替换比例能有多少？

由于在过去一两年时间内，绝大部分投资人拿着地产的股和债都承担了很大的损失，风险偏好已经大幅降低，紧靠个别企业的增信恐怕还不足以扭转。

核心点依然在销售，只有购房者拿出真金白银购房并且房屋顺利交付，才能真正完成风险和债务的转移。但7月的销售再次掉头往下，8月以来的销售也难言乐观。

上周样本城市的新房销售面积同比跌幅走阔至约四成，8月前两周周均新房销售面积较7月下降约20%，累计同比下降约35%。从去化率看，不少城市边际去化率大致在40%，相比7月有进一步回落。从7月新增居民中长期贷款来看，同比的跌幅扩大至63%。

如何提振销售才是问题的关键，目前来看，降低首付比例、信贷适度宽松效果依然有限。目前购房者的主要矛盾：可能有三点，一个是担心交付不了，买的楼烂尾，一个是收入下降不够钱买房也不敢过度负债，第三个是担心后面出房产税。

针对担心交付的问题：地方政府更积极承担主体责任，按项目分类管理，对确实缺钱的项目提供政府信用甚至适度让利保证交付，对资金充裕过度监管的项目允许房企调配提升造血能力，降低烂尾楼占比，提升购房人信心。

针对购买力不足问题：除了采取购房补贴契税减免，可以考虑发放房票、设立共有产权等方式降低购房人的负担，这样可以尽量在稳定价格体系的前提下激活市场的流动性。

综上，增信机构给房企增信担保发债促进融资信心的恢复值得称赞，很有必要性，还可以扩大到更多房企，但投资者的信心恢复关键是要看销售。核心依然是三点：一个处理好保交付问题、一个是在稳定价格体系的前提下有效刺激销量、一个是引导好购房人对未来的预期。